最近，上海樓市被一則《上海買房反賠490萬》的新聞刷屏了，成交要麼是一場精心的策劃，要麼實力不夠運氣來湊，顯然，後半句成了買家伍女士的真實寫照，一時間，有同情買家的、有痛罵中介的、還有散佈陰謀論的，但細思整個過程，背後的過程其實更值得每一個買房人去反思。
2020年5月17日，伍女士透過中介，和賣方範先生等達成了一套180.09平米的房屋轉讓協議，伍女士先期支付了100萬元定金和400萬元購房款。
2020年5月30日，伍女士和範先生等簽訂1490萬的房價合同加60萬的裝修補償款，總價款為1550萬元，賣方提前交房，伍女士則需要在2020年6月30日之前完成首付745萬元。
然而，伍女士未能按期補足首付餘下的245萬元，雙方不得不在7月2日再次簽訂補充條款，這次約定了懲罰條款：從2020年7月1日起至付清之日止，以245萬元為本金，按每日萬分之2.73支付給利息損失。伍女士須在2020年7月31日前一次性支付上述費用，如未按期支付，則房屋買賣合同自動解除，伍女士應償付違約金（合同總價的20%），且賠償範先生等原有的裝修損失180萬元。
這次協議後，伍女士在7月13日繳清了逾期付款的利息，並完成了745萬的首付，剩餘745萬元尾款，將在8月30日過戶前全部付清。
沒想到，伍女士的購房尾款，因為銀行審批延誤再次逾期。
2020年9月15日，範先生等發出了律師函，告知伍女士收函3日內付清尾款，如仍然不付，他們有權解除合同，並要求賠償違約金及裝修損失等。9月30日，由於伍女士仍未付款，範先生等要求伍女士搬離並歸還房屋，並償付房款總價20%的違約金，房屋裝修損失180萬元等。
2020年10月29日，伍女士在上海某銀行申請的745萬元貸款額度審批成功，要求繼續履行合同，但此時賣方已經不願出售，並將伍女士告上法庭。
2021年6月25日，上海市黃浦區人民法院做出一審判決：伍女士的房屋轉讓協議被解除；必須在判決生效10日內搬離房屋，如逾期將按照1000元/天追加支付房屋佔有使用費；伍女士要賠償違約金300萬元、房屋整修費180萬元，承擔案件受理費4.6萬元。
一審之後伍女士和範先生等都進行了上訴，上海市第二中級人民法院在2021年12月1日駁回上訴、維持原判，伍女士將承擔案件受理費2.72萬元。
伍女士的買房經歷著實心酸，但從中我也看到了幾點值得所有買家反思的地方！
反思一：盤清自身財務狀況，明晰交易節奏！
作為買家，在購房時請一定要時刻關注自身的財務狀況，當你還在看房階段時或許還可以對支付細節模稜兩可，但一旦鎖定了房源目標，這時候你就要開始盤算你的可支配資金和進出賬週期，現階段手上的可支配現金、固定投資的解凍時間、他處資金的挪用週期等，你每一筆錢的到賬時間都與你的付款節點息息相關！
顯然，這是伍女士犯的第一個也是最關鍵的一個錯誤！事件裡，伍女士購買的是一棟位於黃浦區的不限購公寓，約定合同價為1490萬加60萬的補償合同，共計1550萬，按照約定，伍女士須於6月30日前支付合同價的50%，即745萬，才能進入貸款審批環節，而伍女士在支付了第一筆500萬之後，將餘下的245萬壓縮在一個月內付清，結果自己的現金流狀況被嚴重高估，導致了第一次違約，也成為了整個暴雷事件的導火索。
反思二：謹慎約定違約條款，別把餘地變成絕路！
違約條款的目的是為了保障雙方的利益不會因為對方的違約而受到損失，但是當一方要求的賠付遠大於自身的損失時，必然會對另一方造成不平等，這就需要雙方不斷的博弈和權衡利弊。
在本次的約定中，範先生向伍女士補充了以逾期金額的萬分之2.73計算日息，為期一個月，作為時間成本的補償合乎情理，而接下來的違約條款中，先不說需要復原的裝修值不值180萬，就另外支付總價20%的違約金，再加上第一筆費用中的100萬的定金，賣家就違約這件事上已經鎖定了590萬的保證金，而僅僅付出了1個月的時間成本而已，至此，一份原本只是為了保障雙方利益的合同在雙方的努力下已然成了捏在賣家手裡的一張定期支票，也成為了賣家最後寧願對簿公堂也要中止交易的誘因！
反思三：瞭解基本的市場和政策，做到隨機應變！
無論你處在交易的哪個環節，都要對這個市場和政策有所瞭解，未來是不確定的，你永遠不知道等待你的是什麼，所以，一定要給自己留餘地和plan B。
伍女士不光沒有接受第一次違約的教訓，應該對貸款的時間週期也不是很瞭解，不限購公寓首付達50%可申請貸款審批流程，而伍女士直到7月13日才完成首付，此時應重新盤算一下時間節點，第一時間調整尾款的結算時間並至少預留3-4個月的審批等待期（2020年），事實上，銀行確實也是在3個月後發出了審批透過的訊息。尾款支付時間的錯誤預判也再次暴露了伍女士對貸款和政策缺少基本的認知。
反思四：理性看待和認清中介在整個交易的過程中的定位！
伍女士透過上述3個的錯誤，就這樣把自己一步步逼入了絕境。有很多人會指責中介，拿了佣金卻在整個過程當中沒有起到一個正向的引導作用。對不起，你可能對中介有什麼誤解，為什麼中介要在雙方簽訂合同的時候收取佣金而不是過完戶呢？因為中介的職責是透過提供房源和買賣雙方真實、有效的資訊，以撮合雙方達成交易為目的，所以到這裡，中介的工作其實就到此結束了，至於後面協助辦理貸款、協助過戶等都屬於有償的延伸服務，只是近期行業內卷越發嚴重，所以這些就作為提升客戶粘性的增值服務一起打包了，但你要清楚的是，不是每個中介都那麼專業，也不是每個中介都願意義務承擔責任來給你提供建議的，更何況很多中介連稅費都不一定算得清，這裡無意貶低中介，但事實就是如此，所以你真的相信他們有能力在動輒百萬的交易中為你出謀劃策、排憂解難嗎？
反思五：無論你是買家還是賣家，找個專業的“自己人”為你出謀劃策吧！
一個什麼都不懂的伍女士外加一個水中介，真的是負負更加負。而反觀賣家範先生這邊就要聰明得多，在後期的庭審當中，據說雙方從第一次簽訂轉讓合同開始，賣家這邊全程都有律師顧問的參與，也難怪網友裡會出現陰謀論，僅一紙合同、一年的時間，賣家就淨得590萬，說他是一場精心的策劃也並不為過。房子關乎人生，交易更須謹慎，希望大家在這件事上，能夠吸取家訓，當你舉棋不定的時候，找個專業、可靠的代理人或律師，只要能為你排憂解難，不求飛來橫財，但求化險為夷吧！
