進入2022年之後，銀行的住房貸款出現了明顯鬆動，不僅放款速度加快，利率也頻頻下調。與此同時，隨著信貸環境的改善，上海等多個熱點城市房地產市場的活躍度也在逐漸恢復。
近日，《中國經營報》記者聯絡了中國銀行、交通銀行、建設銀行、招商銀行、上海銀行、浙商銀行、浦發銀行和蘇州銀行等多家銀行分設在上海、金華、杭州、蘇州和合肥等多座城市的分行貸款中心諮詢房貸辦理情況。多家銀行的工作人員回覆稱，相較2021年下半年，當前貸款的審批和放款速度都已經加快。
此外，自2021年10月份以來，全國重點城市首套房貸款利率和二套房貸款利率持續回落，呈現不同程度的下調態勢。2022年1月20日，全國貸款市場迎來“降息”，5年期以上LPR為 4.6%，較上期下調5個基點。這也是自2020年4月以來，5年期以上LPR時隔近兩年後迎來的首次下調。
隨著房貸“鬆綁”和利率下調，上海市和杭州市等地二手房交易市場的交易量已經逐漸止跌回升。以上海市為例，2021年12月份，上海市二手房共成交1.8萬套，環比增長19%；成交總額環比增長25%，達到574億元；成交均價為3.89萬元/平方米，環比增長了3%。
中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜向記者表示：“2022年經濟要穩，房地產市場也需要繼續發揮‘穩定器’的作用，購房者和房企等相關參與主體的市場信心均需要提振。對於房地產行業來說，貸款利率下調將在緩解企業融資成本和購房者置業成本等方面發揮重要作用。”
放款速度加快
“現在，二手房貸款的放款時間已經縮短至1個星期左右，客戶上交材料後的審批時間也只需要2～3天。”交通銀行蘇州分行貸款中心客戶經理吳中（化名）近日向記者感慨，相較前幾個月，當前住房貸款的放款速度已經提升了很多。
事實上，房貸“鬆綁”的跡象已經逐步顯現，上述多家銀行貸款中心大多給出了“審批和放款速度都已經加快”的回覆。
而在2021年9月份，記者聯絡上述銀行時，工作人員則大多表示“已暫停個人住房貸款業務”“受住房貸款餘額不足影響，放款週期延長”。此外，對於住房貸款審批所需的時間，吳中彼時也曾向記者透露：“至少需要1～2個月。”
一家國內頭部房產中介平臺上海一區域負責人張峰（化名）向記者確認：“2021年下半年，上海地區住房貸款的放款時間至少需要4～5個月，目前已經提速到1～2個月了。不過，具體的放款時間還需要看銀行的貸款額度是否充足。最近，我們幫幾個客戶匹配了額度比較充足的銀行，放款時間都是1～1.5個月。”
中信銀行上海分行貸款中心的客戶經理也向記者確認：“1～1.5個月便會放款。”而在2021年9月，其告知記者的放款時間為半年左右。招商銀行杭州分行工作人員則表示：“目前客戶辦完過戶等手續之後，1個星期左右就能放款。”中國銀行上海分行的房貸放款時間也由此前的“至少半年”縮減至“3～4個月”。
不過，記者在採訪中也注意到，仍有銀行的放款速度未出現大幅度提升。交通銀行上海分行貸款中心的客戶經理便坦言：“此前積壓的存量貸款仍有很多，2021年9月份審批成功的部分客戶，目前還未放款。現在新申請的貸款，仍需等很久才能放款。”
此外，徽商銀行金華支行的工作人員則回覆稱：“目前仍舊不做二手住房貸款業務，僅做一手房貸款和抵押貸款。”而此前曾同樣表示已經暫停二手房貸款業務的徽商銀行合肥分行工作人員也表示：“雖然目前二手房貸款已經放開，但是在2021年積壓的客戶較多，並且額度也並未完全放開，現在申請仍需要等待5～6個月左右。”
房貸利率下調
“除了放款速度加快，住房貸款利率也已下調。”吳中坦言，“目前本行的二手房貸款首貸利率為5%左右，相較此前6%以上的貸款利率，下降幅度很大。”
事實上，自2021年10月份以來，全國重點城市首套房貸款利率和二套房貸款利率持續回落，在各地因城施策下，房貸利率也呈現不同程度的下調態勢。有資料顯示，從2021年8月份到2022年初，大部分銀行首套房貸利率下調了30個基點，二套下調了20個基點。
例如，在2021年5月份之後，杭州、寧波和蘇州等地多家銀行上調了房貸利率。其中蘇州上調幅度較大，5月份將首套房貸款利率上調了60BP至5.65%，二套房上調40BP至6.0%。而從2021年7月底開始，蘇州市的首套房貸款利率便“突破”了6%，二套房貸利率則已經逼近7%。
不過，記者近日在採訪中獲悉，當前蘇州市的房貸利率已經回落至5%左右。
2022年1月20日，貸款市場再次迎來“降息”。當日，全國銀行間同業拆借中心最新資料顯示：1年期LPR（貸款市場報價利率）為3.7% ，較上期下調10個基點；5年期以上LPR為 4.6%，較上期下調5個基點。
對於個人住房貸款的影響，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出：“此次LPR利率中，5年期利率下調了5個基點，為4.6%。在房貸市場中，以100萬元貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，在利率調整前，LPR為4.65%，此時月供額為5156元。而此次利率調整後，LPR為4.6%，此時月供額為5126元，減少了約30元。”
中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜坦言：“房貸利率隨著LPR下調5個基點，對購房者來說，每月還款減少的金額並不明顯，對市場預期的影響或更為突出。隨著市場預期的逐漸修復，一二線熱點城市的市場有望率先企穩，銷售端好轉有望改善企業的資金面，促進行業的良性迴圈。”
“本次降息將進一步降低企業的融資成本，有利於提振企業發展信心。”陳文靜表示，2022年上半年，經濟面臨較大的下行壓力，房地產投資下行壓力亦較大，預計年內LPR仍存下調空間，5年期以上LPR是否繼續下調，仍依賴於房地產市場的恢復節奏和政策落地效果。
樓市逐步回暖
隨著信貸環境不斷改善，房地產市場也逐漸回暖。
在2021年下半年，張峰曾告訴記者：“銀行收緊住房貸款對房地產市場，尤其是二手房市場帶來了較大的衝擊。很多購房者由於資金受限，看房買房的熱情開始降低，而二手房房東擔心遲遲拿不到尾款，也會更希望尋得能夠全款支付的購房者。”
張峰透露：“放款速度的加快，疊加當前部分利好政策的影響，當前房地產市場雖然仍舊處於平穩階段，但是已經慢慢回溫。最近一個多月以來，我們已經促成好幾個成交案例。”
位於上海市徐彙區的一家房產中介工作人員劉明（化名）則向記者透露：“當前，房屋的核驗價也有了較大幅度的提升。例如，徐彙區一小區房源此前的核驗價格是700萬元左右，現在相同面積房源的核驗價已經上升至750萬元甚至800萬元。”
據瞭解，2021年7月份，上海市針對二手房市場釋出了新政策，上海市房地產交易管理部門將以市場真實價格為依據對每套房源的掛牌價格進行核驗。隨後，針對二手房貸款，上海市公佈了“三價取其低”政策，要求上海各銀行在稽核房貸時，將依據稅務核定價、網籤價和銀行評估價三者中的最低價格審批貸款額度。
對此，劉明表示：“此前，便有客戶因為核驗價過低，無法向銀行申請預期貸款額度，加上自有資金不足，便只能放棄購買。隨著核驗價提升，購房者可以向銀行申請更多的貸款額度，從而減輕了資金壓力，有助於促進成交。”
根據上海鏈家研究院提供的資料，2021年12月份，上海市共成交1.8萬套二手房，環比增長19%；在成交總額方面，環比增長25%，達到574億元；成交均價為3.89萬元/平方米，環比增長了3%。
儘管上海市二手房市場2021年12月份的成交量和成交總額較2020年同期分別同比下降了54%和58%，但相較2021年9月份成交量降至低谷的1.2萬套來說，上海市二手房市場已經恢復至常規水平。
根據上海市統計局日前釋出的最新統計資料，2021年1-12月，上海市房地產開發投資比2020年同期增長7.2%。商品房施工面積16627.90萬平方米，增長5.6%，其中，住宅施工面積7603.14萬平方米，下降1.4%；商品房銷售面積1880.45萬平方米，增長5.1%，其中，住宅銷售面積1489.95萬平方米，增長3.9%。
與此同時，長三角地區多座熱點城市二手房市場已漸漸止跌回升。以杭州市為例，根據克而瑞公佈的資訊顯示，2021年杭州二手房市場波動巨大，上半年杭州市區二手房月成交頻頻突破1萬套，而下半年月成交量驟降明顯。其中，信貸端收口導致各銀行二手房停貸便是主要原因之一。
不過，自2021年11月份開始，杭州市二手房成交量已結束“七連跌”。當月，杭州市共成交3516套二手房，環比上漲了34.5%；成交金額達115億元，環比上漲45.6%。當年12月，杭州市區二手房簽約量為3600餘套，環比上升5.9%。
對於杭州市二手房成交量止跌回升的原因，克而瑞方面分析認為：“一方面，是由於政策鬆綁，貸款利率下調至6%以下，已接近2021年6月份的市場水平；另一方面，則是由於房東的預期下降，掛牌價明顯下調，達到購房者的心理預期。”
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