樓市“三大訊號”，房價走勢已明確，三類房要謹慎購買

轉眼間2021年已經結束了，2022年的到來對於我們來說有什麼目標呢？買房、買車、有存款、升職、加薪、脫單等目標出發。房產在老百姓心中佔據的位置非常的重要，2022年房價的走勢也是老百姓所關心的點。

2022年房價的走勢如何？對房地產企業以及炒房人群認為，房價當然逐步呈現回暖的狀態，這樣自身的房產才能快速地轉手出去回籠資金。對未購房人群當然希望房價能大幅度地下降。

2022年房價該如何走？中指研究院給出了答案，2022年全國平均房價增長在-3%~3%，2022年樓市先行呈現降溫狀態，然後拉高，最後走平。相關指數在2022年第四季度慢慢迴歸淨值狀態。從側面說明2022年整個樓市的走向相對來說還是比較平穩。

2022年樓市的走向，我們可以根據三大訊號做出判斷，買房再也不用被人忽悠，房價上漲或者是房價下跌。

1、土拍市場全方面遇冷

土拍市場是樓市風向指標，土拍熱火朝天，樓市當然也會呈現出熱火朝天的狀態，第1次集中土拍的時候，整體的價格屢創新高，到第2次土拍價格卻發生了180度變化。

第2次土拍共計掛盤918塊，共計成交622塊，流拍或終止，數量達到了296塊，成交金額6,339億，平均溢價率僅有3.9%，平均土地流拍率卻高達31%，在第1季度拿地大戶，北京、上海、廣州、杭州，在第2次土拍的過程中，都呈現出弱勢狀態，土地流拍率普遍在50%以上。

第3次土拍整體效果也沒有出現任何好轉，長春共計推出十二宗土地，只成交三宗土地，剩下九宗土地無人出價，流拍率達到了75%；瀋陽推出28宗土地成交八宗，剩餘二十宗全部流拍。第2次和第3次土拍，拿地大戶居然是國企。

土拍市場都呈現出弱勢狀態，明年房價又該如何走呢？答案很顯然意見，土拍價格不高，房價銷售價格自然也就不高，根據2020年全國百強房地產企業開發資料觀看土地佔到了總開發成本的48%，部分高階小區佔到總開發成本的60%，如今價格出現大幅度回落，意味著房價也有回落空間。

2、政策調控，根據國家統計局的資料顯示傳統銷售旺季金九銀十呈現出極弱狀態。9月新房成交單價。9757元每平米，迎來近77個月，新房價格首次出現下滑，10月成交單價為9749元每平米，價格回落到了2019~2020年的水平，11月全國70箇中大型城市，新房回落城市61個，二手房價格回落城市67個。樓市出現急劇降溫，都是迎來了“普跌”的狀態。

讓整個樓市在短時間內出現急劇降溫，當然是少不了政策調控。三道紅線，針對房地產企業剔除預收款後淨資產負債大於70%；負債率大於100%現金短債比小於一倍。踩一條紅線有息，負債總額上漲不能超過10%；踩兩條紅線有息，負債總額上漲不能超過5%；踩三道紅線有息，負債總額不能上漲；即便沒有踩紅線的企業有息負債總額上漲不能超過15%，要求房地產企業在2023年6月份前回歸到規定的範圍內。

兩道紅線，針對銀行業，2021年1月1日，央行和銀保監聯合釋出《關於建立銀行業金融機構集中貸款管理制度的通知》限制了房地產企業以及個人貸款上限比例。

3、房產稅要改革試點

簡單的一句話能概括城市的發展前景，是否能夠購買房產。短期看金融，中期看土地，長期看人口。如果一座城市人口長期處於流出的狀態，整座城市將會失去支撐力，比如鶴崗、玉門，裡面房價再低，人們也不願意去到那邊打拼，沒有別的原因是整體的配套不成氣候，去到那裡生活連個工作都找不了，又該如何活下去呢？

透過2021年的三大訊號，可以基本上判斷2022年房價的走勢了吧！2022年整體的樓市分化會加速，在人口流入的大城市，房地產恢復的時間較短，可能到今年第四季度就回歸到正常的狀態，人口流出的城市，呈現出來的狀態相對就不那麼可觀了，2022年三類房產或將謹慎購買。

1、非商品房

老百姓接觸的房產分很多種，商品房、小產權房、公寓、回遷房、安置房等各類的房產，其中比較常見的是商品房、小產權房、公寓。

商品房就是老百姓平常看得最多，也是最基礎的方面。至於小產權房和公寓房能不碰就不碰。

小產權房，一方面是沒有任何的產權，雖然很多人都說未來會轉正，但以目前中國的房地產情況去看，轉正的機會是非常的渺茫，畢竟國內的房地產已經出現了供大於求的局面。有人說小產權房只是用於解決住房用途，如果真的這樣想建議租房更划算，畢竟小產權房也沒有繫結醫療、教育、金融、戶籍等各方面的屬性與租房並沒有任何的區別，可能租房的整體環境還更好。

公寓雖然有保障，但是住起來以及日後出手都是糟心事情，公寓3梯10多20戶，裡面住的人群非常的雜亂，還可以在裡面申請辦公地點。水費貴、電費貴、居住體驗差，而且公寓的升值空間幾乎為0，在日後出售的時候還要面臨著全額的稅費徵收，基本上就等同公寓總價20%。

想要購買房產，優先考慮購買商品房，有保障，流動性大，市場存有量也大。