平安，終究還是成了華夏幸福的第一大股東，儘管不是自願的。
而且，是在符合銀保監會監管規則的背景下。
前段時間市場傳聞稱“銀保監會正在調查中國平安在房地產市場的投資。”這一傳聞引起軒然大波，中國平安隨後回應稱，投資一直以來嚴格遵守監管的相關規定，不評論無事實依據的市場傳言。
一般來說，能讓資本鋌而走險的是更高的利潤；但馬明哲也沒想到，投資華夏幸福卻落得“竹籃打水一場空”的結局，這事是有些倒黴了。
截圖自華夏幸福上市公司公告
就在幾天前，華夏幸福公告：因原第一大股東華夏控股被動減持股份，平安資管及平安人壽被動成為華夏幸福第一大股東。
爆雷房企，似乎各有各的尷尬：恆大的債主們是被迫成了股東，而平安則被迫成了華夏幸福的第一大股東。
如果這種事放在寶能系成為萬科第一大股東之時，姚員外必是欣喜若狂；但平安成為華夏幸福第一大股東，馬明哲只能暗自神傷。
於是，平安馬上撇清關係稱：華夏幸福的實控人王文學保持不變，平安人壽作為華夏幸福財務投資者的性質保持不變，將繼續積極參與債委會的相關工作。
沒錯，既已成定局，雙方目前能做的就只有解救華夏幸福這頭受傷的大象，華夏幸福已然成為平安投資歷史上的汙點之一，能否全身而退，都還是個未知數。
以華夏幸福爆雷為起點，今年以來，平安的股價接連大跌，股價“一落千丈”，小股東也不禁感嘆一句，“何以落魄至此啊！”，股價從近年的最高點約93元/股跌至49元/股，夭折近半。
這一年，上市房企活得很艱難，平安“隱形地主”的身份，也讓他的股價逐漸“房化”，市場給它的PE值在近十年達到低點。
平安、幸福，恐怕是華夏大地上兩個最吉祥的詞。
但在2021年後，平安和華夏幸福，恐怕要成為不吉祥商業聯姻的代名詞了。
平安敗北故事
馬明哲投資敗北的故事可謂不少。早年，平安選擇進軍二手車市場，投資超10億的平安好車最終還是黯然離場。這都是小數目的，更大數額的投資還要數匯豐銀行和國際保險公司富通集團。
其中投資匯豐銀行股票浮虧超380億港元，直接導致平安當期淨利潤出現下滑。
至於富通集團，則是發生在2008年，中國平安投資其股票耗費238億元，富通集團財務暴雷，其股票迎來拋售潮，進一步導致股價下挫，平安損失慘重，浮虧超過157億元。
這單鉅額虧損直接使得平安當年中期取得的淨利潤（2008年中期淨利潤71億元）灰飛煙滅。
為此，馬明哲還放棄了當年數千萬的年薪來“謝罪”，稱此舉為對公司利潤下滑所做出的“個人表示”。
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只是同樣的事情，十年後又再次發生在平安的身上，不同的是，這次投資的物件是房企。在2018年，馬明哲看上了華夏幸福，並認為王文學在產業地產上"天賦異稟"，帶領平安兩次"挺進"華夏幸福的董事會。
一次是2018年7月10日，華夏幸福的控股股東華夏控股轉讓其持有的5.82億股份予平安資管，佔總股本的19.7%，代價達到137.7億元。
第二次是2019年1月31日，平安資管再次花費42億元買下華夏幸福1.71億股份，兩次投資合計179.7億元，直接讓平安躍升為華夏幸福的二股東，持股佔比25.25%。
兩次買入華夏幸福的股價都不低，分別是23.655元/股和24.597元/股。如今華夏幸福的股價徘徊在3.9元/股，較平安的入股價打了2折甚至還低，平安實屬高位站崗，也再次成為投資界的笑柄。
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若讓他回過頭看這一次的選擇，估計只剩後悔。對比2018年時的態度，如今平安對華夏幸福的態度來了一個360度大改觀，今年3月以來的態度就更“曖昧”了。
即使成為華夏幸福的第一大股東，平安也表態不再出錢資助華夏幸福，僅僅是提供法律、經驗和諮詢等方面出謀劃策，援助華夏幸福渡劫。
但這時候，華夏幸福缺的，難道是出謀劃策的人嗎？
所幸在過去十年，平安的淨利潤和營收有了很大提升，即便這次華夏幸福虧損計提減值達到359億元（對股類資產144億，債權類215億），尚不足以使得這家金融保險巨頭垮臺，但損失仍然是肉眼可見的多。
平安在2021年中期業績中表示，歸母營運利潤同比增長10.1%至818.36億元，但歸母淨利潤同比下降15.5%至580.05億元，歸母淨利潤少了90億進賬，原因不言而喻，受華夏幸福拖累。
正因此，平安稱，保險資金的投資組合收益率有所承壓，對華夏幸福的撥備非常審慎。換句話，計提減值虧損在359億已經是非常審慎的情況下算出的數字，若包含商譽及假設債務重組不順利的情況下，平安此次投資的損失可不止這個數。
在今年6月，中國平安回應投資者十年間的投資收益情況稱，2011-2020年，中國平安的平均總投資收益率和綜合投資收益率為5.3%和5.5%，這一收益率僅比銀行的理財產品稍高。
而可供參考的是，2019年全國社保基金投資收益率達到15.5%，中國平安的投資收益率顯著低於這一數值，實在難言樂觀。
追究華夏幸福目前的問題，其實並不比“某大”輕，甚至可以給想要在產業地產分一杯羹的開發商們一點啟示。
華夏幸福“不幸福”
華夏幸福的弱點在於重倉環京區域，其運營模式為長短結合，即長期以工業園區開發招商，透過與政府合作圈地，短期做住宅開發，一旦住宅開發遇挫，很容易會陷入短期資金緊張。
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在環京與雄安新區等利好政策的推動下，2016年，華夏幸福迎來高光時刻，以1203億的銷售額衝到房企第8名，成為千億房企陣營之一，華潤置地、金地、世茂、招商蛇口、龍湖等房企都排在它的後頭。
該年，華夏幸福實現營收538.2億元中，接近九成的營收都來自環京區域，“孔雀城”的名聲大噪。
圖源視覺中國，已授權，河北廊坊孔雀城
它的至暗時刻也因重倉環京而難以脫身，那些年栽倒在環京區域的房企又何止華夏幸福，還有京漢置業（現已易主奧園）等。
除了環京佈局，華夏幸福的融資成本也處於行業的中上游，即便2018年引入平安後，華夏幸福發債利率仍有10%以上。
雪球越滾越大，在引入平安後的這三年，華夏幸福發債更猛了，平安對華夏幸福的投資共計540億元，其中股權投資180億元和表內債券投資360億元。
當環京佈局這一點從優勢轉變為致命弱點時，華夏幸福的爆雷也來得飛快。
平安集團董事總經理兼聯席CEO謝永林曾對外表示，當初選擇投資華夏幸福，是看中了其產業新城、支援地方政府發展的的商業模式，與險資投資特點相契合。但環京津冀調控趨嚴，環京住宅量價齊跌，回款成問題，造成資金鍊斷裂。
此外，華夏幸福近幾年的新拓展區域效果不及預期，擴張太快，管理不精細，加上新冠疫情這隻“黑天鵝”，加劇了華夏幸福的兌付風險和財務危機。
今年中期業績顯示，華夏幸福營收210.68億元，同比下降 43.63%，期內虧損將近百億，歸母淨利潤為-94.8億元，同比下降256.37%。
期內虧損的原因有兩點：一是收入和毛利率大幅下滑。其二，華夏幸福期內的資產減值損失與信用減值損失達到21.45億元，是去年同期的近4倍，主要原因在於存貨跌價損失及合同履約成本減值損失14億元。
華夏幸福當期的毛利率僅5.29%，明顯低於2018-2020年同期的45.67%、48.73%、46.93%，毛利率低的很重要原因在於營收壓縮的同時，營業成本不僅不降反而還微升0.6個百分點。
在營收成本方面，華夏幸福控制三費支出，唯獨財務費用支出翻了一倍還多，上半年光是財務費用就花去了56.35億元，比去年同期多花了33億，同比增長143%，其表示繫上半年的融資利息增加所致。
如此來看，即便當初引入平安是為了拿到“更便宜”的錢，降低利息成本，但在爆雷之後都作鳥獸散，華夏幸福想要融錢已經融不到了，只能出售資產或引戰投，但今年這個時間點，誰又還會充當“接盤俠”呢？
圖截自華夏幸福2021中期報告
針對這一點，上交所也要求其補充披露近期存量債務及利率變化情況。
而華夏幸福的危機遠不止於此，銷售規模和債務的形成反向變化，預示著未來一段時間，華夏幸福都很難走出泥潭。
今年上半年，華夏幸福的銷售額僅139.68億元，同比下降66.69%，排名跌到100名開外，銷售業績直接倒退到2013年以前（2013上半年華夏幸福的銷售額159.09億元）。
其中，房地產銷售額合計74.89億元，銷售面積69.1萬㎡，結轉收入149.18億元，結轉面積155.06萬㎡，但待結轉面積高達1324.05萬㎡，存貨大也不是件好事，導致週轉失靈。
截至2021年6月30日，華夏幸福的有息負債為1876.19億元，其中短期借款及短期應付債券291.36億元、一年內到期的非流動負債（不含租賃負債）786.9億元，短期資金需求至少1078.26億元。
而最新的資料顯示，截至2021年9月初，華夏幸福逾期債務本息合計高達878.99億元，半年末該公司的貨幣資金餘額僅139.8億元，其中可動用資金7.34億元，各類受限或限定用途的資金為132.46億元，資金缺口超過870億元，何解？
更甚，由馬明哲引薦的吳向東，從華潤置地轉身到華夏幸福時候怎麼也不會想到，自己的離場方式竟是這般光景。在今年的危急時刻，吳向東團隊出走華夏幸福，也代表了各方的立場。
停擺，或許就在一瞬間。平安會不會沽空華夏幸福？華夏幸福的救兵會是誰？
平安“地產”生意
人人都想當“巴菲特”，但就算是巴菲特，也有失足的一天。馬明哲高估了華夏幸福的業績增長預期，還低估了其存在的風險係數。
除了華夏幸福，平安目前還投資了4家上市房企，分別是中國金茂、旭輝、碧桂園和朗詩地產，持股比例均超5%，甚至還是二股東的席位。
圖為平安資管、平安人壽及其控股股東平安集團直接或間接持股5%以上的上市公司
做房地產需要錢，而險資有錢，險資+地產，被視為最強大的組合和生意夥伴，但在今年變化莫測的房地產行業，這個組合也變得搖搖欲墜。
除了入股房企，平安還做了很多額外的投資，包括投資性房產方面，即商業地產，看中的是商業地產穩定長期的現金流。
比如今年，平安人壽在商業地產領域又下一城。其買下凱德集團中國來福士資產組合的部分股權，資產組合的總資產價值467億元，平安人壽總投資額不超過330億元，預計於2021年三季度完成交易。
而來福士資產包有上海廣場、北京來福士中國、寧波來福士廣場、成都來福士廣場、長寧來福士廣場以及杭州來福士中國。此外，據市場訊息，平安人壽正在洽談收購北大資源，後者擁有38個物業開發專案。
圖源凱德集團官網
截止2021年6月末，在平安集團6.89萬億的資產版圖中，投資性房產有602.69億元，這是平安集團半年報披露出來的資料，真實的地產帝國可不止如此。
平安集團旗下的平安不動產在年報中提到，預計到2020年，中國平安集團不動產配置金額上限為7500億元。不動產投資不限於物業專案，還有商業體、酒店、工業物流、養老地產以及海外投資等。
而且，平安不動產不止做資管業務和投資不動產，在與第三方房企的地產專案上還做股債權投資業務。
簡言之，平安除了直接做地產生意，還透過借錢給開發商收取利息、入股地產專案拿分紅的形式增加了不少額外收入。
這也是為何，眾人都稱之為“地產巨鱷”、最大的隱形地主、房企背後的大金主。
