北京樓市：當前的可怕現實

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1、提問：京爺，過年好。北京stsd，工作地點在南鑼鼓巷附近，首付大概200-300，總價500-600左右，最多能夠到650，想著通勤時間控制在40分鐘左右，想買個大兩居或者小三居，兼顧保值，地鐵房，樓齡新一點和品質好一些的。有什麼推薦的嗎？另外永定府現在是改成共有產權了，這種能考慮嗎？有什麼利弊呢？謝謝您！

回答：當前有一個比較可怕的現實：經過一輪漲幅，200-300萬首付在好地段上車相對有價值的兩居次新房真的不容易了。所以對於剛需來說，要求可能要適當降低了。想了想，能滿足您的需求的板塊基本上在五環外了，五環外比較有價值的區域往往是產業或者產業外溢，這類板塊房產往往升值性較好。根據您的工作地點，我建議您重點考慮回龍觀的新房專案或者二手次新。新房的話，可以看看奧森春曉，得房率是小了一些，但畢竟樓齡新，地鐵房，上班通勤方便，還是有一定的稀缺性的。對於二手房來說，五環內可以看看南面的珠江駿景、西邊看看遠洋山水，因為五環外貸款少，所以能選擇的並不多。詳見星球內部資料《京爺北京買房十大頂級思維》

2、提問：京爺好久不見，新年好。打算今年全款，預算1500左右，以純升值和保值為目的，因沒有居住需求（租出去）所以全北京所有新房二手房皆可，打算持有五年以上。個人偏好（非剛性）：五環以內，非學區（政策風險）。

請問1，以五年期純升值為目的買房，推薦的小區或樓盤？2，今年什麼時間節點下手比較好？再次感謝。

回答：你好，從價值的角度來說，北京五環內的新房或者品質次新盤一直都是非常稀缺地存在，所以鎖定這些小區就基本上不會太犯錯。

對於新房來說，五環內的新房非常少，如果能在東西海買到價格合適的新房，那絕對是沒問題的。今年可以重點關注北沙灘新房、中信城、永定府。房子估計很難搶，但建議勇敢去搶或者找關係渠道購買。

對於二手房來說，那就考慮重點板塊的次新品質小區吧，可以集中在東西海朝。比如可以看看：1、西城，廣外的品質次新商品房，比如紅山世家、信和嘉園、歐園、朗琴園等。2、東城，中海紫御、海晟名苑。3、海淀，酈城、天兆家園、逸成東苑、水雲居等。

對於二手房純投資時機節點，有合適的房子，可以早點下手，如果沒有合適的，那就觀望看看市場和政策走勢，重點看看年底10月份左右市場能否涼下來。

詳見星球內部資料《這些二手房跑贏大盤》

3、提問：京爺您好！近期發現富力城D區其實也有些老舊衰敗的跡象，包括電梯（不知道是不是看房的人太多，過度消耗）、大堂門等。您覺得再過10-20年，甚至更久一點，小區會變成老破大（小）嗎？就像現在雙井的一些老小區一樣（價格並不高）。它的價值會隨著時間流逝大幅度下降嗎？謝謝！

回答：你好，是的，確實有一些衰敗的跡象，但畢竟是這麼好的地段的標杆房產，稀缺性還是存在的，因此十來年內，我認為應該問題不大。其實所有的房子都會老，現在的次新都會慢慢變成老房子，但考慮房產時往往需要考慮相對而言。富力城D區相對周圍而言還是屬於比較稀缺地存在，時間的流逝能減弱升值性，但剝離不了其跑贏周圍大盤的屬性。詳見星球內部資料《京爺北京買房十大頂級思維》《北京各小區歷史收益統計與分析》

4、提問：京爺好！想問下鴻坤理想城禮域府這個小區怎麼樣？在升值性方面能否跟上大盤？西紅門板塊和新宮板塊比的話，京爺更推薦哪個呢？謝謝！

回答：你好，從小區品質、環境上來說，這個小區還是非常不錯的，居住屬性完全沒問題。不過板塊還是差了一些，所以升值性相對受限，不過保值倒還ok。如果看中品質，其實還可以考慮考慮的。從板塊來說，新宮相對強點兒，雙地鐵交匯，不過沒啥好盤。其實也可以看看高米店的一些地鐵品質次新盤。可以參見星球內部資料《北京各小區/板塊歷史收益統計與分析》

5、提問：京爺，可以點評一下運河園和加華印象街兩個小區麼？也在運河三角區，感覺生活氛圍比京貿國際城更好，但似乎很少被提及。

回答：運河園的優點在於低密度、地段好，未來交通方便（標準地鐵房），價格低，因此有些價值。其主要缺點是樓齡老。其實這個小區也是有不少人關注的，也漲了一些。加華印象街地段也沒問題，主要問題在於以前管理一般、環境一般，熱度不是太高，當然最近也在改善中。可以參見星球內部資料《北京規劃資料包》
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