樓市調控一直都是託底與蓋帽並存，回顧2021年全年樓市發展軌跡，上半年，多地樓市交易火熱，樓市調控政策持續“升級”，各地透過土地集中出讓，延長二手房增值稅免徵年限，延長新房、二手房限售年限，多個城市出臺二手房價格指導機制，嚴打假離婚買房等多項舉措，抑制樓市交易熱度；下半年，三道紅線和五檔房貸的政策威懾力逐漸顯現，供給端和需求端雙失血的房企，對銷售回款的依賴度增加，疊加地產巨頭恆大隕落，嚴重挫傷的潛在交易信心，導致房地產市場提前步入寒冬。
正當購房者持幣觀望之時，樓市政策又頻吹暖風，房企債務融資放鬆、個人住房貸款額度增加、地方政府鼓勵合理樓市消費，既緩解了房企資金壓力，又激活了樓市消費需求，從大局來看，這一輪樓市調整期已經接近尾聲，未來房地產市場或將會出現“整體平穩，區域分化”的新格局，全國房價不會有大幅度的波動，對於真正的剛需購房者來說，高房價不再是首要難題，而是買房後，將不得不面對這5大風險：
第一，期房延期交付
近期樓市政策暖風陣陣，但有些房企已積勞成疾，長期資不抵債，專案被迫停工，今年以來，已經有泰禾、恆大、寶能和當代等百強房企的多個專案被施工方停工；還有紅星地產打包出售名下股份，在股權交易期間，多個樓盤專案停工，由於涉及的主體多，購房者維權無門，只能被動等待復工，買了這些樓盤的業主，延期交房已經成為必然。在樓市整體下行的背景下，多數房企資金週轉壓力大，期房延期交付或將會成為大機率事件。
第二，期房質量問題頻發
根據國家統計局公佈的11月70城房價資料，59個城市新房價格環比下跌，16個城市房價同比下跌，從抽樣調查的結果來看，我國已有超20%的城市房價跌回了一年前，但是近年來隨著物價和工資上漲，房企拿地、建房以及人工使用成本都在上升，“一跌一漲”使得房企的盈利空間進一步被壓縮，多數房企會透過建房過程中降標減配和降薪裁員的方式壓縮經營成本，這種大環境下，期房的建造質量很難得到保障。
第三，期房爛尾風險高
今年多個百強房企資金暴雷，嚴重打擊了市場交易信心，多數購房者選擇持幣觀望，部分著急入市的剛需群體，選房時也更加謹慎，央企資金實力雄厚，能享受政策和資金傾斜，當前的樓市環境下，有央企背景的樓盤將會成為購房者的第一選擇，部分民營樓盤喪失競爭力，企業資金週轉困難，不排除會有破產、樓盤爛尾的風險，買了爛尾房的業主，房子住不上，還要一邊還房貸，一邊租房住，沉重經濟和心理的壓力可能會擊垮本就風雨飄搖的家庭。
第四，房子難轉手
我國樓市經過20多年的過度開發和消費，住房總量已經由供不應求過渡到了結構性過剩，剛性購房需求萎靡；房住不炒的樓市基調和即將開徵的房地產稅，也勸退了大量的投機炒房客，可以預見，未來樓市交易將趨於冷淡。尤其是一些缺乏核心競爭力的房產，比如老舊二手房、郊區房、安置房等等，未來很大機率會砸手裡。
第五，失業風險增加
近日，國家統計局的局長寧吉喆同志明確提到：“房地產業是中國經濟的支柱型的產業”。房地產所拉動的產業包括土地財政、金融行業、建築、建材、裝修、傢俱、家電等幾十上百個行業，房地產行業步入下行週期後，關聯行業收益下降，企業為了節約成本，將會採取不合理的調崗降薪、加大考核難度、末位淘汰等套路讓員工主動離職，對於有房貸在身的人，失業失去收入來源後，或將面臨斷供、房子被查封的風險。
