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北京跑贏大盤的房子不超過20%
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Q:提問：京總你好，久仰大名！今天剛加入星球，以後還請多多指教，我預計明年十一左右購房，提前加入會員學習下。很多人說北京一些區域的房價已經虛高了，存在泡沫現象，如果這個時候買肯定是最後一批高位接盤俠，比如三環內，四環內的房價，這個說法成立嗎？京總怎麼看
A:回答:你好，感謝信任,這是窮人思維啊，他們為什麼不承認地段價值,因為任何地段價值，對他們都是一種壓迫。
利益是一切的根源,當他們發出呼聲時，並非喜惡，而是為了利益。
對於他們來說，房子就是一張床，拿來住的地方，這樣情況下，他們為何要為所謂的地段付費啊。
北京的房價已經如此之高,動輒一套房子幾百萬幾千萬，當年改革讀大學收費，不過才因為三五萬塊,今天你讓他們不恨高房價，怎麼可能呢?
對於窮人來說最好是所有的地段都一個價格。或者說和最差的遠郊同樣價格。這樣的思維其背後的哲學是思想上的貧窮和逃避，為了掩蓋自己，他們會創造無數的新理論，來論證自己買的不是垃圾地段，反而是別人有眼無珠看不清大勢。
所以他們要往郊區買，地段首先是要被犧牲掉的，其次要買新房。因為買了二手房，就一輩子住二手房了，這對他們所謂的出人頭地是一種否定。而買新房就不一樣，就是我經常直播說的新房情節，核心地段一套100平的房子可能八九百萬，而在郊區可以買一個200平的。所以他們買了遠大新，換來的結果是多年不漲，一次次錯過買房致富的最好時機。
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》,祝一切順利,有問題可再向我諮詢.
Q:提問:京總好，目前和女友兩人大概能湊650-700的首付，計劃購置一套總價1K以內的房子（首套房）。我工作在復興門附近，女友在東單。
買房考慮因素主要包括
1.交通便利（地鐵一，二號線沿線最好）
2.生活比較便利
3. 00年後次新房，三居室最好，兩居室也可以
4.適當考慮學區。
5.有一定的保值增值
目前主要猶豫的是直接上車西城還是選擇朝陽建國門附近，西城目前考慮的是廣外片區，選擇西城主要是提前考慮學區問題，但是現在還沒結婚，孩子上學估計十年後了，也擔心政策風險。另外對廣外的小區環境整體還算滿意。缺點就是女友上班交通不太方便，廣外的位置我上班也只能騎電動車。朝陽建國門附近目前重點關注了東方瑞景，優點是地鐵一號線沿線，交通便利，附近生活也很方便。缺點就是學區一般，選擇這的話未來就計劃攢攢錢等孩子快上學的時候在西城買套小的上車房（目前單位對一定級別以上的員工可能還有一定的政保，但必須買在西城）
希望京總給出您的建議，或者如有您認為更適合我們情況的樓盤請給出推薦，謝謝！
A:回答:您好,感謝信任!祝新年富貴!
1、從保值增值穩健的角度上只要迴避重點學區即可,廣安門板塊的學區一般,不存在高溢價的情況,可以看看這個區域的遠見名苑、郎琴園.這兩個盤都尚可.
2、650-700的首付建議適當多加一些槓桿,投資房子漲幅是靠選籌,而賺錢是靠槓桿,只要選籌上正確,建議在有限的資金去撬動更大的資產,這個是原則.
3、建國門這個板塊比較零散,從居住的角度上不如純住宅區,如大望路、雙井,住宅和商業是分離的,雙井可以說是目前北京投資首選的區域之一。屬於承接國貿最優質的板塊，最大的優勢是彌補了東三環國貿以北缺少品質次新，東面板塊斷層等缺陷的因素，在朝陽東南部算是最優質的住宅區了。所以有雙井稱之為國貿的後花園的說法。住宅高中低三個不同的檔次的樓盤都有，可以承接朝陽核心區不同的購房群體，這個板塊長期是不缺購買力的，目前區域價格也不高，品質樓盤後期的成長性比較不錯.可以看看富力城、首城國際、A派公寓、風度柏林.
綜合:你們現在沒有小孩,如果過早的買入學區房,就要面對政策的不確定性,學區房不如純投資盤穩健,如果從保值增值穩健的角度考慮,買一套純投資盤持有,10年後需要名額再做計劃即可.
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Q:提問:我是在2016年買了門頭溝的loft公寓，當時想著先買了，過兩年賣了可以多湊一點首付買住房。誰知道現在降價很嚴重，據說只能賣不到100萬。我當時貸了款，借了10年，已還4年了，本金還剩50多萬。但是因為這個房子什麼都享受不到，積分落戶不算住房，個稅減免也不算，公積金也不能用，加上當時首付也借了不少錢，這幾年沒有積蓄，現在首付借的錢基本都還完了。
現在孩子兩歲多點了，今年可以上幼兒園了，我還有首套房資格，想買一個小點的住宅，這樣也有利於孩子上學和申請積分落戶。
我就想知道我該怎麼選？怎麼朝著有利的方向去走？
A:回答:您好,感謝信任!16年和17年門頭溝有個公寓盤在北京很火,叫中昂時代廣場,火的原因是渠道的代理費給的很誇張,一個100多萬的商鋪代理費能給到30多萬,公寓一套也十幾萬,完全是靠中介大批次帶客透過現場氛圍營銷去化的.這種房子買過來基本上就算是賠了,現在被政策打的基本沒有市場,如果你賣的話也不會有好價格,其次你賣完之後還還貸款基本也沒多少錢了,建議先留著吧,可否告訴我您現在具體的資金情況,在不賣公寓的情況下首付能到多少?
Q:提問:京總好！我目前住西紅門瑞海家園，經適房，2002年建的，2012年買的二手，小區環境中下。相比核心城區次新和周邊次新房最近三年出了沒漲也有下降，繼續住可能需要重新裝修。西紅門薈聚周邊建大量商業等配套，未來三年會不會漲？
去年買了西城廣外學區房，學區一般，一室一廳，方便兩個孩子上學。
有3個選擇：1賣掉瑞海，平時擠著住西城學區房，買個更遠郊區改善型的，郊區可以過去，老人來了可以住。最近看了採育的如院疊拼，家裡人都很喜歡，瑞海換如院，唯一缺點遠，對這個片區不熟悉，如院或者說採育別墅區升值空間如何？
2.賣掉瑞海，把廣外學區房繼續出租，買廣外附近豐臺的，非學區改善二室。
3.持有瑞海，住廣外學區房。
有什麼好建議，謝謝！
A:回答:您好,感謝信任!祝新年富貴.
1、西紅門本身有一定的商業價值,各項的配套比較齊全,距離大興新城和市區也比較近，屬於大興新城後期的外溢板塊，有自己的產業，重點發展的是金融網際網路產業，西紅門相對來說是有盼頭的，具體潛力如何需要看大興新城的進度
2、採育這個板塊已經接近河北,優勢是價格低,產品吸引人,所以不少人選擇犧牲距離要了品質,從投資的角度這種遠郊區未來的二手房沒有流動性,十有八九是買過來就要砸在手裡,買房的原則是可租、可貸、可住、可賣
可租,代表市場有需求，有需求才有價值，投資才有意義。而採育這個位置的租賃市場有待思考
可貸是銀行對房產價值的認可，無論何時，只要把紅本拍在銀行，能夠迅速拿到錢。投資這樣的房產，無論何時都有現金流保障，價值會更大！
流通性主要是指可住可賣。可住、需要基礎的配套，能滿足基本生活所需，才有人願意去住。
可賣是指二手房市場交易量必須活躍，交易量低迷的二手房，價值會打折,
優質房產不僅是住房，更是一種金融屬性非常強的產品。假如沒有了月供能力，可以馬上變現，最多是少賺點，債務立刻消失。這樣的房產更有價值，更能給人帶來安全感。
3、關於賣掉置換,不知您的預算和房屋的情況,原則上如果置換的房產和原本持有的房產如果差距不大(指可成長的空間,居住品質,戶型)不建議做置換,因為置換一套房產的成本很高,包括中介費、稅費、時間成本,這些都是隱形的成本,置換後漲幅不客觀的話,就是虧損的.可否把您的詳細情況告訴我.
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