記者｜張子怡
花費36.9億元，中海地產（0688.HK）成為廣州亞運城專案的最大股東。
1月25日，中海地產公告稱，於2022年1月21日及24日，擬分別向雅居樂集團及世茂集團收購廣州利合房地產開發有限公司約26.66%、26.67%的股權，代價分別為約人民幣18.44億元、18.45億元(可予調整)。
收購事項完成後，中海將持有廣州利合73.33%股權。在世茂、雅居樂售賣股權前，廣州亞運城專案由中海地產、碧桂園、雅居樂和世茂集團合作開發，持股分別為20%、26.67%、26.66%和26.67%。
作為超級大盤的廣州亞運城，是一座商住混合式綜合體，總建築面積約為582萬平方米，目前剩餘貨值約229億元。從2010年開盤到現在，已經開發運營逾12年。最近四年都是廣州單盤銷冠，年銷售超過百億。
雅居樂1月24日的公告稱，該物業約406萬平方米的建築面積已開發為住宅及商業單位以及停車場。餘下建築面積仍在施工中，而有關建設預期將於2025年底竣工，約345.3萬平方米的建築面積已出售（包括住宅及商業單元及車位）已出售。
此次廣州亞運城專案股權收購，緩解了雅居樂和世茂集團資金鍊上的“燃眉之急”，對於中海地產，則增加合營公司的權益。
接近中海地產的人士告訴介面新聞：“收購亞運城專案是對專案本身情況比較瞭解，操盤也有把握。收購完成後，合營公司變成控股公司，財務並表後，對於集團公司收入會有不小的貢獻。”
收併購潮開啟
隨著部分企業出現流動性風險，為避免債務違約問題，不少企業都選擇以出售專案的方式回籠資金。
世茂集團除了出售廣州亞運城股權外，以推介PPT的方式，將將位於上海、北京、大灣區、長三角（除上海）以及其他地區的36個專案做成推介PPT擺上貨架，專案合計價值超過771億元。
融創中國更是在全國範圍內開展出售專案，將南通、合肥、常州、武漢等專案出售給合作方。根據此前融創提供的資料，從2021年四季度以來，融創通過出售專案和資產累計獲得300多億元的現金。
2022年開年，華潤永珍生活先後以10.6億元收購禹洲物業，以22.6億元收購中南服務。物業管理領域2021年已經發生數起收併購。
匯生國際資本總裁黃立衝告訴介面新聞：“2022年肯定是房企收併購開啟的一年，但現在只是時機開啟，不一定是收購的最好時機。今年內房企境外債到期的數量是去年的15倍，不少房企都將面臨很大的資金壓力問題，未來肯定會有更多的專案擺上貨架。”
政府層面也出臺不少鼓勵房企間收併購的政策。
2021年12月20日，央行和銀保監會要求，鼓勵銀行做好重點房地產企業風險處置專案併購金融服務；2022年1月13日，央行再次強調要持續防範化解金融風險，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度。
根據監管要求，房企間的併購是房地產行業化解風險、實現出清最有效的市場化手段，所以金融機構要穩妥有序開展房地產專案併購貸款業務；重點支援優質的房地產企業兼併收購一些出現風險和經營困難的大型房地產企業的優質專案。
然而，由於銷售市場下行的問題，房企對於收併購整體呈比較謹慎的狀態。出手收併購專案的企業多是央企、國企。目前，得到金融機構支援、發行併購票據的也是央企和國企。
1月26日，央企招商蛇口和廈門國資房企建發地產分別在銀行間市場成功發行併購票據。其中，建發募資10億元，4.6億元用於併購2個標的房地產專案公司股權；招商蛇口發行金額為12.9億元，全額用於房地產專案併購，助力資金需求量高的在建房地產專案順利完工。
對於財務穩健的中海地產而言，收購亞運城專案股權或許只是參與收併購的開始。接下來市場上一些好的機會與合適的專案會成為他們的併購目標，
而2022年將開啟的房企收併購潮，中海地產很難不參與。
併購仍需謹慎
在中海地產的發展歷程中，過去幾年也不乏大筆併購的案例。
2010年，中海地產收購蜆殼電器，也就是現在的中海宏洋，透過這次收購獲得了國內6個城市約190萬平方米的土地儲備。同時也擁有了一個主要以三四線市場為發展方向的上市平臺。
到了2015年，中海地產又迎來了一場中建系內部資源的整合，中海為此次收購總支出為338.16億元。
透過併購中建股份及其關聯公司運營的房產，主要中建地產的資源，中海由此獲得總建築面積約為1090萬平方米的物業。
2016年，中海地產又與中信地產進行業務整合，收購之前，中海擁有約4100萬平方米土地儲備，收購完成後，中海地產總土地儲備約達6500萬平方米。
也是這次同中信地產的收購，使中海地產獲得了廣州亞運城專案20%的股權。
這三次收購，中海地產不僅成了超過2000億總資產的併購，還抓住了三四線城市的階段性機遇，解決了集團內部同業競爭問題，同時在央企加快重組的趨勢下，率先實現了跨央企平臺之間的業務整合。
不過，2022年的房地產市場同過去的市場已經大不相同。在當下的市場環境下，房企在收併購上必須保持謹慎的態勢。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，儘管目前融資政策有所鬆動，但短時間內恐怕難以惠及所有房企。另一方面，消費者購房意向被扭轉，新房市場銷售遇阻，房企還是會將主要精力放在銷售回款上。
接近中海地產的人士也表示，中海地產對於未參與過的新專案，要整體收購會很謹慎。收購亞運城專案是因為對專案本身情況很瞭解，操盤也有把握，才會接受一些合作方的股權。
去年下半年，中海地產在土地市場逆勢“抄底”拿地，擴充土地儲備。
據各地公共資源交易中心和中信建投所列資料顯示，中海地產第二輪集中供地全口徑拿地金額達到337.2億元，成為拿地金額花費最多的企業，共拿到13宗土地，同中國鐵建並列TOP50房企拿地數量第一。
僅在9月份，據不完全統計，中海地產（含中海宏洋）已累計在天津、蘇州、瀋陽、重慶、廣州、南京、深圳等城市公開拿地24宗，新增建面逾289萬平方米，成交總價近508億元，相當於上半年拿地總額的65%。
12月6日，中海地產釋出公告稱，2021年前11月收購土地累計應占樓面面積約971.69萬平方米，累計應付土地出讓金約為1128.86億元。
中海地產在土地招拍掛市場的收穫，使得其擁有不小的底氣，不急於參與收併購專案。
上述接近中海地產的人士告訴介面新聞，從去年下半年開始，中海地產接觸過不少收併購的專案，但公司內部對於這類專案要求較高，需要是位於一二線核心城市的優質專案，股權、債權清晰，沒有表外負債及抵押問題才會考慮參與。同時在盡調方面要求也很嚴格，最終收購是否落定需要報集團統一商定。
黃立衝也認為，現階段處於地產行業的調整週期，一二線城市的專案更具有抗跌能力，三四線城市的專案更難賣出去，但是誰也不好判斷現在收併購市場的情況，如果過早出手收購專案股權，或許會買在半山腰上，取決於企業自身的戰略判斷。
當然，無論是否大舉參與2022年的房企收併購，中海地產都擁有太多其他企業不具備的優勢，特別是在融資方面。
1月17日，中海地產成功發行30億元的中期票據，發行利率分別為2.88%、3.25%。所募集資金中14.95億元擬用於歸還合併範圍內專案貸款，15.05億元用於專案建設。
2021年上半年，中海地產平均融資成本3.6%，較2020年繼續下降0.2個百分點。這一融資成本位於房地產行業最低區間。
得益於充足的現金流和低融資成本，中海地產或許會在2022年迎來不少“抄底”收購專案的機會。
