在房企信用危機頻頻爆發的大背景下，預售資金監管放鬆的訊息迎來強烈關注。近日，繼市場傳出“中央將協調各地放鬆預售資金監管以應對房企流動性風險”的訊息後，山東煙臺釋出政策，對於守信房企，降低預售監管資金留存最高5個點，並提出相關預售資金監管解除後，須優先用於農民工工資支付。
業內人士認為，預售資金是屬地管理，未來各地或許會放鬆對其監管，但更多會因城施策、因企施策，既保障房地產專案復工、助力緩解企業現金流壓力，也要避免爛尾風險。
煙臺打響新年放鬆預售資金監管“頭槍”
預售資金是新房專案預售後，房企收到的各種購房款，包括定金、首付款、按揭貸款等。預售資金監管是指由房地產行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監管，房企須將預售資金存入銀行專用監管賬戶，只能用作本專案建設，不得隨意支取、使用。當房企達到規定的工程建設進度節點，可申請支取相應比例的預售款。
近日，預售資金監管似有放鬆跡象。1月14日，最高人民法院印發《關於充分發揮司法職能作用助力中小微企業發展的指導意見》的通知顯示，對商品房預售資金監管賬戶、農民工工資專用賬戶和工資保證金賬戶內資金依法審慎採取保全、執行措施，支援保障相關部門防範應對房地產專案逾期交付風險，維護購房者合法權益，確保農民工工資支付到位。
此後，有市場訊息稱，監管層正在起草全國性規則，以使房地產開發商更容易獲得託管賬戶中持有的預售資金，但此訊息並未獲得證實。
1月18日，山東煙臺四部門聯合釋出《關於對煙臺市2020年度守信房地產開發企業實施激勵措施的通知》（簡稱《通知》）。《通知》明確指出，“對守信企業落實相應激勵措施。對信用等級為AAA級開發企業，商品房預售監管資金留存比例降低5個百分點。對信用等級為AA級開發企業，商品房預售資金留存比例降低3個百分點。上述3%-5%的預售資金監管解除後，須優先用於農民工工資支付。”
相比於煙臺政策放鬆，廈門則是強化預售資金的監管，《廈門市商品房預售管理規定》指出，購房款應全部存入資金監管專戶監管。此項新政將於今年4月1日實施，給企業留出了一段過渡期。
曾從過度寬鬆到強監管
事實上，在過去很長時間，“拿地-開工-預售-拿地”的高週轉模式下，新房預售後的回款資金，很多不是用作結算工程款，而是被違規挪用，撬動資金槓桿，大規模拿地實現快速擴張。如果房企出現資金鍊斷裂，就很容易導致樓盤爛尾。
去年，部分房企陷入流動性危機，出現專案停工現象，就被爆出預售資金被挪用的情況。為了保交樓，保障購房者的利益，包括西安、北京、天津、蘇州、廣州、石家莊、重慶、銀川等多個城市出臺政策，加強對商品房預售資金的監管。
強監管內容主要包括升級資金監管範圍、提高監管比例、提高支取節點要求等。諸如石家莊要求商品房預訂款、首付款及按揭款等款項要全部納入監管專用賬戶；重慶取消了此前預售資金首付款監管比例的核減規定，現全部按照之前的最高標準納入監管的首付款按照預售總額的35%確定。
加強預售資金監管，無疑保障了購房者權益，對防止出現爛尾樓、拖欠供應商、農民工工資等現象起到了很好的保護作用，但也讓本已陷入現金流危機的房企雪上加霜。
旭輝控股董事局主席林中曾公開表示，開發商資金大概有50%在監管賬戶，比如企業有600億元，300億元在監管賬戶提不出，這個確實難受。
一邊是要保障購房者權益，另一邊則是房企因為資金鍊斷裂專案陷入停工的惡性迴圈，地方在預售資金監管上要如何做到平衡？如何在保障購房者利益的前提下透過預售資金監管調整幫助企業緩解資金壓力?
更多城市或會因城施策、因企施策
按規定，預售資金本就應該“專戶管理”“專款專用”， 不挪作他用，優先保障房地產專案本身的建設，加強監管是大勢所趨。
但是也應看到，去年大勢之下，部分城市的預售資金監管政策出現“一刀切”、過度收緊的情況，使得部分房企在艱難時刻遭遇到更大的流動性壓力。
山東煙臺打響了2022年地方預售資金監管放鬆的“頭槍”，會有越來越多的城市加入嗎？
在業內人士看來，各地對於預售資金的監管存在放鬆的可能，但是相對有限，方向更多是因城施策、因企施策，諸如有的地方可能會適度放鬆、有的地方則繼續收緊，預售資金只能用於本地建設，對於不同信用資質的企業給予不同的監管措施等。
國海證券研究所聯席所長、政策&地產首席政策分析師夏磊建議，預售資金良性迴圈，可以嘗試使用保函等形式替代預售資金監管，比如北京在去年11月規定房地產開發企業可憑非監管銀行出具的現金保函免除同等額度的監管資金；區分重點監管額度和一般監管額度，對於重點監管額度部分實行重點監管，根據工程進度支取，對於超出重點監管額度的部分，可更加靈活取用；精準識別風險企業、風險專案，對於財務狀況穩健、過往信用良好的房企可適當降低監管要求，對於風險企業、風險專案及時進行應急處置。
林中也建議，對企業分類監管，比如爆雷的企業，直接封閉運作；有危險的企業強監管；正常企業正常監管。
新京報記者 段文平
編輯 武新 校對 陳荻雁
