城市池：未來比較看好的城市組合
作者：聶聰 聶聰 原旭輝總部研究員 現量化私募機構交易研究員
我很懂事，太長不看的結論先放上：
第一梯隊，視窗級別：
上海、深圳、北京、佛山、重慶、成都、石家莊、濟南、天津。
第二梯隊，機遇級別：
珠海、中山、鄭州、青島、武漢、廈門、福州、北海、鎮江、連雲港。
第三梯隊，撿漏級別：
杭州、南寧、昆明、長沙、南昌、寧波、紹興、西安、銀川、瀋陽、大連。
在池子裡的城市，可以密切趨勢跟蹤和右側交易。
主線索是按這篇的框架
20220118 過去十五年MVP城市覆盤，大漲的原因找到了。
好的城市應該是：
1、基本面向好，最好符合新時代烙印、發展題材的；
2、經過市場長時間橫盤或陰跌的；
3、供地最好是收縮的；
提前宣告：
房價的價格運動，是供需力量博弈的軌跡，
並非必要反映城市綜合經濟水平的價值。
價格不必要反映價值，我並不是價值投資派，
透過研究價格運動的規律，可以選擇市場最小阻力方向上動能最強的市場。
1、基本面向好，最好符合新時代烙印、發展題材的；
強基本面、強題材、強時代烙印
過去的幾個MVP：
- 海口（2007-2010，+323%）：舉國南下創投+經濟過熱+投機熱潮
- 溫州（2006-2011，+206%）：後WTO貿易繁榮+浙商的崛起
- 廈門（2009-2017，+463%）：沿海開放+海外貿易閩企富商
- 深圳（2009-2021，+880%）：急速城鎮化+科創產業造福
未來值得押注的主線索：
1）超大城市管控思路完全轉變，一線邁向超一線：
- 上海受益最大、北京也將受益、深圳腹地小人口已寬鬆多年邊際效益不明顯。
2）一帶一路、西部陸海大通道，西南崛起：
- 西安、重慶、成都、昆明、南寧、北海、欽州。
3）延續強省會戰略，受雙城結構壓迫的省會將受益：
- 濟南、瀋陽、福州、石家莊、南寧。
4）科創強國、專精特新：按目前的專精特新企業分佈數量排序。
- 北上深是巨頭，除此之外關注寧波、天津、重慶、成都、青島、西安。
5）糧食安全，新能源減碳排放兩大國家戰略均利好北方城市。
- 北方重工業獲得的碳排放權交易額度將大幅提升業績：華北、東北。
6）大家庭三胎、老齡化終極改善：環境宜人的都市圈小城市/新區崛起，
- 環太湖（蘇錫、湖州）、環大灣區（珠海、翠亨、南沙、濱海灣、前海）。
2、經過市場長時間橫盤或陰跌的；
全國來看，這類城市並不少。以華北、華中、西南為主，錯過了這兩年的主行情，房地產市場調整的時間普遍長達4-5年之久。牛市始於絕望。
一線城市裡：北京、上海、廣州。
17年至今，漲幅不大，尤其北京、廣州2021的上漲被中斷。
華北強市裡：天津、石家莊、太原、鄭州、濟南、青島經歷了深度調整。
從17年5月高點至今，普遍橫盤或陰跌60個月左右。以廊坊調整幅度為最甚。
華中強市裡：武漢、長沙、南昌、貴陽經歷了深度調整。
從18年1月至今，普遍橫盤或陰跌50個月左右。
華東江浙閩裡：福建調整的時間最久，江蘇裡只有南京都市圈是調整較久的。
江蘇裡南京（寧鎮揚）是長期橫盤的，蘇南、蘇北均有一輪表現。
浙江經歷了一輪普漲，幾乎沒有深度調整的城市。
福建的幾個城市，廈漳福（沒有泉州），都是深度調整了50個月左右。
華南大灣區裡：廣州都市圈裡，佛山是長期橫盤的。
深圳都市圈裡，惠州、中山、江門都是長期橫盤的。
西南板塊裡：成都和重慶是經歷了3-5年長期橫盤的。
成都、重慶都是18年6月起橫盤。成都雖然20-21有一定的行情，但並不大。重慶21年有三個月的拉停板行情，隨後被強行中斷。
廣西，南寧從2019年下旬後調整，調整了30個月左右，其他地級市調整時間更久，北海為最久。
昆明，初步進入調整。
對具體城市的歷史價格行情有疑問，我設定好了關鍵詞回覆，
在後臺回覆城市名可以看到，自行查閱。
3、供地最好是收縮的；
從歷史經驗來看，對於非一線成熟市場，供地收縮是主升浪行情的必要條件。
是價格持續上漲幾乎唯一的護城河。
這是很多地產從業容易忽略的。
供應嚴重枯竭的量縮環境下，價格運動通常會選擇最小阻力方向快速拉昇。
最近1-2年供地收縮比較明顯的城市，星號城市是尤為明顯：
- 一線：北京，上海，
- 江蘇：連雲港*，宿遷
- 浙江：寧波*，紹興*
- 福建：廈門，漳州，福州
- 大灣區：佛山*，東莞*，惠州*，珠海*，中山*
- 華北：天津，濟南，石家莊*、鄭州、銀川
- 華中：武漢，南昌*，合肥，蕪湖，南寧*
- 西南：成都，重慶*
- 東北：瀋陽*，大連
具體城市，我比較看好的城市池子，整理一下，大致是這樣：
最看好的還是一線都市圈、西南區域和華北區域，
1）一線都市圈：
最看好的是上海，無論基本面還是市場指標都是極其優異的。作為國內為數不多的城市中心不變的城市，在取消“限制超大城市”的禁錮後，這個城市正在經歷非常罕見的格局提升，這一輪無論是戶籍放開、新區建設骨架開啟、拆改和基建投入、新興產業和優秀企業的引進，再加上本身已經足夠優秀的城市營商環境、節制供地量和優異的人口結構。在新時代背景下，將加速朝“超一線”邁進。但在上海五大新城的建設背景下，上海都市圈的剛需機會會少一些，機會集中在高階改善需求的錯位承接上。
其次是深圳，同樣是雙重優異，但過去十五年的市場表現已經非常優異了，而且SFL事件被敲打過，未來市場預期不如上海。深圳產業結構極其優秀，腹地極小、雖然這兩年供地增加了一些，難以改變深圳住房市場的主要矛盾。深圳的機會不在自身，而是在於大灣區，大灣區裡機會不少，佛山機會應該是最好的，都市圈中小城市的發展方向，中山翠亨、東莞濱海灣、珠海橫琴都存在機會。惠州可能也可以，但對惠州比較無感，沒有推薦的板塊。
北京整體機會可能不如上海大，和深圳接近。北京庫存比較大，90/70政策後遺症比較強，結構性機會會表現的更明顯。
2）華北區域：
華北整體看好，因為市場的調整最充分。
最看好的是石家莊、濟南和天津。
其次鄭州、青島也比較看好，但在第二梯隊。
石家莊是因為，看好新班子治理下的國際莊綜合實力提升，長期市場陰跌調整和極致的供應縮量下的價格上漲。石家莊土地供應量的減少是我見過最狠的，據說拆改的規模是前所未有的。
濟南，受益強省會戰略，供地量也縮的很明顯，市場調整的很充分了，成交量持續反彈不成問題。
天津，和濟南類似，爆炸時間後基本面的恢復速度比想象中快，好企業不少。市場調整了很久，這兩年供地也明顯少了。尤其是城區，外圍的一些新區還是走不出飲鴆止渴賣地的老路。天津要買核心區。
鄭州，論人口增速是老大，市場回撥充分、庫存稍微大了點，但整體也沒太大問題。唯一的問題是城市發展的餅攤太大，改善需求已經集中被供應消滅了一波，住房質量普遍已經很高了，而且房價梯度已經拉得很開了。不過還是有些結構性機會。
青島，最近受港口出口的利好，對沖了山東強省會戰略帶來的衝擊。老牌的強市，整體供地非常大、庫存大得離譜，但結構性機會是有的。
北方多說一個城市連雲港，這個城市值得多看一眼。供地非常少，最近又在亞歐一帶一路上發揮著重要作用，港口對城市的正面貢獻很大。最近兩年漲了不少，但大機率只是上漲的開始。
3）西南區域：
最看好重慶和成都，其次是北海。
西南區域很有可能是下一個十年基本面崛起最強的城市群，是最值得期待的大板塊。背靠西部陸海大通道、關係著一帶一路和東南亞的重要戰略地位。
重慶，最看好的城市。過去十年漲幅之小，受制於長期的住房管制和天量的土地供應。這三年整個市場的供需關係被大幅修復了。2018年後地價整體上漲、新老庫存進入拐點、供應持續縮量、重慶戰略地位提升。城市價格梯度未完全拉開，改善需求未被充分滿足，平均成交價格仍在較低的區間，地產市場仍處於中期階段，這是一個比較明顯的機會。
成都，西南的樞紐，一帶一路和陸海通道最重要的城市。成都的漲幅並不大，仍然沒有跳脫出18年至今調整的波動區間裡，供地非常節制，這一輪仍有很大值得期待的空間。
北海、欽州。起點低、底子薄，市場差。最近大興基建和土木、也是和東南亞關係最近的城市，西部陸海大通道必經之地和重鎮之地。如果押注再造一個新SZ，等待一個時機，或許是一個盈虧比超過十倍、勝率不低的機會。
南寧、昆明。剛進入調整，南寧比昆明早。有點機會，但機會不如成渝好。
4）華中區域：
這個區域市場充分調整了很久，肯定都是有結構機會的，但各有各的問題。在城市尺度上，總體都達不到滿意級別的機會。
- 武漢，華中機會最好的應該是武漢。21年上漲被中斷，但庫存偏大，新區偏遠了點，發展在賣地初期，投資還是迴歸主城區。
- 長沙，連續多年供地天量，沒什麼滿意的標的。
- 南昌，新班子似乎有些動作，供地縮了，結構性機會有的，但基本面扭轉還沒看到跡象。
- 貴陽，略去先不說了。
5）華東區域：江蘇、浙江、福建
最有錢的區域，也是每年財政貢獻最大的區域。眾多明星地級市。
但這一輪表現過於兩眼，尤其是浙江整體和蘇北蘇南，透支了未來市場的預期和機會，整體機會我是不推薦的，所以打包放在一起，從市場機會來說，矮子裡挑挑個高個。
江蘇：鎮江、連雲港機會可能是最好的，蘇州、南京機會其次。這兩個城市供應都放量了，值得警惕。蘇北徐淮鹽和蘇南蘇錫常過去五年表現太好，會調整蠻長時間。
浙江：這一輪漲的太多，不宜追漲。如果非要選擇，還是從杭州、寧波、紹興裡看機會，這三個城市基本面、供地量都是最好的，主升浪後，可能還沒到尾聲。
福建：整體調整最充分，供地也不算太大。廈門、漳州、福州，都存在機會，尤其是改善需求，在閩文化中也是最容易被放大的。
只是，福建房價已經相當貴了，漲的空間還有多少？
6）東北區域、西北區域：
西北里，西安、銀川可能還沒漲完。
東北里，瀋陽、大連可能還沒漲完。
但主升浪的週期已經過了，市場走一步歇三步，買在歇，目前歇還不夠。
總結：
以上，未來幾年比較看好的城市組合：
第一梯隊，視窗級別：
上海、深圳、北京、佛山、重慶、成都、石家莊、濟南、天津。
第二梯隊，機遇級別：
珠海、中山、鄭州、青島、武漢、廈門、福州、北海、鎮江、連雲港。
第三梯隊，撿漏級別：
杭州、南寧、昆明、長沙、南昌、寧波、紹興、西安、銀川、瀋陽、大連。
在池子裡的城市，可以密切趨勢跟蹤和右側交易。
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