今天老J繼續來給大家普及房產相關知識。之前發了一篇關於房屋建築面積和套內面積的文章，分享了一些專業的房產知識。也有網友提問：可以砸的飄窗到底是怎麼回事？既然問題都問到這了，那麼老J就來和大家聊聊開發商為購房和“偷面積”的事。
現如今，隨著房地產行業的發展和內卷，送面積已經變成了開發商樓盤宣傳的慣用伎倆。有人送飄窗，有人送陽臺，更有甚至直接送一間房。那麼開發商送面積的背後到底隱藏著什麼樣的秘密呢？
什麼是“偷面積”？
偷面積簡單來說就是開發商利用規則打擦邊球，減少房屋實際測量建築面積的行為。說到這可能有人要說了，開發商真是“活雷鋒”啊，送面積不要錢到底圖什麼呢？
又前面說到，偷面積是減少房屋實際測量面積的行為。也就是說這部分“偷”的面積並不能測量算作房屋的建築面積，因為“建築面積=套內面積+公攤面積”。因此這部分偷的面積更不能算為套內面積和公攤面積。
為什麼要“偷面積”？
那麼開發商為什麼要“偷面積”呢？其實原因也很簡單，因為開發商想把利益最大化。
我們假設開發商有一塊1萬平方米的土地，容積率不大於2.5。那麼這塊地上的房屋建築面積最多隻能有2.5萬平米，超過2.5萬平米就算是超容積率，也就意味著要超規劃。一般來說地上的面積都是計容面積。也就是說地上建築物的面積最多不能超過2.5萬平方米。
那麼如何將2.5萬平方米的面積利益最大化呢？是不是可以將2.5萬的房子建成2.7萬平米呢？多出的2000平米是否可以不計容呢？
就這樣“偷面積”橫空出世了。不管你房子蓋得多大，只要陽臺是未封閉的就按照半面積計算；只要飄窗層高不足2.2米就不計算建築面積；只要是封閉區域沒有門窗就不計算建築面積；只要室外的平臺不與室內連通就不計算建築面積。這樣一來，陽臺可有一半面積，飄窗可以送全面積，死空間可以送出一間房，室外裝置平臺可以送出一間房。
可以看到實際上，開發商的房子建設的面積要更大一些。但能夠算面積的部分卻一下少了很多。這樣開發商就有了很多面積可以送給購房者。
偷面積的意義是什麼呢？
“偷面積”的意義並不是讓開發商單純地多賺錢。因為贈送的面積雖然不計容，但還是要和施工方結算工作量的。因為建築工程的面積計算方式和房產的面積計算方式是有差異的。
很多時候，樓盤的開發都是有侷限性的。除了品質、高階樓盤不在乎容積率的專案之外。其他專案幾乎都想把容積率佔滿。但是由於地塊的長寬不同、佔地要求的不同。樓棟佈置其實都很有侷限性。這就造成單棟房屋的佔地面積十分有限。樓房的佔地面積又會直接影響到單層房屋的設計和佈局。
這裡舉個大家常見的例子：LOFT公寓
我們假設開發商要建設一棟5000平方米的公寓樓。每個小公寓的面積僅為50平方米，一共十層，總共有100套小公寓可以銷售。按照正常設計，這個公寓的總高度不會超過40米。現在開發商將這棟公寓做成LOFT公寓。每套公寓層高5m，但在建成之後不會在每套公寓當中建設LOFT的樓板。這樣經過房產竣工測繪之後，該公寓的建築面積依然為5000平米，每套公寓面積依然為50平米。只是樓棟的整體高度超過了50米。等到竣工測繪驗收之後，要麼開發商代建，要麼購房者自建，將該公寓隔成兩層，這套公寓就變成了100平米的複式公寓。如果之前這個公寓能賣1萬一平米，現在做成LOFT公寓就能賣1.5萬以上。這樣一來開發商就透過偷面積多收了50%的房款。就算刨除建設成本開發商也能比原先多掙不少錢。而且這種LOFT的公寓也更受到購房者的喜愛。
一般來說，單層樓棟往往都是按照兩大兩小的戶型，兩梯四戶的戶型佈置的。小戶型面積在90平米左右，大戶型面積在130左右。但是現在居民對房屋的格局要求又很高，基本都是三房戶型起步。因此90平米的戶型做三房就有些捉襟見肘了。這時候面積就可以為90平米左右的小戶型多增加一個居住的空間。同理，為了讓戶型有所差異，130平米的戶型就要升級為四房。“偷面積”之後也能讓室內的面積不那麼拘束。
“偷面積”可以讓開發商的房屋戶型滿足更多人的需求，購房者的購買意願也會更強一些。開發商也算是物盡其用，利用規則打了一記擦邊球。
相信看了老J的分析，大家對於可以砸的飄窗的神奇操作也就有了相應的瞭解。其實有關開發商偷面積的例子還有很多，比如斜屋面的閣樓，建築物當中的中空等等都可以滿足開發商“偷面積”的需求。
