“就是要麼死、要麼活，沒有中間狀態。”
四年前率先喊出“活下去”的萬科，如今再次判斷房地產行業已經進入“黑鐵時代”。
據介面新聞了解，1月9日，在主題為“敢拼就會贏”的年會上，萬科主席鬱亮作出總結髮言，從戰略、組織、人、機制、文化五個方面對公司未來的發展提出要求。
一開場，鬱亮即為發言定下了一個緊張的基調：“2022年是集團破釜沉舟、背水一戰的一年，也是一個新時代的開始。但大家對這個問題認識理解還不夠全面。”
在鬱亮看來，如今房地產行業的呈現兩大特徵，一是進入縮表出清階段，二是進入新發展模式。
“如何理解背水一戰？就是要麼死、要麼活，沒有中間狀態。能解決過去累積下來的包袱就有開始新徵程的機會，包袱甩不掉就活不下去。日本的案例已經告訴我們不要再心存幻想，必須要快速、堅決出清。縮表出清對於我們來說，就是一場生死之戰。”
新發展模式則可以概括為一箇中心，三個基本點。一箇中心，就是解決老百姓居住問題。三個基本點，分別是房住不炒、租購併舉和人—地—房的匹配。
對於人—地—房的匹配，鬱亮解釋稱，以前建設用地指標的分配和人口的分佈是不匹配的，人口流入的城市供應普遍不夠，比如深圳過往只有大概20%左右的住宅用地指標，而國外普遍是40%左右。在新發展模式中，人—地—房之間的關係可能會有所改善。核心、主要城市的住房供應會增加，過去一些出於限購等原因未被滿足的改善需求未來有釋放的可能。但大家要適應行業迴歸民生屬性這個現實，不要指望價格上漲。
基於以上認識，房地產行業將會出現兩個重大變化，一是市場分化會越來越明顯，二是行業規模開始萎縮。
面對重大變化，鬱亮要求萬科也要做出相應改變。比加投資方面需要進一步思考，面對市場分化萎縮、利潤非常有限的時候，需要更高質量的投資，要由過去均勻、分散式的投資轉為向市場表現更好、團隊操盤能力得到證明的地方集約化投資。面對的專案越來越複雜，越是複雜局面越要堅守各項紀律。
組織要與戰略相匹配。鬱亮提出，如果有些地方在投資方面確實做不好，可能就要整建制撤銷，收回番號。
組織上加強一盤棋建設，這是萬科近年來一直在強調的。如何一盤棋建設呢？鬱亮在此次發言中也給出了答案。
“類似投拓、產品團隊都要一盤棋建設，面對激烈競爭，我們沒有那麼多資源和精力分散發力。”
他舉例稱，原來西北區域專門在上海設立一個辦事處招聘高能級人才。今天拉通來看，各區域真的需要建設那麼多的產品線，那麼多產品負責人嗎？還需要每個公司單獨建立一支投拓團隊專門負責研究城市嗎？萬科總部不僅有專門的宏觀政策研究人員，還有外部專業教授在協助研究。
此外，面對業務的此消彼長，鬱亮也提出要組織適配。該“長的可以“長”，而且必須要“長”，類似經營性業務、開發業務中6-8級的複雜專案，但該“消”的也要“消”。
鬱亮以首席客戶官為例，稱剛開始每個單位設一位首席客戶官，集團共65位首席客戶官。現在精簡到14個人，雖然人數大大減少但從專題報告質量來看，比65個人好得多，因為更專業了。14個人更容易配合了，更容易開會討論問題了。
這樣的說法，很容易讓外界聯想到：在組織適配下，萬科不可避免的也要開始裁員了？鬱亮則強調：“多出來的51位同事被分解到了其它部門中，也就是說我們做一個事情招一些人來，後來雖然不合適、或者有調整但也還留在這裡。”
2007年提出“拐點論”，2012年預測“白銀時代”即將到來， 2018年判斷“白銀時代”已經到來， 2019年預判“銅鐵時代”不遠了，萬科對行業的變化始終保持著較高的敏銳度。
萬科2019年的秋季例會上，管理層曾言：“黃金時代是增量競爭，你好、我好、大家都好；現在到了白銀時代，開始存量競爭，你爭我奪；也許，不遠處的銅鐵時代，要變成你死我活”。
此次年會上，鬱亮直言，房地產行業已經到了黑鐵時代。
在黑鐵時代，萬科要尋找相適應的新錨點，這是要涵蓋福利、補貼等方方面面的。“我們是從黃金時代過來的，今天心須在這個時點上，一步到位建立新的錨定點之後再出發，否則擺脫不了黃全時代的慣性。”
地產行業降薪似乎已成為大勢所趨。鬱亮稱，社會上有很多熱門行業，比如元字宙、遊戲、能源等，這些行業更容易透過用金錢激勵去找到合適的人，而地產行業發展到今天已經沒有這個出價能力了，無法給出超過別人的金錢激勵，而且只為了金錢激勵的人也不適合在黑鐵時代的行業中工作。
在黑鐵時代，萬科還要向製造業學習成本把控，“很多用成本加成方式的收費模式都會被顛覆掉，過去的大手大腳、做二傳手、假手於人、層層轉包的方式一定是不可行的”。
早在去年11月，萬科內部就提出“節衣縮食、戰時氛圍”。如今，鬱亮再次強調，現在是在背水一戰的情況下開展工作，一切工作都圍繞打仗進行，圍繞跌回穩提升、縮表出清和“長肌肉”三項主要任務展開，與之無關的工作都可以放一放，放在次要位置。
要打贏這一仗，贏得下個春天，鬱亮提出要以“特別好”為標準要求自己才可以，三個要求——做專業高手、全能冠軍、長跑勝將。
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