導語：近兩個月，多家房企開啟“甩賣”模式，“國家隊”成為接盤主力。
文|一市財經
房企“甩賣”之風延續到了2022年。
1月28日，世茂集團釋出公告稱，將以45億元的價格出售上海外灘茂悅酒店，由上海地產接盤。在此前短短一個月內，世茂集團就已連續出售包括香港維港匯專案、上海北外灘專案、亞運城專案在內的三個專案，總售價約46億元。
然而對於房地產企業而言，世茂的情況並不是個例。據貝殼研究院統計，房企2022年預計到期債務約9603億元，比2021年下降約25%，但仍處於接近萬億元的償債規模高位。
2021年三季度以來，一些資金緊張的房企一直在想盡辦法償債，例如恆大、融創、富力、佳兆業、奧園、雅居樂等企業均在通過出售資產給自己“回血”。
1月6日，承債式併購貸款政策落地。針對出險企業專案的承債式收購，相關併購貸款不再計入“三道紅線”相關指標，這一政策不僅為房企打通了併購融資通道，同時也減輕了因出險企業專案收併購所帶來的債務監管壓力。
在2022年一季度償債高峰即將到來之際，為了化解流動性風險，房企“甩賣”資產謀求自救的趨勢或將持續下去。
多家房企開啟“甩賣”模式
2021年以來，房企接連不斷的“暴雷”訊息為行業敲響警鐘：自救要趁早。
曾放出“除了我們以外都有可能暴雷”豪言的孫宏斌早早打起了算盤，事實上，融創償債壓力並不算小。據不完全統計，2021年10月以來，融創透過股權配售、大股東借款、資產處置等途徑持續回血，促進資金面恢復，總計回籠資金約300億元。
2021年內融創兩次出售貝殼股票，回籠資金68.9億元。
11月，融創與濱江集團達成16.73億元的專案股權交易。
12月，融創以26.8億元的價格出售上海寫字樓、杭州酒店及寫字樓等三個專案。
12月，融創昆明文旅城專案發生股權變更，接盤方為珠海國企華髮，價格14億元。
2022年1月17日，融創將持有的甘露山文創城專案35%股權轉讓給武漢城建。
2022年1月18日，融創一江源專案發生股權變更，大股東由融創變更為首創置業。
近日，融創又陸續退出了多家專案公司，包括常州融譽置業有限公司、陸家嘴國際信託有限公司以及杭州融瀾房地產開發有限公司等。
在一系列“花式”自救之後，融創債務壓力得到緩解，截至目前並未發生實質性債務違約。
與此同時，同為行業排頭兵的萬科也在賣專案。不過相對而言，早早喊出“活下去”口號的萬科顯得從容很多。
1月24日，萬科海外出售了位於英國倫敦的一宗投資物業，出售所得款項淨額估計約5600萬英鎊。對於此次出售，萬科海外表示，部分所得款項淨額將用於支付此前從萬科香港手中收購的位於香港的投資物業專案。
如今，萬科仍在高呼“活下去”。但值得關注的是，1月27日，萬科發行了2022年首期30億元中期票據，擬用於商品房專案建設，發行利率為2.95％，這是今年首單房企專案建設票據，這無疑是緩解了其流動性壓力。
以融創、萬科為代表的房企，如今正在著手調整經營策略，通過出售文旅或投資專案來緩解流動性壓力，也有一些房企將優質的核心資產出售，以展示自救的決心。
近日，閩系房企“帶頭大哥”世茂集團不斷傳來賣地、賣專案、賣股權自救的訊息。
1月28日，世茂集團釋出公告稱，將以45元的價格出售上海外灘茂悅酒店，由上海地產接盤。而據此前訊息顯示，上海外灘茂悅酒店的評估值為56億元，其中融資部分36億元，也就是說，此次世茂集團又一次打折出手了重點專案，虧損約億元。
截止目前，世茂集團已經落定4宗交易。
1月21日、24日，世茂集團分別釋出公告稱，以10.6億元和18.45億元分別出售了上海北外灘專案和廣州亞運城專案股權，接盤方為上海久事和中海地產。
值得關注的是，就在一個月前，世茂集團以虧損7.7億港元的代價出售了香港維港匯專案22.5%的股權，回籠資金20.86億港元（約合人民幣16.96億元）。
此外，有媒體報道，世茂集團已將全國36個重點專案做成推介檔案，擺上了貨架。專案大多位於一二線城市，其中包括上海南京東路世茂廣場、上海深坑酒店、上海世茂大廈、深圳世茂深港國際中心等知名專案，合計價值超過771億元。
據瞭解，這些重點專案的型別主要包括酒店、商業、辦公、住宅及城市綜合體，既有獨資專案，也有合作專案，專案地點囊括北京、上海、杭州、大灣區、南京、天津、武漢、長沙、重慶等17個區域。
1月28日，世茂集團又確認出售上海外灘茂悅酒店，接盤方為國企，交易將於晚間正式公告。
雖然世茂集團在公開市場尚未發生實質性債務違約，但從其近期頻繁處置資產的情況來看，其“回血”慾望極為迫切。
IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示，近期以世茂為代表而將不少優質資產擺上貨架，這種現象接下來在其他房企也極有可能會持續發生。
“華南五虎”中三虎“遇險”
如果說融創、世茂等尚未暴雷的房企，是即將擱淺卻又奮力轉向謀求生存的巨輪，那麼，已經發生債務違約的房企就是風暴中苦苦掙扎的帆船，誰也不知道下一秒是否會沉入海底。
恆大就是最典型的例子，拼死掙扎後，危局仍未終結。
近期，恆大展開了一場抄家式甩賣，瘋狂“回血”近 700 億。
自去年6月以來，恆大密集處置資產，出售嘉凱城、恆大汽車、房車寶、盛京銀行、恆騰網路、恆大冰泉等股權回籠資金。此外，許家印還透過變賣私人飛機、豪宅等個人資產或質押股權等方式籌集資產，累計向恆大注入超70億現金。
去年10月，恆大還計劃以200.4億港元的價格，將旗下的恆大物業控股權賣給合生創展。但因雙方在付款方式上存在分歧，這筆交易最終夭折。
日前，恆大還傳出了即將重組的訊息。1月26日晚間，恆大發布公告稱，公司正在推動審計師開展相關工作，期間也將繼續認真聽取債權人的意見和建議，爭取在未來6個月內提出初步重組方案。
曾是房地產發展史上具有標誌性的五家企業“華南五虎”之一的恆大，如今一片狼藉，讓人唏噓的同時，也引人深思。
實際上，一度風光無限的“華南五虎”如今已有三虎“遇險”，除了碧桂園、合生創展暫時表現良好，其他“三虎”——恆大、富力、雅居樂均走上“賣賣賣”的道路。
腳踩三道紅線的富力也開始“甩賣”資產。
在2021年8月份的中期業績會上，富力董事長李思廉就曾表示，以前累積下來的已經建成的收租物業，包括酒店、寫字樓、餐廳等專案都願意出售。
話音剛落，同年9月富力就將即將上市的富力物業作價100億元賣給了碧桂園。幾乎同時，富力的兩個大老闆李思廉和張力向集團注資80億港元，以緩解債務壓力。
去年12月，富力又宣佈將旗下唯一物流園剩下30%股權出售給黑石集團，這是繼2020年向黑石集團出售該物流園70%股權後的又一次出售。經過兩次交易，廣州國際空港富力綜合物流園為其帶來約53.25億元的現金。
與此同時，同為“五虎”之一的雅居樂也在奮力回血。
繼2021年7月至12月期間一口氣出售了14項非核心物業後，2022年伊始，雅居樂又開啟了“甩賣”的步伐。
1月28日，雅居樂接連宣佈兩則出售公告。
一則公告稱，1月12、19及28日，相關雅居樂附屬公司與買方相關專案公司已訂立相關專案公司的指定股權轉讓協議。預期交易完成後，公司將會錄得估計收益約人民幣1.26億元，交易所得款項淨額擬將用作一般營運資金及其未來業務發展。
另一則公告稱，將向中國海外宏洋出售三個地產專案股權，其中協議A收購代價4.23億元、協議B收購代價2.71億元、協議C收購代價3.05億元，共計約9.9億元。
而此前，就在世茂集團賣掉廣州亞運城專案股權時，雅居樂也將其持有的該專案股權賣給了中海地產。
1月24日，雅居樂集團釋出公告稱，將向中海地產出售其持有的廣州利合集團26.66%的股權，交易價為18.43億元。
據瞭解，廣州利合集團持有的主要資產為廣州亞運城，該物業位於廣東省廣州市番禺區，是一座商住混合式綜合體，總建築面積約為585萬平方米，土地面積約為252.1萬平方米。
亞運城這宗土地最早是由“華南五虎中”的富力、碧桂園、雅居樂三家房企聯合體拍下的，之後再有中信、世茂加入，而後富力、雅居樂接連抽身，而今 “五虎”之中就剩下碧桂園還持有亞運城專案的股權。
國資房企成為“白衣騎士”
可以發現，遇險房企“賣資回血”，其接盤方多為“國家隊”。
上文提到的世茂、雅居樂的亞運城專案，就是由央企中海地產接盤，兩筆交易合計作價約36.89億元。
交易完成後，亞運城這個由多家房企聯合拿下的“全國總價地王”的股權進一步集中，中海將成為最大股東，持有73.33%的股權，其餘股份仍由碧桂園持有。
此外，世茂的上海北外灘專案的買方是上海久事，該企業屬於上海市政府旗下國企。
值得關注的是，近期也有因房企陷入債務危機而出售物業的現象發生，接盤方也為國資背景企業。
1月20日，中南集團以不高於22.6億元的價格出售了旗下物業中南服務的全部股權，接盤方為華潤永珍生活。此前，華潤永珍生活還以不超過10.6億元的收購禹洲物業。
此外，融創出手的幾家文旅專案，接盤方華髮、武漢城建、首創置業也均為國資背景公司；佳兆業於去年年底轉讓的位於廣州荔灣巨無霸舊改專案海南村的接盤方也屬於國資背景公司；恆大的一些專案也被國資背景公司接盤，如徐州潘安湖生態小鎮專案。
近期以來，不僅有國資企業對專案進行救急紓困，監管層面對資金方面的管控也有了放鬆的跡象。
1月6日，承債式併購貸款政策落地，針對出險企業專案的承債式收購，相關併購貸款不再計入“三道紅線”相關指標，這無疑對有意願收併購的房企注入了信心。
政策剛落地沒多久，1月26日，建發地產和招商蛇口兩家國有房企分別發行併購票據，建發地產募集資資金10億元，其中4.6億元用於併購2個標的房地產專案公司股權；招商蛇口發行的12.9億元將全額用於房地產專案併購。
同一日，華潤置地釋出訊息稱，公司及所屬永珍生活分別與招商銀行在深圳簽署了《併購融資戰略合作協議》，招商銀行將分別授予華潤置地200億元、華潤永珍生活30億元併購融資額度，專用於華潤置地和華潤永珍生活併購業務。
柏文喜表示，2021年以來房地產行業流動性壓力急劇上升，為了保衛自身流動性和挽救現金流，不少房企被迫出售專案、資產或者企業物業公司，促進了行業併購的發展。而近期政策層也有意以政策引導和金融支援促進龍頭房企併購陷入困境的房企的專案，這會進一步推動2022年行業併購大潮的形成。
“透過併購可能會增加行業流動性，從而加快行業進入良性迴圈的軌道，但是同時也會提升行業集中度和加快一些高槓杆房企的式微甚至出清。”柏文喜認為。
不過，雖然一些訊號似乎在鼓勵優質國企疏解部分陷入困境的房企的債務危機，但是在行業深度調整的背景下，行業變革已經成為大勢所趨，亦有國企已
經釋放出裁員及收縮房地產業務的訊號。
房地產行業整合背景下，或只能用“優勝劣汰，平抑風險”八個字來形容當下行業現狀。
滄海橫流，方顯英雄本色。本輪行業併購大潮之後，哪些房企能乘勢而上贏得先機，又有哪些房企能得到迎難而上，獲得東山再起的機會？
一切有待時間檢驗。
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