本次政策對企業資金壓力的緩解或將相對有限，對於各地執行尺度及實際政策效果仍需理性看待。
田傲雲/發自北京
2月10日晚間，一則全國性商品房預售資金監督管理辦法於近日製定出臺的訊息，一時成為房地產行業關注熱點。
訊息稱，商品房預售金監管辦法明確對預售資金規定進行了全國統一，要求預售資金必須全程全額監管，但分為一般監管額度和重點監管額度，其中重點監管額度比例將由市縣一級住建部門根據工程造價合同等核定，當賬戶內資金達到監管額度之後，剩餘資金則可以由房企提取使用。
一時間，關於房地產行業將迎來實質性利好的言論甚囂塵上。那麼，預售金監管辦法的出臺是否意味著全國預售資金監管將大幅放鬆？房企現金流能否緩解？對此，我們邀請華泰證券地產首席分析師陳慎、廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉、中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜、易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進就相關話題進行了探討。
中國房地產報：長期以來，部分城市商品房預售資金監管的缺位被社會詬病，也制約著房地產行業的穩定健康發展。此次，預售金監管辦法的出臺您認為有何意義？這次改革的邏輯是什麼？
陳慎：這次預售資金監管辦法出臺背景在於，由於房地產行業景氣度下行以及房企融資面臨嚴厲監管下，越來越多房企出現現金流風險，這也使得各地出現爛尾樓問題的可能性加大，會造成潛在民生問題。
由於過去商品房預售資金監管並沒有全國性檔案，制定權都在於地方，則容易造成兩個極端：一是持續缺位，部分城市在面臨爛尾風險前反應不及時；二是過嚴監管，部分地方過度升級當地資金監管政策，反而會造成次生的房企現金流問題。此次全國性檔案出臺，核心邏輯在於給各個地方政府有了統一參考的監管細則標準，一則有助於彌補部分城市缺位，二則有助於修正部分城市過嚴政策，給予房企合理的預售資金提取空間。
李宇嘉：我國商品房預售管理辦法對預售資金監管的規定，具體由各地制定本地的預售資金管理辦法。但是，從近期風險案例看，普遍違規挪用預售資金，地方監管的有效性需提高。
近年來，商品房風險不斷髮生，各地爛尾樓明顯增加。未來，房地產大量竣工交付，前期加槓桿、挪用預售資金的現象很普遍，可能還會出現爛尾、交付難問題，需要專門對預售資金監管進行重新設計。另外，現在地價比較高，開發商資金鍊比較緊張，如果還沿用過去的監管模式，加上各地資金監管普遍加強，可能不利於防風險，也不利於房地產企業良性迴圈。
嚴躍進：商品房預售資金監管政策的推出與房企資金回籠和去年市場情況相關。近年來根據房企預售環節暴露出的問題也進行了進一步考慮。現在推出商品房預售金監管辦法有兩個目的，一是規範銀行行為，將資金更好的用於開發商；二是從開發商和政策推出方的角度來看，金融政策、發債政策寬鬆的同時，適當放鬆預售資金的使用政策，為房企創造更好的營商環境，支援商品房市場以更好滿足購房者合理住房需求。
中國房地產報：當前商品房預售資金監管存在哪些痛點和難點？容易出現哪些問題？
陳慎：自從部分知名房企發生流動性風險後，各地普遍升級預售資金監管政策，我們認為難點在於如何平衡好監管尺度。部分城市過度升級商品房預售資金監管政策後，使得預售制度變相成為了現房銷售制度，使得所在城市房企現金流進一步吃緊，反而造成更多現金流風險，如何保證當地專案順利交付，又不給當地房企多大壓力，這是很多地方政府需要最佳化和思考的命題。
陳文靜：主要痛點和難點在於，商品房預售資金監管力度和範圍如何更加合理地設定，確保專案順利竣工的同時，提高預售資金的使用效率。
部分城市過於寬鬆的商品房預售資金監管或者資金監管缺位下，一旦開發企業資金出現問題，專案順利完工將受到嚴重挑戰，購房者合法權益無法得到保障，上下游供應商合法權益亦無法保障，房地產上下游資金鍊將受影響；另一個角度看，購房者置業情緒將受到拖累，入市節奏亦將明顯放緩，進一步加劇企業的經營性現金流回籠壓力。
部分城市在“保交付”壓力下，過度收緊預售資金監管政策，一定程度上加劇了企業的資金壓力，預售資金迴圈使用效率降低，亦不利於行業迴圈發展。
李宇嘉：當前預售資金監管主要容易出現以下三個方面的問題：
一是挪用預售資金擴大投資，相當於“加槓桿”，對擴大賣地賣房、提高地價房價、增加貸款收益都有好處，有的地方強監管積極性不高，挪用預售資金擴大投資有利於銀行存貸款業務，施工和監理單位比較弱勢，也會配合開發商套取預售資金。
二是開發商融資渠道多元化，包括商票、供應鏈融資等，且相互之間沒有資訊共享，每一個融資渠道都拿預售資金作為還款擔保，導致預售資金覆蓋不了。當出現問題，大家都來查封預售資金賬戶，這時由於賬戶在銀行那裡，住建部門相對弱勢，最後就導致交付難、爛尾現象。
三是容易出現忽左忽右現象，即希望地產投資增長，賣地增加時，就忽視預售資金監管，導致套取和挪用現象普遍；當擔心交付難的時候（比如當下各地重視保交樓），就超額監管，正常的提取也無法實現。
中國房地產報：有訊息稱，商品房預售金監管辦法將統一對預售監管資金監管額度等基本標準進行明確，並提及在達到監管額度後，剩餘資金可由房企提取使用。您如何看待這一要求？
李宇嘉：本來也應該這樣。哪些能提、哪些不能提，什麼時候能提，什麼時候不能提，有哪些例外提取的情況等，這些都應該以規範的檔案確定下來。比如，重點監管資金（含農民工工資的工程款）嚴格按節點提取，其他資金按流程就可以提取；到了節點就能提取，不到節點就不能提取，拖欠工程款、農民工工資的就不能提取。
未來，商品房預售資金監管的原則是規範和透明、“既管好又不管死”。管好，就是嚴格專用賬戶，專款專用，資金閉環運營，不能挪用、套取，嚴格按節點使用，確保交付、房屋質量，這是本源。“不管死”，就是到了提取節點、超過監管額度的、有銀行保函保證的、企業信用優質的（比如三A信用等級的），都能提。但本質上，預售資金優先保障專案竣工交付及與此相關的一切資金支出。
陳文靜：對商品房預售監管資金監管額度等基本標準進行明確，有利於地方政府責任落位，對基本的內容統一要求後，亦給各地政府因城施策預留了空間。另外，這一辦法提出在達到監管額度後，剩餘資金可由房企提取自由使用，一定程度上將對當前部分城市過度收緊的監管政策進行糾偏，有利於提高資金使用效率。
中國房地產報：最近，多個城市先後釋出了升級版商品房預售資金監管的相關規定，其中有城市選擇加強監管，也有城市選擇放鬆預售資金規則。結合商品房預售金監管辦法，您認為未來地方政府該如何參與其中，促進房地產業健康發展？
李宇嘉：對商品房預售資金監管要正本清源，還是要回到我們為什麼要搞商品房預售制度（而不是選擇現售）本源上。搞預售目的是“降低房屋成本、增加住房供應”，但在這很大程度上是從開發商利益考慮的，怎麼保障小業主的利益呢？那就“專用賬戶，專款專用”，既不能因噎廢食，取消預售制度；也不能不好好監管，而是兩個方面都要結合起來。
做到這些，一是完善預售資金監管辦法，把規則搞清楚，哪些資金要監管、什麼時候監管，什麼時候提取，提交什麼材料才能提取，誰來監管等；二是加強與監管賬戶銀行的合作和分工，二者目標應該統一，房子爛尾了，對銀行債權保護也不利；三是預售資金監管與預售申請結合起來，預售門檻不能放鬆，否則就是縱容開發商挪用預售資金。
嚴躍進：在實際操作過程中，政策的鬆緊要依據實際情況來判斷。松主要體現在，這些資金需要儘可能流入到房企，讓房企能夠更好的用於工程建設，防範賬戶封鎖、司法拍賣、查封預售資金監管賬戶等行為。同時，緊的方面也會繼續延續，繼續防範開放商資金違規挪用等行為。
按照地方政府角度去理解，政策制定相對更嚴格也是合理的，其主要目的是為了防範各地出現爛尾風險。根據去年出臺的預售資金監管政策的主流基調來看，主要是以收緊為主，結果導致企業資金更加緊張，因此政策應該與市場的週期相吻合，與房地產行情更加吻合。政策原文中也提及要“改變原有各地商品房預售資金監管責任不清的情況，督促和檢查預售資金監管的實施情況”，這一方面也與銀行密切相關，部分銀行沒有及時將開發商資金納入監管賬戶，同時也隨意剋扣預售監管資金，從這一角度來看需要政策進行糾偏，這也與前文所提到的明確真正的監管者相聯絡。
中國房地產報：有說法認為隨著商品房預售金監管辦法的出臺，將給房地產市場帶來大量流動資金，房地產行業將迎來轉機，也會在一定程度上改善房企資金狀況。對此如何看？
陳慎：我們認為必須認清當前房地產行業的大勢，首先，景氣度仍未改善，房企去化依然低迷，房企現金流風險依然未能解除，所以全國預售資金監管是不會大幅放鬆；其次，全國政策下發後，還得看各個地方政策細則執行，因此帶來大量流動資金的說法我們持保留態度。
但房企現金流出現邊際改善的趨勢是一定的，與此同時我們認為更需要重視其訊號意義：一是房地產改善政策正從金融端邁向需求端；二是此次政策醞釀於1月份，落實在開年，也說明監管層穩增長的迫切性，後續可以期待更多的房地產穩增長政策。
李宇嘉：此次政策的推出是正本清源，建立長效機制，完善監管制度，加強制度和政策的執行，推進資訊透明，加強監管合作。該提的提，不該提的就不能提，並不是為了給開發商紓困。
陳文靜：商品房預售資金監管辦法的出臺一定程度上有利於緩解企業資金壓力，但去年下半年以來部分房企違約導致地方政府對房企的信任度明顯減弱，對於資金壓力較大或者負債較高的企業來說，政府預售資金監管或難有明顯改善。“保交付”的目標不僅僅侷限在一個樓棟，專案相關配套建設的順利完成同樣重要，因此，預售資金監管範圍很難大幅放鬆。對於經營穩健企業，本次政策的出臺或有利於企業資金迴圈使用。因此，在地方因城施策下，本次政策出臺對監管資金釋放的額度或有限。
另外，近年來房地產合作開發專案較多，合作方風險導致部分專案受到影響，當前合作開發企業之間信任度偏弱，各方對共管賬戶下的資金監管要求提升，本次政策出臺對這部分監管資金的釋放亦有限。
綜合來看，本次政策意在推動行業監管迴歸理性，結合當前時點來看，有利於穩定市場及企業預期。但合理的預售資金監管是保障專案順利竣工的關鍵，政策仍明確各地資金監管要“保交付”，維護購房者合法權益，預計在各地政府因城施策下，基於房企流動性風險尚未完全出清等情況，本次政策對企業資金壓力的緩解或將相對有限，對於各地執行尺度及實際政策效果仍需理性看待。
