以往在給大家分析房地產的時候，都是以萬科、龍湖這樣的企業給大家舉例，不是不分析別的，是作為一個在房地產泡了良久的從業者，太清楚行業內這些公司的調性，今天我們要說的這家公司，是從房地產逐步轉型到大健康、生物醫藥領域的國企——魯商發展。
一、房地產業務拉胯，其他業務逆勢上升
1.從下圖營收佔比來看，房地產銷售業務目前還是扛起了營收大旗。
今年三季度營收同比下降34.6%，前三季度營收同比下降9.75%。
營收下降的原因主要還是因為房地產業務的回款沒有跟上，在六項業務中，房地產毛利率是最低的，並且還在持續下降中，目前仍有495.7億的存貨，佔流動資產總額的81.34%，其中佔了大頭的是開發成品和開發成本，也就是房地產專案——房子。
拋開減值不說，目前房地產市場下行，線下促銷活動會對房地產銷售業務利潤進一步壓縮，作為國企，想要逐步剔除房地產業務也是比較緩慢的。
2.雖然房地產貢獻利潤拉胯，藥品、化妝品業務發展依然很強勁，營收持續增長，酒店業務因國內疫情控制得當也開始恢復，並且除了物業管理的毛利率低於30%，其餘各項業務毛利率都在45%以上，貢獻了絕大部分利潤，因此雖然營收下滑，但利潤在持續增長中。
從歸母利潤的增速來看，魯商發展主要是從2019年開始大幅盈利的：2018年全資收購了福瑞達醫藥百分之百的股權，緊接其後以2.58億元收購了全球銷量第二大的透明質酸原料生產廠商焦點生物60.11%股權。
於是山東由此佔據了全球86%的玻尿酸供應，魯商發展（旗下目前透明質酸原料年產能420噸）也變成了玻尿酸龍頭華熙生物的強勁對手。
前段時間騰訊以3.51億元增資魯商發展旗下子公司福瑞達生物，持股比例為8%，為其帶來外部資源上的助力，福瑞達生物也從2019年2.9億元的估值增加到了現在的36億，短短時間增加了12倍多。
3.化妝品業務亦或成為強勁增點
化妝品是除房地產銷售業務以外佔營業收入比例最高的業務，佔比15.29%左右，營收增長幅度也最大，同比增長210.3%，毛利率也僅次於酒店業務，高達62.73%，這麼高的毛利率，很難讓人不心動，畢竟女人的錢還是好掙一些的。
像其競爭對手華熙生物，也逐步向化妝品賽道發力，在2019年還是玻尿酸原料佔營收大頭40.3%，到今年上半年護膚品已經大大超過原料，營收佔比高達61.9%。
魯商旗下化妝品業務聚焦主推產品：頤蓮和璦爾博士兩大主品牌的銷售發展快速，圍繞“玻尿酸+”產品理念不斷推新，共推出11個品牌。
前三季度璦爾博士實現營收4.88億元，同比增長超過400%，
頤蓮實現銷售收入4.27億元，同比增長超過120% ，
僅雙十一期間頤蓮、璦爾博士就實現銷售破億，爆品玻尿酸噴霧總銷售量突破196萬瓶， 同比增227%，隨著在小紅書、抖音不斷推廣，頤蓮、璦爾博士知名度開啟，未來收益有望持續提升。
二、股東頻繁股權質押，流動性愈加緊張
1.從其資產負債表上來看，目前魯商發展還是存在問題的。
當前賬面上貨幣資金僅僅只有45.28億，但僅短期借款這一項就高達45億，在加上一年內到期的非流動負債、長期借款金額高達105億，賬面上的資金遠遠不夠支付一年內到期的有息負債，雖然相比其他的大型房地產企業壓力要小一些，但流動性依然緊張。
2.大股東也開始頻頻進行股權質押：
12月7日，魯商發展控向東方證券承銷保薦有限公司質押股份3500萬股，用於償還有息負債。本次質押股份3500萬股，佔其所持公司股份的6.67%，佔公司總股本比例的3.47%。
12月13日，魯商發展將其持有的公司3800萬股無限售流通股質押給國金證券，佔其持有公司股份的7.24%，佔公司已發行總股本的3.77%，用於辦理股票質押式回購交易業務。
頻繁且大量的股東股權質押，對應了當前賬面上現金流動性緊張的問題，魯商發展即使再怎麼向其他業務發力，房地產業務仍然是佔據了他的基本盤大面，給資金流動帶來了巨大問題，對後續經營、融資可能帶來不好的影響，但目前來說這屬於地產公司目前所面臨的通病，政策寬鬆或許能夠帶來些許曙光。
總結:飛鯨投研認為，雖然魯商發展在轉型的路上走得還算不錯，但房地產的盤子仍然很大，在這背後造成的資金流動性困難也不可忽視，像是一條很細的腿，但另外一條無比粗壯，那這樣的組合必然是在當下走不快的，只有“下決心”去改變那條粗壯的腿才能實現更好的飛躍。
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來源：飛鯨投研
