玻璃大王曹德旺此前在接受財經記者採訪時就撂下“預言”：未來很長一段時間，房地產都會被嚴管，最後會演變成有錢人之間的互相“接盤遊戲”。以後房子賣也賣不掉，租也租不出去，還要交管理費。有不少人認為買好幾套房子可以實現資產保值增值，對此我建議及早賣掉多餘的房子。
專家解讀認為，曹德旺的這段預言大致有三層意思：其一、隨著房價逐漸走高，未來買房的門檻將大幅提高。樓市將面臨“真正的剛需買不起，有錢人手握多套房”的困局。這意味著投資客手中的房子將無人接盤；其二、房地產不再是剛需，樓市步入“供大於求”局面，未來絕大多數城市的房產將回歸居住屬性，失去投資價值的房子將難賣、難租，因為市場需求已經基本滿足；其三、未來樓市將告別“普漲”，正式進入嚴重分化階段，換言之，大多數居住之外的房產已經不能造富了。尤其是低潛力城市的多餘房產，每年的房價漲幅或遠低於持有成本，投資買房將是“折本”的買賣。
平心而論，以當前樓市的基本面和所面臨的處境來看，不得不說，曹德旺的預言已經充分應驗了。首先，根據國家統計局資料，2021年三季度末，全國房屋均價“過萬”的縣城有91個，這意味著在縣城買房的門檻都已經提高到了百萬。而2020年全國居民人均結餘資金僅1.2萬元，一個普通人湊夠在縣城按揭買房的三成首付，至少需要25年，一家三口一起攢錢，也要攢10年。縣城買房的難度都已經如此大了，動輒三四萬一平的一二線城市，壓力可想而知。當剛需一套房子也買不起的時候，有錢人卻能坐擁幾十上百套房子收租。基於此，曹德旺預言的第一層意思已經應驗了：樓市確實陷入了“剛需買不起，多套房者賣不掉”的困境；
其次，2020年初央媒新華社轉發了易居研究院的一份報告，報告的核心內容是，2021年起，我國的房地產新房市場將正式步入“供大於求”局面，這意味著從2021年起，樓市將整體迎來“降價週期”。事實確實如此，進入2021年，樓市在開局經歷一季度的短暫“小陽春”後，便掉頭轉入“降溫通道”，部分城市新二手房價格下半年更是迎來“連續下挫”。根據全國房價行情網站的資料，一季度末，全國新房平均售價曾衝到10720元/平，但10月份，全國均價又重回萬元以內，其中18個城市二手房平均價甚至跌回了四年前。這意味著，過去三年不少城市的房價未漲反跌了。以投資獲取鉅額收益論，不少城市這幾年買房，都是隻虧不賺的。這意味著曹德旺預言的第二層意思也得到應驗了——房子不缺甚至是過剩局面出現，房價跌勢已定，住房迴歸居住屬性，多餘的投資性住房，尤其是中小城市，套現難、出租難，已成“燙手山芋”；
再者，今年的房價走勢，不僅打臉了很多“唱多”的專家，也完全驗證了曹德旺的預言——樓市分化日趨嚴重，大中城市房價勉強企穩，絕大多數遠離區域中心、人口流失嚴重、經濟發展緩慢的偏遠小城市，失去了棚改這個因素的支撐，市場徹底陷入了“停滯”階段，交易量下跌，繼而影響了房價的穩定。為了抓緊賣房快速回款，很多開發商不得不採取“以價換量”的方式，降價幅度甚至達到了30%。受此影響，很多老業主跑到售樓處要求開發商“退差價”。武漢甚至出現了多名業主拉橫幅、喊口號被拘留的情況。
此外，截止到目前，全國已經有22個城市出臺了“限跌令”，其中3/4都是中小城市。釋放的訊號再明確不過，樓市嚴控背景下，那些底子薄、基礎差的城市，終於露出了原形，虛高的房價也終於支撐不住了，甚至到了需要地方出手“託”的地步了。對於這類城市的房產，基本可以判定毫無投資價值，所以曹德旺建議把居住之外的多餘房產賣掉，是非常有道理的。
然而，近期隨著央行、銀保監等部門站出來表態：維護房地產市場平穩健康發展；不能因為“3+2”紅線，就拒絕給房企貸款融資，加上很多銀行積極響應加快了放款速度……這一系列動作後，我們看到很多一直以來堅定看好樓市的人又開始興奮了，尤其是很多常年為開發商站臺的專家，更是殷勤鼓吹，樓市最灰暗的時期已經翻篇了，要不了多久樓市就會反彈，房價也會再次迎來大幅上漲。
事實真的如此嗎？樓市真的能迅速回暖嗎？對此，人民資訊網釋出標題為《房價全線下跌！明年可能會更冷？》文章發聲回應了。文中一針見血道：“政策的確出現些許暖意。但需要看到，目前的政策調整主要是在過緊基礎上的糾偏，取消限購、放鬆限貸等實質性的調控‘大招’並沒有出現。業內普遍認為，房價調整可能還會持續一段時間。”
更重要的是，今年下半年以來，樓市“四降”出現了，這更奠定了明年的市場走勢：市場繼續降溫是大機率事件，尤其是那些前兩年購房需求過度釋放、房價漲幅過高的城市，房價企穩都是奢望，不排除一些經濟停滯不前、遠離中心城市且人口流失嚴重的三四線較大幅度下跌。
第一、購房者對市場的預期大幅下降
我們說兩組客觀的資料：1、央行報告顯示，對下季度房價預期，僅有19%的人認為會“繼續上漲”。換言之，超過80%的人都預期“穩定”或“下降”。值得一提的是，這是近四個季度以來的最悲觀情況；2、筆者在各大平臺釋出的線上調查結果顯示，收回的近2萬資料中，對明年的房價預期“上漲”的佔比不足10%，預期“下跌”的佔比高達54%，預期穩定的36%。此外，僅有不到23.4%的人明年有購房打算。
一句話，面對曾經讓無數人擠破頭的樓市，購房者情緒發生了逆轉——不再是“慷慨解囊”，而是捂緊錢包。拿深圳、杭州、成都等地的新盤公佈專案意向登記來看，此前很多優質地段的高性價比盤，都頻頻出現“萬人搖號”場景，反觀現在，很多樓盤根本不觸發搖號機制。
第二、作為房價根基的土地市場大幅降溫
中指研究院統計，第二批集中供地共計流拍70宗地塊，撤牌195宗地塊，整體流拍撤牌率達到31.8%(首批次為6.5%)。具體來說，第二輪土拍較第一輪明顯出現了降溫，這體現在三個方面：出讓金大幅下降、流拍率創新高、溢價率走低。針對此，部分城市已經下調了第三輪集中供地的土拍保證金比例和首付比例，還有的順延了繳納保證金的時間表。但從目前合肥、上海、廣州、深圳、南京等城市釋出的出讓規則和結果來看，情況仍然不容樂觀。
第三、融資規模大降
信貸收緊，是本輪樓市逆轉的關鍵。眾所周知，房地產是資金密集型行業，過去十多年之所以能保持高速增長，歸根結底是因為信貸無限支援。今年以來，針對房地產的融資政策逐步收緊，房企率先感覺到了“涼意”：今年3月以來，房企單月融資額同比不同程度下滑。其中自8月起，單月降幅超過50%，10月同比降幅最大，為74.8%。10月情況更加糟糕，100家典型房企的融資總量為367.35億元，環比下降 54.5%，同比下降71.3%，融資量創出新低。
第四、房企降價銷售，但仍難以扭轉銷售額持續下降的趨勢。
融資沒了，房企只能降價促銷。根據易居研究院資料，下半年以來，百強房企中，採取以價換量銷售策略的房企佔比高達85%，其中不乏top20房企，且部分二三線城市的專案降價幅度超過了10%，有些急需回款的專案降價幅度甚至高達30%，比如瀋陽、武漢、天津等地。即便開發商積極降價拋售，最終的銷售業績依然很扎心：資料顯示，9月份百強房企業績同比下降36.2%，較2019年同期也下降17.7%，7-9月單月業績連續三個月同比下跌，且同比跌幅進一步擴大。具體到企業表現，9月百強房企中逾9成企業單月業績同比降低，其中6成企業同比降幅大於30%。10月份，百強房企中超8成業績同比下滑，44家房企降幅大於30%，其中某大降幅最大，約為90%。
基於當前時期樓市出現的“四降”，易居研究院專家分析認為，明年乃至未來幾年的樓市都很難再恢復到2019年之前的狀態，想回到2016年、2017年的火爆狀態，機率更是為零。不僅如此，日前中指研究院預測，明年房地產開發投資、房企銷售業績、全年銷售面積、房企回款等仍然面臨“四降”。此外，明年房地產稅試點政策可能會正式落地。
凡此種種，有專家認為房地產“拐點”降臨了——住房嚴重過剩，疊加住房需求不斷萎縮，房地產跌勢已定，尤其是那些人口流失嚴重，經濟基礎薄弱的中小城市，未來房價下跌的壓力更大。逐漸的，市場中的投資客就會套現離場，二手房市場房源會激增。樓市就會陷入惡性迴圈，房子會更不好賣。基於此，房產專家劉德凱分析認為，未來手握“2套房”的家庭，大機率將面臨3種結局：
第一種結局：受調控收緊影響，尤其是信貸緊縮，未來二三線城市的二手房流動性會大幅降低，繼而導致房子轉手難。一方面，從嚴調控背景下，市場預期難以逆轉，購房者的購房意願會大幅下降，二手房成交量會顯著下滑；另一方面，絕大多數城市剛需性購房需求所剩無幾——央行報告顯示，96%的城鎮居民家庭擁有住房，且戶均擁有住房數量為1.5套。此外，西南財大等的研究資料也表明，我國的城鎮地區住房空置率高達22%以上；
第二種結局：房價企穩或快速下跌，將導致虧損。從今年8-11月份的房價漲跌資料來看，當前時期，房價下跌並非個別城市才有的情況，而是“全面下跌”。尤其是二手房，在信貸供應不足、二手房指導價等政策影響下，跌幅更明顯。統計局資料顯示，10月份70個典型城市中二手房價上漲的城市僅4個，下跌的城市數量高達64個；
第三種結局：難逃被徵稅的命運，持房成本大幅增加。稅分為三種，房產稅、房東稅、空置稅。房產稅已經沒有懸念了，只是時間早晚的問題，一旦開徵，可能按0.5%-3%的稅率交稅；房東稅目前雲南、河北、湖南三省已經開始徵稅，被徵稅的房東均表示壓力增加了，尤其對那些“以租養貸”的家庭，影響最大；空置稅的呼聲一直很高，尤其是老幹部仇保興多次建言“以空置稅來燙平樓市泡沫”，所以未來出臺的機率也不低。一言概之：這3大稅一旦全面開徵的話，將直接導致多套房者的持有成本明顯增加，這在一定程度上會抑制“以房養貸”，平穩市場，同時也為地方財政提供支援，這是一個長期趨勢。所以未來即使是持有“2套房”的家庭，也很難擺脫“稅收”帶來的巨大壓力。
