前兩年圍繞房地產，老百姓，專家分成兩波，一方面唱衰房地產並指責地產暴利，另一方面將房地產鼓吹為國家經濟支柱產業，未來依然會大幅上漲。實際上作為一個地產人來說，你們在這扯東扯西，有的借用熱錢流入分析房地產走勢，有的借用成本分析，認為地產很大一部分利益被政府拿走，還有部分人講長期看人口，有的更具體把一二線和三四五線分開討論，預測也好，痛斥也罷，對國家經濟有利也好無利也罷，今天不展開講了，今天我就想簡單介紹一下房子怎麼起來然後交付到業主手裡的。
首先我們講房產五證，國有土地使用證，建設用地規劃許可證，建設工程規劃許可證，建設工程施工許可證，商品房銷售預售許可證。透過這五證介紹可以簡單瞭解房地產開發前期階段的開發流程。上述順序也基本上為幾個證辦理順序這。
首先國有土地使用證就是擬建小區的土地轉使用權登記證書，引用度娘“房屋喝土地是不可分割的整體，只有經過發證登記，並且兩者權利主體一致，房屋產權人的合法權益才能得到有效保護”，實際我們講的40，70年產權就是指的國有土地使用證登記使用年限，所以這個證必不可少，當然辦理也簡單說白了就是獲取土地，然後交納出讓金，契稅等就可以辦理。發證機關是國土資源局。
當然土地獲取方式可以招拍掛，勾地，合作等等以後研究明白了再介紹，需要提一點的事，這個土地很重要很大程度上能決定這個專案是否賺錢，所以投資者的眼光很重要，在這裡就不再贅述。
建設工程用地規劃許可證是建設單位用地的法律憑證，從下圖可以看到幾個資訊，用地位置，用地性質，用地面積還有地塊資訊附圖。基本上可以說明該證的作用就是政府同意你再該地方建設住房，你的紅線是哪裡，你的使用面積多大，你的建設是住宅或者商業等都給你明確到位。你拿到一片土地準備在這上邊蓋豬圈，那得看政府讓不讓你幹，大致就是這意思吧。
建設工程規劃許可證，在我們拿到用地規劃許可證了，國家批准你在這上邊建房子了，但是你建啥樣的，你蓋多高的樓，裡邊是不是要弄游泳池，裡邊的綠化是多少，準備住多少人，開多少個商鋪，還有你建這個房子外立面造型是不是符合我們城市氣質，按照你的規劃，老百姓住進來是不是能正常安全使用，都要經過政府審批。不是你想建多高就建多高，還有幾個經濟指標如容積率（簡單概念就是你地上房子每層面積只和和土地投影面積比），綠化率，居住人口，車位比等等都要算好它讓政府看的明明白才能讓你進行下一步，否則你跑這來蓋10棟800米摩天大樓把整個城市風景線都遮擋乾乾淨淨，老百姓不得罵娘。長這樣哈，還要注意的是開發商應該公示規劃圖，對於購房者我感覺更應該對規劃圖多上點心。
規劃圖上明確了地上車位，配電室，道路，登高場地位置範圍，相信大家買房的時候也很喜歡看規劃圖，這幾個蓋戳的證有就行是吧。規劃圖長下邊這樣，大家都見過。
大家在看規劃圖的時候要不要只看規劃圖片，圖片看似高大上但是有可能讓你進坑，經濟指標看下。容積率和建築密度，容積率是地上建築每層總和與土地面積比值，反應的是你這個小區房屋擁擠程度吧，就這麼巴掌大地方人越少越空擋，容積率就越低，一般洋房小區大概在1.5左右，無良開發商宣傳什麼空中洋房還有亂七八糟概念時候，你讓他拿出容積率他就傻眼了，容積率是開發公司最關注的一個指標，他們的目的說白了花好多錢弄到的地，不得可勁造一點都不讓他浪費。
建築密度很好理解就是你這個房子投影面積和小區土地面積比。這個跟房屋密度關係不大，可能更多的影響是綠化率。綠化率指標一般不低於35%，這裡邊還有一個概念有些小區宣傳首層送花園送院子，這裡就要注意了，你就問他這個院子有產權嗎，很多開發商容易在這打馬虎眼，如果沒有私人產權，那這算公建，他裡邊的草地就算到35%綠化率，後期首層業主院子一圈，你要的綠化是不是就少了？
說到這不得不提公攤了，那麼你這是個院子還好一些，如果你首層是個小涼亭，他如果沒產權算公建，到時候一層業主住的小涼亭還是你們掏錢蓋的呢，為啥國人反對公攤就是這樣，公攤從一定程度上損害了老百姓利益，該有，但是容易產生貓膩，但是大部分購房者也不用太緊張，市場還是相對規範的。如果沒公攤房價還得再漲價把公攤這部分建設成本給你要過來，羊毛出在羊身上，李超人發明這個從一定程度上講對於開發商而言只是好算賬而已，所以大家深惡痛絕的問題我感覺需要辯證著看。
編輯於 2022-02-15 15:00 · 著作權歸作者所有
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