人生中無法避免的買房與賣房 來源：視覺中國
不論投資還是剛需上車，疫情籠罩、預算有限、經濟不景氣等等情況都讓人看不清當前的樓市，即使確定必須要買，很多人又一直糾結買房買一手還是二手。
VV提倡做自己的投資人，畢竟陽光免費！
人不狠話也不多說，直接上乾貨，幾個簡單邏輯，告訴你：
疫情之下該不該買房？上車的話選一手還是二手？
當然得宣告一下，全文為個人觀點，不作任何買房投資建議，僅供參考探討，畢竟你買房子產權人不是寫我。
幹了近十年的房地產投資分析，VV觀點很明確：
當前疫情下的經濟大環境，是個非常適合買房的經濟失衡性節點機會。且綜合來看，二手比起一手更合適。
為啥？
1
考慮一手二手孰優孰劣之前，當然得先建立一個一手二手房均具有可比性的前提條件，基於此，先來看看疫情下當前的房地產市場情況，何為適合買房的失衡性節點機會：
第一，一手房指的是2年之內建設完成且在市場流通上體現當前整體房價走勢的房子。二手房則是指產權證超過一定年限（例如產權證超5年），交易環節必須考慮價值折舊的房子。
因新房價格隨著土地稀缺及經濟發展而不斷上漲，二手房則考慮市區居住空間稀缺性和折舊減值兩個因素此消彼長條件下的出現漲跌情況。這樣，一手與二手房便存在價格重疊的區間，甚至價格相同的情況。折舊使得一二手房在價格上具有了可對比性。這是存在對比性的前提條件。
第二，對於購房人，其計劃買房的錢是固定的，可買的房產總價自然是固定的。市區中心本身土地稀缺，一手樓盤供應自然極少，疊加單位投資密度的經濟乘數，單方房產的樓面起價必定是較高，同等總價情況下，數量少且面積小。二手房則反之，不論基於早期城市開發，還是早期移民定居，二手房因承擔著城市發展的歷史階梯使命，當城市紅利兌現了，二手房雖已折舊老化，但也自然享受著發展紅利，導致同等房子總價情況下，二手房數量多且面積更大，享受配套也更全。
因此我們從邏輯上合理推定，在房產總價一致的條件下，二手必定多是在市區，一手多是在郊區。這是討論買一手二手的基礎，也是當前樓盤分佈可見的客觀實際。
第三，疫情之下，全世界都在放水發錢。且說我國，雖然世界銀行評估疫情給中國帶來的經濟損失預估在2萬億，但央媽前前後後降準及貨幣工具操作，總共放水約3萬億，考慮到匯兌損失及貨幣乘數效應，3萬億的放水其實算是非常自律了。
兼顧近期的LPR利率報價的穩定性可以預見，今年上半年的市場大環境是不缺錢的，利率低、放款快、嚴防資金進入房地產帶來的房企打折賣房、融資成本降低帶來的紅利兌現，都是今年可考慮買房的利好條件。錢很實在，只要有利益，其面對的不管是一手還是二手，對外的貸款條件都是一視同仁。儘管因金融機構處於風險把控的需要，對二手房貸款期限及利率有所拔高，但不影響我們對金融大環境相對寬鬆的邏輯推定。
買房怎麼選？ 來源：視覺中國
綜合來說，為應對疫情而形成的全球性貨幣氾濫，形成了貨幣管控的“一邊倒失衡”，其實不利於經濟的長期穩定，但卻實質上一定程度讓普通人也能動用更多更便宜的資金槓桿，疊加同步的“房住不炒”的嚴格政策打壓，房價扣除貨幣超發的貶值效應之後，已處於相對價格匹配價格的相對低位，此時不下手，何時被割？
有了以上比較平臺，咱們就可以來聊聊，買二手是否比一手合適？其實VV意見綜合起來只有一個原因：值
1、 行業角度：貨地比例值
貨地比，通常是房地產行業對於買地開發房地產的可行性進行判斷的基礎指標，地價高而房價低，則貨地比高，適合投資；反之則比較不適合。對於房地產行業來說，常規上土地成本佔據房子成本的35%-40%，然而基於土地財政以及房企競價炒高的原因，近年來地價佔比總成本甚至達到50%，這意味著新建的一手房，購房人不得不為其中的10-20%非正常土地增值額買單。
說回二手房，筆者用“貨地比”概念，就是想說明一點：總價固定條件下，二手房是相對能避免為無端的溢價買單。“貨地比”在二手房裡指的是土地成本與二手房估值的比例。二手房所處位置因經濟投資密度提高而估值提升，其早年建房時原始土地成本低，由此則貨地比就高，這意味著你付出同樣的金錢，買到的更多是房子本身的市場化價值，而不是為土地的稀缺性或房企炒高的地價買單。很明顯，一手房則反之。
城市是個投資密度極大的地方 來源：視覺中國
2、 生活角度：生活配套值
二手房處於市區，生活氛圍及配套早已因片區人口及經濟發展而升級完善，更重要的是除本住房小區自帶配套之外，市區的住房單位面積享受政府投資的公建配套面積遠高於外圍郊區，且這部分配套的實際投資成本已由政府墊付，並不需要額外增加購房人的支出成本。
同樣，交通便捷性不言而喻，更重要的是，原有的教育體系因長時間的沉澱，帶來的學位升值也是有目共睹，此項一如政府投資的公建配套，無形中給了市區二手房購房人搭便車的機會。
而在此，我最想強調一手房缺失、二手房卻擁有的一點，那就是生活狀態及成本。市區上班方便、交通便捷、一站式商超醫療行政資源，綜合性資源、生活要素的集聚帶來一種類似“規模化”成本的降低，事實上帶來更好的生活狀態。理解起來其實很簡單：住在郊區，配套零散，工作生活醫療教育均為零散狀態，對於一個上班族來說，你的生活狀態在長距離多點來回的消磨中，非常容易消耗殆盡，這便有每天到家只有煮飯葛優躺的時間，卻沒有“生活”的時間。
城市是個投資密度極大的地方 來源：視覺中國
3、 投資角度：保值能力值
疫情當下，全世界都在大規模印鈔票，降息放水，咱們在前一個因素中已明確說明。其實為了抗疫無可厚非，但我們不得不在疫情之後的明年後年面臨全球性的貨幣過量帶來的副作用。
因此在這種貨幣超量的大環境下，個人認為資產增值其實是個水漲船高的過程，而貨幣貶值才是真正能看清“退潮之時誰在裸泳”的問題，這時二手房的保值優勢就明顯出來了。二手房多在好的地段和市區，即使一二手房子本身建設成本和價值一致，二手因折舊甚至價值還低於一手房，但得益於所在片區本身投資密度較高，二手房的總體保值能力依然遠強於一手房，而位於郊區的一手房高價，更多是在地價炒作、房價營銷、長期規劃這些短期內相對泡沫化的因素，“經濟退潮”退的就是這些市場化資源配置中無法實際產生價值的“閒置資源”。形象說，一手房多是站在“泡沫”的肩膀上，二手房則是站在“已有投資”的肩膀上。
總結來看，二手目前來看是比一手更合理的選擇。
說在最後，疫情期間，避免經常出門的情況下，市區現有的配套密度足以讓我們不出門卻能安然無恙地生活的便利性，此種優勢雖是細節，卻顯露無疑，搭便車的機會無形中存在，何必拒絕？
當然若你屬於不缺錢的那類，請忽略以上所有簡析。
