作者：世聯評估 | 首發：價值領地微信公眾號
首批基礎設施公募REITs已平穩上市，基礎資產型別集中於產業園、物流園、高速公路等，隨著“958號文”的釋出，基礎設施資產型別進一步擴充套件，首次將保障性租賃住房納入試點範圍。本文透過介紹相關政策檔案、宏觀人口資料及已發行的公寓類REITs初步探討保障性租賃住房發行公募REITs的可行性和必要性。最後得出保障性租賃住房公募REITs市場未來規模較大，符合政策要求，具體實操中需重點對於基礎資產的權屬、現金流狀況進行分析。
2021年7月2日，國家發展改革委釋出《國家發展改革委關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作的通知》（發改投資〔2021〕958號）（以下簡稱“958號文”），根據“958號文”附件要求：試點行業首次擴充到保障性租賃住房，包括各直轄市以及人口淨流入大城市的保障性租賃住房專案。
7月22日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正出席加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議中強調：……因地制宜，以人口淨流入城市為重點，落實城市主體責任，加快發展保障性租賃住房。
中共中央政治局12月6日召開會議，分析研究2022年經濟工作。會議強調，要推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性迴圈。
近期，部分城市關於住房租賃政策列示如下表：
根據部分城市統計公報，除北京、上海、天津、重慶四個直轄市外，我國人口淨流入城市集中在珠三角、長三角、京津冀及大灣區等經濟發達地區，部分城市人口資料如下表所示（人口單位：萬人）：
資料來源：國家統計局，世聯評估整理
大量的流動人口為住房租賃的發展提供了堅實的流量基礎。
住房租賃在ABS、類REITs市場已發行多單產品，對於穩定住房租賃市場、探索住房租賃在資本市場的發展有積極作用。
截至2021年7月31日，已發行公寓類產品合計20單，其中類REITs產品明細：
資料來源：CNABS
上述發行產品時間集中在2018年-2019年間，底層物業型別多數為商業性質的長租公寓，本次“958號文”明確規定為“保障性租賃住房”且明確要求商業、住宅物業不在試點範圍內。
從2014年起至2021年7月31日，保障房收益權類產品已發行85單，存續76單，其中發行規模最大的為“國開-上海地產第二期公共租賃住房資產支援專項計劃”，發行金額28億元，優先順序發行利率為3.56%，預計發行期限24.82年。
本文根據保障房底層資產現金流來源的不同分為租賃型保障房（如公租房、廉租房等）和銷售型保障房（如棚改安置房、限價房等），而租賃型的保障房-保障性租賃住房即屬於“958號文”明確擴充的試點範圍。
專案分析
以某公租房資產支援專項計劃為例，從底層資產權屬、租賃運營情況等方面分析保障性租賃住房開展REITs從底層資產端需要重點關注的問題。
入池資產權屬狀況：該案例入池資產涉及5處保障性租賃住宅小區，合計房間數約為1.1萬套，根據專項計劃說明書披露，入池資產對應土地性質均為劃撥用地，截至該產品發行，入池資產均未辦理《不動產權證書》，合規性披露情況如下表：
該案例土地性質為劃撥用地，針對劃撥用地，“958號文”明確指出：如專案以劃撥方式取得土地使用權，土地所在地的市（縣）人民政府或自然資源行政主管部門應對專案以 100%股權轉讓方式發行基礎設施 REITs 無異議。
租賃運營狀況：該案例涉及標的物業均採用委託運營管理的模式，受託人均為標的物業所在區域運營機構，根據產品專項計劃說明書披露的關於運營機構股權結構，穿透之後為區國資委或者區人民政府，委託方應與運營管理公司簽署關於標的物業運營管理協議並明確委託運營的管理事項（包括資產管理、租賃管理、物業管理等事項）。
該案例涉及租賃房屋具體分為公租房和廉租房，須重點分析標的物業可出租面積（套數）、歷史已出租情況（包括公租房、廉租房不同型別的出租情況）；關於租金定價，通常由當地物價局與房管局及其他有關部門共同核定，須重點分析公租房、廉租房的租金水平差異以及租金內涵（如是否含稅、是否為建築面積單價、是否包含天然氣入戶等），關於出租率，該案例涉及標的物業所在城市採用搖號配租的方式，標的物業歷史出租率在95%以上，未出租原因主要有：（1）已配租但未簽約入住，（2）住戶已退租。
對於租賃運營情況還需要關注租金收繳率、是否有稅費優惠政策、歷史運營成本及維護維修等情況，“958號文”對於基礎設施專案的運營情況提出較明確的要求，如：運營時間原則上不低於3年、近三年總體保持盈利、穿透後現金流來源較分散以及預計未來三年淨現金流分配率不低於4%等；根據《財政部、國家發展改革委、住房城鄉建設部關於保障性安居工程資金使用管理有關問題的通知》(財綜[2010]95 號文)第六條的規定, 政府投資建設公共租賃住房取得的租金收入實行"收支兩條線"管理，故除上述涉及資產權屬、租賃運營情況外，保障性租賃住房通常還涉及“收支兩條線”的風險，可能導致資金流向改變。
總結
隨著政策的推出，保障性租賃住房公募REITs必然會進一步促進我國租賃住房穩健發展，但是從目前來看，基於保障性租賃住房獨特的“保障”特點，底層資產的權屬狀況仍然有一定瑕疵，對於底層資產的可轉讓性需要做充分的分析與判斷；保障性住房與普通商品房不同，交易活躍度極低，而且其租金由政府相關部門核定，通常遠低於周邊商品房的市場租金水平，對於該類基礎設施能否滿足4%的淨現金流分配率需要做充分的測算。
本文作者：世聯評估，全國領先土地房地產、資產評估機構，擁有強大的評估師團隊，持有RICS、MAI、HKIS等國際學會資質，致力專業持續領先，以前瞻視角深度解讀房地產市場，內容首發價值領地公眾號，原創精彩不斷！如需轉載本文，請點選【轉載須知】查閱轉載規則。
