房地產作為資本密集型行業，房企與金融機構的關係密不可分。2021年四季度房地產市場在融資端、銷售端均出現了較大波動。商票拒付、信託違約、債券展期，房企在爆出各種事件的同時，也將風險傳導到了投資端的金融機構。據此，中指研究院面向金融機構進行了2022年一季度市場調研，以期瞭解在行業新週期下機構對市場的預期、投資決策的變動。
政策環境預期適度放鬆
對於2022年一季度的行業政策及融資政策走向，分別有69%及72%的受訪者預期會適度放鬆，多數機構對於近期政策寬鬆程度持樂觀態度。為了“房地產去金融化”，避免行業成為金融市場的灰犀牛，2021年行業政策明顯收緊。但自10月開始，監管頻頻發聲，釋放多個邊際放鬆訊號，年末融資規模回暖也表明積極訊號已經奏效。因此市場普遍認為“政策底”已過，預計未來一段時期內的監管將保持“邊際放鬆”的特徵，對市場進行彈性管理和指導。
市場預期量價雙降
對於一季度全國商品房成交額，僅有7%的機構認為同比上升，28%認為基本持平，66%認為同比出現下降；認為下降的機構中有一半認為同比降幅在10%-20%之間。從全國商品房單月銷售額的同比增速來看，自2021年8月起便開始出現兩位數的負增長，其中四季度同比下滑18.7%。受此影響，機構對市場成交量普遍信心不足，預期保持下降態勢。
從一季度商品房成交價格預期來看，31%的機構認為環比基本持平，預期上升的佔18%，而預期下降的佔比達45%，近半數機構認為房價將繼續回落。從百城住宅價格指數變動來看，2021年11月、12月環比均出現小幅下滑，在當前市場走勢下，結合“三穩“的政策導向，房價可能會繼續延續上年末小幅回落的趨勢進一步下探。
行業風險預期上升，銷售融資難有反彈
當前行業最大的懸念在於房地產稅何時落地、如何落地。有42%的機構認為年內會有相關政策落地，17%的機構認為會推遲至2023年，而21%的機構認為會在2024年及以後。房地產稅提出以來，房地產稅被認為是替代土地財政的重要手段，隨著土地招拍掛市場熱度的下降，房地產稅的推進勢在必行。因此有超四成機構判斷今年將有試點城市正式落地相關政策。
對於未來房地產信貸利率的變化，57%的機構認為會有所降低，19%認為基本持平，認為有所增加的僅佔16%。2021年房地產非銀融資平均利率為5.54%，同比下降了0.76個百分點。受近期降準降息影響，信貸資金成本下調，受此影響，房地產行業的融資成本也會進一步下降。
對於行業整體發展的預期，59%的機構認為風險會繼續上升，21%認為保持當前水平不變，16%認為風險開始消退。1月份繼續出現知名房企信託違約、海外債展期等風險事件，此外也有不少房企加快了資產處置的速度，這都被認為是企業流動性緊張的訊號。行業當前處於調整和分化階段，風險仍在持續暴露。
具體來看，88%的機構認為市場疲軟導致的銷售回款不足是當前行業最主要的風險所在，其次為企業融資困難，有76%的機構選擇此項。作為資金密集型行業，房地產對資金依賴程度很高，在“高槓杆“時代，外部融資成為房企最主要的現金來源。而當前融資環境收緊導致房企無法透過籌資補充現金流，只能轉而依靠經營性現金回款，但受行業下行週期影響，銷售能力也被削弱，房企進入兩難境地。遊離於有息債務之外的大量“表外負債”也是行業存在的主要風險，有74%的機構選擇此項。在“高槓杆”發展階段，部分房企不僅透過正常渠道融資，還透過“明股實債”、發行理財產品、提高應付款規模等方式增加了大量表外負債，使得真實債務遠高於賬面資料，同時也埋下了巨大的隱患。表外債務已成為多個違約事件的導火索。
投資意向謹慎為主，國央企更受青睞
從機構現存投資專案的質量來看，有41%的機構認為他們有部分專案存在違約風險，52%的機構認為幾乎沒有，但仍有7%的機構其所投資的大多數專案處於違約風險之中。尚存專案的風險水平決定了金融機構未來的投資意向。
從本年度投向房地產領域的規模來看，48%的機構決縮減投資規模，其中有22%的機構投資額同比收縮15%以上；有33%的機構基本維持上年水平；僅有19%的機構的投資額會有較為明顯的上升。受政策導向、行業風險暴露等因素的影響，金融機構對房地產領域普遍信心不足，資金投向也將有所保留。
從本年度交易對手的選擇偏好來看，近80%的機構優先偏好於央企和國企，其次55%的機構偏好於區域龍頭企業。央企、地方國企由於企業性質的原因，自我管控較為嚴格，債務規模及結構相對可控，因此在當前市場環境下體現了良好的穩健性和韌性，進而成為機構青睞的交易對手。區域龍頭企業則往往與本地金融機構有較為密切地合作，資訊不對稱程度較低，也受到機構的偏好。
從投資標的選擇偏好來看，83%的機構會優先關注所投標的主體性質，71%的機構會對其專案所在城市等級進行篩選。且有近55%的機構會同時考慮這兩個要素，無論是國企還是民企都具有各自優勢，國企核心優勢在於資金實力強，拿地多為一二線等核心城市，並且在融資能力和融資成本上優於民企，違約風險較小；而部分民企拿地多為三四線城市及核心城市的郊區為主，並藉助對當地區域土地資源和客戶的瞭解，打造差異化的產品，具有區域深耕的優勢。此外，50%左右的機構會對企業的資信、經營風格和企業規模等因素再次進行考察來綜合衡量投資標的投資價值。
金融機構在專案審查時，償債能力、企業性質、負債結構是重點參考的要素，盈利能力與資產變現為次要要素。在當前環境下，處於安全性考慮，投資人更多的關注企業債務的直接保障程度，盈利及變現能力作為債務的間接保障，重要性相對靠後。隨著行業的波動，多元化經營、品牌實力強勁的企業也屢屢爆發風險事件，因此這兩點已少有機構關注。
從機構對房地產信貸風險控制的主要策略來看，72%的機構將結合房地產企業自身硬性指標，如債務能力、淨現金流、專案佈局等，制定投資“白名單”。其次，64%的機構選擇加強與研究機構的溝通和交流。由於視角及研究優勢的不同，第三方機構可以為金融機構提供更多的參考資訊。加強與研究機構的溝通和房地產風險防控相關研究，有助於提早捕捉風險訊號，也為推動金融行業和房地產行業健康有序發展起到重要作用。57%的機構將繼續落實《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》的相關內容，加大貸前，貸中，貸後的審查力度，控制資金流向；同時，為了提高房地產專案公司徵信，滿足機構對風險控制的相關要求，將增加房地產企業擔保額等相關增信措施，以防範信貸違約風險。
預售監管、政策走向、收併購成為焦點問題
此外，金融機構對預售資金監管問題給予了較高的關注。《全國性的商品房預售資金監督管理辦法》將於近日製定出臺，預期將有效緩解前期監管過度造成的專案資金調配不力的問題，在對房企合理安排使用資金、穩健經營方面帶來積極作用。
其次，房地產調控政策也是機構的關注點之一。近期市場波動基本與政策走向緊密相關，政策動態成為行業發展的風向標。2021年12月的中央經濟工作會議提出，在嚴守“房住不炒”底線、發展長租房市場，推進保障性住房建設的同時，要“探索新的發展模式”，“因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展”。金融機構與房企如何配合共同開拓行業新發展路徑，是當下行業參與者需要思考的問題。
最後，收併購也是機構感興趣的話題。隨著房企資金壓力的上市，部分房企開始出售資產以求回籠現金。央行、銀保監會於12月20日出臺《關於做好重點房地產企業風險處置專案併購金融服務的通知》，銀行、房企收併購類債券也已落地，出險企業的部分專案已經擺上貨架，參與收併購專案的投資或成為金融機構新一輪的發展機會。
透過調查問卷可以瞭解到，當前金融機構對於市場和行業發展仍持一定的保留態度，投資較為謹慎，交易對手偏向穩健類的國央企，專案考察時更注重企業的債務保障能力。因此從融資角度來看，近期房企融資規模難有明顯增長，融資能力也更為分化。如何協同房企把握行業走向、尋求新迴圈新發展下的投資切入點，是金融機構當前面臨的主要問題。
來源：中指研究院（ID：indexsoufun），本文已獲授權。
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