2月8日，總行和銀保監會聯合釋出了一個重磅通知，要求從房地產貸款集中度管理中剔除保障性租賃住房有關貸款。網上很多人稱，這是房地產信貸“三道紅線”政策要放鬆了，房地產放貸的閘門進一步打開了，房地產市場離春天又近了一步。這到底是怎麼回事呢？又將會帶來哪些影響呢？
首先，僅從這次政策的角度來看，三道紅線政策其實並沒有真正的放鬆，只是對執行中的一些情況進行糾偏而已，使房貸集中度管理在實際執行中進一步最佳化。為什麼這麼說呢，這就要從“三道紅線”政策的實施背景說起。
2020年初，新冠疫情爆發，對我國經濟造成了劇烈的衝擊，國家及時作出了貨幣政策和財政政策的調整，到了2020年下半年，我國經濟快速回暖，相對寬鬆的資金面使得熱門城市的住宅市場供不應求，房地產企業激烈的搶拍地皮、居民爭先貸款搶購房產，出現多地售房供不應求的情況，導致房價飆升，房地產槓桿率再度拔高。為了降低房地產企業的槓桿，防止房地產泡沫，也為了進一步引導資金流入實體經濟，促進房地產市場長期健康穩定的發展，央行和住建部制定了針對房地產企業的“三道紅線”政策，對房地產行業高槓杆的行為進行嚴格約束。
“三道紅線”政策於2021年1月1日起全面實施，所謂的“三道紅線”，是對剔除預收款後，房地產企業的資產負債率、淨負債率和現金短債劃定的三個硬槓，前兩個指標分別要小於等於70%、100%，後一個要大於等於1。如果房地產企業踩到這“三道紅線”，金融機構將不再對其放貸。大家都知道，房地產行業屬於資金密集型行業，對資金的需求非常高。“三道紅線”政策實施後，房地產企業的資金鍊進一步繃緊，有的企業甚至根本無法從銀行獲得貸款了。
但很多人都只關注“三道紅線”的內容，卻忽視了央行還是有先見之明的，它在釋出這個政策的時候，沒有把話說得太死，而是給這個政策預留了一個“口子”，當時在解釋政策時就提到了，住房租賃領域的貸款在統計制度建立後，不被納入集中度管理。也就是說，房企住房租賃的有關貸款，本來就不統計在“三道紅線”之內。但是，由於統計制度尚未健全，各地、各銀行在執行中可能存在“一刀切”的情況，就是將房地產企業的貸款，不論是什麼性質的貸款，統統計算在“三道紅線”內，誤傷了保障性租賃住房有關貸款的發放，不利於保障性住房的供給。因此，此次政策並非新的政策，只是對執行中的一些不正確行為進行糾偏，不代表著“三道紅線”政策的放鬆，房貸集中度管理也並未發生實質性變化。
但是，儘管如此，這個政策還是具有很強的訊號意義和示範效應的，它至少代表了一種監管部門的態度，監管部門的態度其實就是國家的態度，那就是國家不希望房地產市場過冷，這次釋放了一種政策回暖的訊號，修復大家對房地產市場的信心。
其實，在此之前，央行等有關部門，已經對“三道紅線”政策和房貸集中度管理進行了一次糾偏。就在上個月，有媒體報道稱，房企併購、收購方面的貸款，不納入房貸集中度管理，也就是說，一些優質的大型房企，收購併購出現風險的房企時進行的貸款，是不統計在“三道紅線”內的，這為房企併購提供了資金支援，有助於化解房地產企業破產的風險。
從近期央行等監管部門的操作來看，“三道紅線”政策和房貸集中度管理都不是一成不變的，都會根據房企和房地產市場的情況進行微調、糾偏和逐步最佳化執行。最佳化後，房地產企業的融資能力得到了進一步的提升，有助於化解房企的流動性危機，有助於促進房地產行業良性迴圈和健康發展。
那麼房地產貸款要開閘放水了嗎？是放水，但作用有限，不會像一些網友擔心的那樣出現大水漫灌的情況，房地產市場重新回到過去那種高歌猛進狀態的情況也不會重現。這是因為，一方面，保障性租賃住房相關業務主要是國企、大型優質民營房企、地方政府和大型商業銀行在做，另一方面，我國目前保障性租賃住房的建設規模很小，在全部房地產市場中的份額也很小。此外，由於保障性租賃住房的供應物件主要是大城市中住房困難的新市民、青年人，主要集中在少數幾個大城市，其他城市的規模很小，甚至有的地方都沒有這方面的專案，因此，鬆綁保障性租賃住房的貸款，對整個房地產市場的影響應該不會太大。
目前保障性租賃住房信貸業務，工行、農行、中行、建行和交通銀行這五大行以及國家開發銀行佔據大頭，這次政策，將使這些大行釋放出一些空間，來做房地產開發貸或其他相關貸款業務，而相對應的，股份制銀行、城商行、村鎮銀行等其他眾多的中小銀行這方面的信貸投放本來就不多，這部分業務一般由地方政府的城投平臺、國有企業和比較有實力的民營房企操盤，而這些公司的業務也主要集中在大型商業銀行，因此，中小銀行的信貸投放動能並未得到充分的釋放。
關於保障性租賃住房建設，國家有關部門出臺了很多配套支援政策，各地積極細化落實措施，保障性租賃住房建設的程序也在加速推進。按照相關的統計資料，2021年，全國40個重點城市建設保障性租賃住房大約94萬套，而2022年計劃開發建設240萬套保障性租賃住房，一共330多萬套的保障性租賃住房，絕對數不低，但相對數並不高，與我國整個住房市場的規模比起來，實在是太少了。
此外，從保障性租賃住房建設的資金來源來看，一聽這個名字，叫做“保障性”，那不用多想，財政資金肯定是大頭，不然如何體現出保障的性質呢？從實際情況來看，也是如此，2021年，40個城市的保障性租賃住房領域投資一共大概有1000億元左右，這部分資金中，相當一部分都是來自於財政資金，比如中央預算內投資，土地出讓收入，或者地方專項債、住房公積金增值收益等，此外還有一些資金是企業自有資金，而真正來自於信貸的資金其實規模並不大，因此，對保障性租賃住房信貸的放鬆，對整個房地產市場來說，放鬆效果其實是很有限的。
最後，這個政策到底有什麼作用呢？小夥伴們肯定要問了，既不是放鬆，也不是放水，那麼這個政策到底有什麼作用呢？其實，還真不要小看他的作用，其直接作用主要體現在兩個方面。
第一，是有利於推動房企更加積極的參與到保障性租賃住房領域，從而增加保障性租賃住房，更好的發揮其保障性的作用，解決一部分人的住房問題。在我國保障性租賃住房的政策支援體系中，很重要的一個就是金融政策的支援，信貸資金在保障性租賃住房建設中的作用雖然不如財政資金那樣直接，但信貸投放的增加肯定是有助於保障性租賃住房的加快建設，起到積極的支援和推動作用。
第二，有助於推動房企轉型和持續健康發展。過去幾十年，我國房地產企業一直以開發商品房住宅為主，並且賺得盆滿缽滿，他們在開發商品房方面，積累了很多的經驗，摸索出一些快速開發、快速回籠資金、高槓杆等發展模式，但是近幾年來，隨著國家房住不炒政策的實施，房地產市場的調整，以及三道紅線政策的影響，之前的高槓杆等發展模式已經難以為繼了，房地產企業發展陷入了困境，一大堆房企出現流動性危機，房企急需轉型。
目前國家大力發展保障性住房建設，其中，保障性租賃住房建設近兩年發展很快，房企如果能夠及時調整發展方向和模式，跟上保障性住房建設的節奏，成功轉型不是不可能。而央行這個政策鋪開之後，無疑會引導更多的商業地產公司積極參與到保障性房的建設當中，打破目前的僵持局面，確保現金流的穩定，促進房企轉型，廣大房企也應該順勢而為，及時調整戰略，搭上保障性住房建設的東風，既實現轉型，又為國家的保障性住房建設做出應有的貢獻。
此外，政策的預期引導作用也不容忽視，正如前面我們分析過的，監管部門透過這次政策，向市場釋放回暖訊號，引導市場主體的向好預期，整體來看，肯定是利好樓市的。
