法拍房 不等於斷供
樓市一下行，市面上各種奇葩新聞就出現了。
過年前一位中央財經大學金融學院教授，在微博上發了這樣一段話：
斷供潮真的來了：2022年剛開年，四大行已經起訴20萬斷供房主。
後面還列舉出了一系列資料，來源是全球最大線上法拍房平臺阿里法拍，用來證明最近五年法拍房數量暴增：
2017年，9000套；
2018年，2萬套；
2019年，50萬套；
2020年，120多萬套；
2021年，截至12月中旬，已經超過了168萬套。
經過簡單的資料計算可得：2021年相比2017年法拍房數量增加了185倍。
我們看了一下最新資料，2月10日在阿里法拍網站上，只篩選出住宅用房和商業用房兩類，合計的拍賣、變賣房產總量高達252.4604萬套（174萬套+78.37萬套）。
法拍房和斷供潮就這樣被必然地聯絡到了一起，似乎一大波斷供、高位炒房資金斷裂、銀行起訴和業主破產已經在路上了。
然而事實真的是這樣麼？
未必。
仔細追溯一下政策脈絡，首先會發現2017年1月1日，是《最高人民法院關於人民法院網路司法拍賣若干問題的規定》開始實施的日子。
這也就意味著當年是國家採取行動，把法拍房納入網際網路交易的第一年。
重新計算資料之後會發現，2021年新增法拍房只有34萬套，2020年是29萬套，年增長幅度為17%，真的不算多。
網上也有很多法拍房來源的統計，基本可以歸納為三類：
一、業主出現民間借貸糾紛，企業資金週轉、創業失敗、借債不還是主因
二、賭博導致債臺高築無力償還
三、幫助他人擔保，尤其是親戚朋友，對方無法還貸
值得注意的是，個人原因導致的斷供，在法拍房房源裡的佔比並不高，但偶爾間出現的個案最吸引人眼球。
比如號稱2021年最慘斷供的那位環京買房者，2017年買了一套燕郊三居室，140平米總價426萬，貸款298萬，月供16800元。
想不到4年後這套房在市場上只能賣到240萬左右，這位大哥真的是最高位站崗無處哭訴。
最終他決定斷供，換來的是12.3萬元的律師費、5萬元的罰息，還有2萬元房屋保全費，以及自己進入失信名單。
隨著判決下達，他合計要支付19萬費用，已經付了208萬房款後，還得合計再付款301萬給銀行。
總體算下來4年這套燕郊的房子讓他虧了270多萬。
據人民法院資產訴訟網顯示，2021年燕郊法拍房數量高達818套，可能意味著數百個家庭被捲入到了麻煩之中。
家庭斷供的案例，對於龐大的法拍房基數來說，佔比依舊很小。
且不論斷供帶來的巨大開支和麻煩，賠了房子又賠錢，耗費無數時間精力。
對於大部分正在還貸的普通人，保住房子是第一要務。一旦棄房斷供，業主徵信記錄將留下汙點。
以後想辦理信用卡、貸款買車、再買房、理財甚至是子女入學等都可能因為這個記錄而被拒。嚴重的名下銀行賬戶會被凍結。
從最近兩年的法拍房市場來看，熱度也在持續下降，只有極少數的房子需要多輪競價。
一般來說，法拍房的起拍價是市場評估價的五折到七折，在上海成功撿漏一套法拍房，轉手賣掉獲利上百萬的案例並不少見，所以專業的法拍房代理機構很多。
這種情況一直到2021年1月25日，上海法拍房被納入限購，市場遭遇暴擊，於是溢價折扣率一路下降到85%。
春節期間上海法拍房市場基本穩定。
《國際金融報》記者統計，1月28日-2月6日10天時間裡，共有16套上海住宅用房在阿里平臺進行拍賣，其中4套流拍，12套成交，成交率75%。
其中徐匯肇嘉浜路的匯峰鼎園，經過167次出價將競價過程拉長到26小時以上，成為春節最受歡迎選手。
法拍房裡門道很多，上海買房客戶又比較挑剔，最喜歡三種法拍房源：
1.法院承諾清場的房子。因為這樣省去很多麻煩，不用擔心住在裡面的租客或者老賴。
2.兩套房子一張產證，這種房子會有撿漏的機會。
3.價差足夠大的房子。三四年前非常流行，當時法拍房有很大一批投資需求客戶。
整體來說，斷供潮和法拍房激增並沒有出現，法拍房對一二手房交易影響很小。
自從上海也將法拍房納入限購之後，無論是前期競拍還是交易和收房，都變得越來越規範，打擊失信人和化解斷供風險，也更加流暢了。
同一時間，2022年春節的樓市分化非常劇烈。
曾經被開發商寄予厚望的返鄉置業，沒有能扛起大旗。
上海一枝獨秀 樓市期待春天
上海是全國樓市最特殊的一個市場，也是復甦最快的城市之一。
中指研究資料顯示，1月31日-2月6日春節期間，上海新房成交10.3萬平方米，比2021年春節期間上漲646%。
廣發證券資料統計，春節期間上海日均成交面積同比增長近11倍。
各片區售樓處都安排了春節值班，上海有近30個新房樓盤假期對外開放。
一般來說，春節期間成交在2萬平米，上海假期則有30個專案有簽約記錄，部分專案活躍支撐起了整個春節交易，有4個專案在此期間簽約百套以上。
上海鏈家研究院資料顯示，春節新房共成交505套，同比上漲超300%，佔重點15城春節新房成交總量的53%，也是同期全國新房成交量最大的城市。
2021年10月之後，全國重點城市首套、二套房貸款利率都在下調，尤其是2022年1月20日，5年期以上LPR為4.6%，下調5個基點。
上海部分地區的貸款放款時間的確縮短了，大部分在1到2個月。加速審批貸款毫無疑問助推了大家的買房熱情。
上海鏈家研究院資料顯示，2021年上海新房成交量達到9.3萬套，是近五年來成交最高的一年。
資料顯示，2021年9月至12月，上海二手住宅成交量實現連續4個月的上漲。
上海是最有代表性的，樓市從2021年底開始逆勢回升的城市。
相比之下深圳、廣州等城市成交異常慘淡。
根據深房中協的資料，2022年春節周（1月31日-2月6日），深圳的成交量為：
新房成交0套
二手房成交1套
在這之前已經有一個數據，深圳1月二手房成交量1557套，創下近10年來最低。
上一次有1500套二手房成交的記錄，還是出現在2012年，距今接近十年前了。
當然深圳的中介還沒有完全放棄，很多新房銷售選擇提前搶跑，儘可能多賣掉一些房子。
部分門店不僅春節不打烊，還將2021年底的花式促銷也持續了下去。比如說到訪禮包、購房優惠、一口價特價房，以及30天無理由退房，最低一折首付等等。
二線熱點和三線城市，沒有北上廣深這樣的熱度，只能默默等待春天。
諸葛找房資料研究中心監測資料顯示，2022年春節假期重點15城新房成交959套，創近五年春節成交新低，同比去年春節下跌42.1%。
三四線城市春節兩週供應量較2021年和2019年同期接近腰斬，房企本身就已經不再期待返鄉置業了。
比如重慶返鄉置業成交佔比接近零，返鄉置業客戶佔比降到10%。昆明有來訪客戶的27個專案中，21個認購成交為零。成都主城五區春節有效訂單不到50套。
在各種第三方的統計報告裡，返鄉置業最主力的人群畫像沒有變化：
一是30到40歲之間的三口之家，成為置業主力軍
二是25歲到30歲的單身人士，基本都是第一次買房
然而疫情後的復甦遠低於大家的預期，很多業主因為房價波動選擇觀望，也有人收入降低導致首付不夠，還有的改善客戶因為已經有一套住房，選擇推遲置換的時間。
作為龍頭企業的萬科，在2月8日發表1月銷售情況簡報顯示，當月合同銷售356億元，同比減少50.19%。
同一時間裡，1月房企融資規模同比降低七成，缺錢是一季度永恆的主題。
突然想起，春節前在公司樓下吃的最後一頓飯是沙縣小吃，人多得都忙不過來了，老闆甚至提前回家過年。
不知道這是好事還是壞事。
無論新的一年裡有沒有買房計劃，最好的投資依舊是管理好身體，珍惜健康。申請文末點個贊！如果你也有春節買房見聞，歡迎在留言區分享出來。
（免責宣告：本文為葉檀財經公開資料做出的客觀分析，不構成投資建議，請勿以此作為投資依據。）
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