住房消費向居住消費邁進
消費現狀看，總體上中國已經告別住房短缺，正在從住房消費向居住消費邁進。過去 20 年，在經歷了史無前例的住房開發建設浪潮後，人們的住房環境大大改善，居住條件上升了一個臺階。目前城鎮戶均住房套數達到 1.1 套，人均住房建築面積達到約 40 平方米，住房自有率超過 85%，城市住房私有化率達到了 90%以上，多套數家庭佔比接近 20%，超過美國等發達國家。
未來，中國住房問題焦點將從“鋼筋水泥”轉向居住服務，成為中國居住消費新藍海。在城鎮家庭戶均 1.1 套的情況下，未來中國家庭對房產的財富管理服務需求，從租賃到買賣，從裝修到改造，從保潔到物管等各個環節的服務需要都將被激發增長。此外，存量房時代，房屋維護、更新、改造等品質改善服務需求也會趨強，截至目前，全國城鎮老舊小區 32.7萬個，建築面積約 65 億平方米，在追求居住品質的時代這些需求也會被進一步釋放。
服務價值的躍遷
房地產業從生產走向服務，人最終會成為服務價值升級的關鍵。服務在全產業鏈中的地位不斷上升，對服務價值的要求被供需兩端不斷提高，發展到一定階段將是人的價值實現、人的競爭。服務對於消費者的意義歸根結底可分成兩個層次，工具和價值，前者消費者將服務單純視為一項自己購買的工具，後者將服務視為消費者自己情感和責任的延伸。
未來居住時代，服務成為新興增長點，人成為企業的“護城河”。房地產業鏈不再只是開發生產的產業，圍繞居住的服務管理鏈條不斷產生、發展、壯大，隨著數字技術與經濟、產業的深入融合，數字技術賦能會幫助居住服務者突破體力侷限，將服務者從機械、重複、枯燥工作中解放出來，使得居住服務者可以投入更多時間、精力與消費者建立信任，挖掘深層次消費精神、心理需要，服務對於消費者“工具”需求將部分被技術替代，而對於“價值”層面的需求構建是技術很難達到的，主要依賴服務者在供應鏈中主動作為。此外，技術的差距很容易被追趕突破，而企業間服務者的差距依賴於長期的建設、培養，是不容易被突破的，服務者的差距將是未來企業競爭的“護城河”。
從消費需求看，需求升級，品質、多元、精神需求要更多人性化服務投入。目前中國家庭平均擁有住房已經 1 套以上，人們對房屋的消費需求將不僅限於解決“有房住”，需求在不斷升級且日趨差異化，以人為中心全面滿足居住需求成為消費導向，服務的需求在上升。“美好生活”意味著不同人群的各類住房需求都能得到較好的滿足，首次置業、新市民、單身族、老齡長者，他們都對居住有著不同的需求，滿足多元個性的服務需求滿足需要更多、更細緻的服務力投入；另一方面，人們對美好居住生活的追求，包括有品質的居住空間、高便利性的配套設施、有質量的社群居住服務以及有溫度的鄰里關係等，而這些居住條件中有一半是“鋼筋水泥”構成，另一半則是以人的服務為依託的“軟體”要素。
居住服務價值生態鏈逐步顯現
在房住不炒長期戰略之下，房地產業發展邏輯正在變化，供給端服務業態模式發生轉變，從以房為中心轉向以滿足人的需求為中心。以房企為例，從拿地到投資，從現金流到產品品質，從主業到多元化發展都在進行一輪新的反思和調整，滿足人們長期的居住需求，居住服務價值生態鏈正在逐步顯現。
伴隨著房地產行業進入調整期，“長期主義”發展觀日益受到房地產企業的關注，眾多相關企業由原先主業投資開發向多元化發展。以近年來表現顯眼的物管企業為例，“去物業化”就蘊含以人為本行業升級趨勢，多家物管企業將“物業”替換為“服務”，還有以龍湖、雅居樂為代表的，在名稱中增加“智慧”一詞，這些變化體現企業以人需求為導向的服務升級意圖，不僅僅是居民消費升級的需求，同時也是物管企業尋求長期健康發展的調整，表明企業在探尋以人的需求為中心的長期的服務方向、智慧化路線。
按照需求型別分類，對應的供應端也在依據人本需求改造升級，服務價值鏈被不斷延長、豐富。以與消費者最近的房屋交易服務為例，傳統的經紀服務主要在於撮和買賣雙方，但在目前市場競爭、技術支援、消費需求等多重因素推動下，服務供應鏈條內涵更豐富，不同於早期手工檯賬，高度依賴線下找房、客，網際網路時代服務住房消費者，服務者除了線下帶看、撮合談判，還可以透過線上幫助客戶 AI 找房、VR 帶看、線上簽約等，完成交易後還可以幫助客戶提供裝修、社群生活、租售等居住服務，消費者的服務體驗提高，服務鏈條適當延展，服務內容也更豐富。
此外，在目前的租賃服務中也出現了類似的發展趨勢，服務內容不止於傳統的業務範圍，例如，租賃交易完成後，租賃企業還會提供例如搬家、保潔等居住服務；在房屋管理服務方面，裝修、維護、更新、改造、保潔的服務鏈也逐漸顯露。
“美好生活”追求引領
在“美好生活”需求之下，中國居民消費率提升、消費結構改變，居民消費從過去的滿足生活需求上升到對物質、精神、生態等全面的需求，精神文化提升及改善生活品質的消費明顯提高，消費進入到一個新時代，反映到居住消費領域，就是從生產型導向轉向消費型導向，居住服務消費興起，以人為中心全面滿足居住需求，讓不同人群的各類住房需求都能得到良好的滿足。
在追求“好服務”方面，近年來高品質物業和社群服務發展就可窺一斑。根據民政部資料顯示，截至 2020 年底，全國城市共有社群綜合服務機構和設施 16.1 萬個，社群養老服務機構和設施 8.4 萬個，城市社群綜合服務設施覆蓋率首次實現 100%。在小區物業服務消費方面，根據中國社科院財經戰略研究院住房大資料專案組的調查資料顯示，在二手房交易涉及的全國 130 家代表性物業企業中，居民家庭對其中 94 家企業的支付意願顯著為正，對於這 94 家支付意願為正的企業，居民家庭的平均支付意願約為房值的 4.27%，支付意願中位數為房值的 3.32%，也就是說，當其它條件不變，居民家庭在購房時，願意為具有品牌物業的房產支付平均 4.27%的額外溢價，居民家庭對品牌物業企業的服務品質總體認可度較高，升級物業服務品質需求較為迫切。
當前“我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”，“美好生活”意味著在人們的基本需求“衣食住行”上的全面升級，“住” 作為多數國人花費最多也是最重要的一個方面，也是“美好生活”的應有之義。從中國大的居民消費趨勢看，未來，“美好生活”將引領居住消費發展，驅使房地產進入品質驅動時代。
轉自明源
