北京2021年第三輪土拍已過去有半月，七成的底價成交和民企的“躺平”讓地價趨穩。更多被大家關注的是樓面價和出售指導價，尤其出售指導價，關乎著未來房價的走勢。
每塊地都有拿地要求，比如修建保障性住房多少平米等等，所以樓面價和出售指導價沒有固定金額和比例的規律。但是，這些地塊中，位置“最好”的勁松地塊的樓面價和指導價著實扎眼。樓面價格2.8萬每平米，出售價格卻給到了10.66萬每平米！再加上僅有葛洲壩一家出價，以11.4億元的底價成交。不禁讓人浮想聯翩，究竟是“內幕”還是“天上不會掉餡餅”呢？
首先，就位置而言，不必多說，參考周邊住宅價格，賣這個價格合情合理。地塊用地性質為F2公建混合住宅用地，建設用地面積12533.841㎡，建築控制規模≤40108㎡。地塊容積率為3.2，建築控高80米，綠化率30%，將以“七通一平”形式供地。折算樓面價格確實只有2.8萬每平米。
但是，附加條件是:必須承諾將建設高標準住宅。同時，地塊地上可出讓居住建築規模（12032.4平方米）全部實行現房銷售，所在樓棟需整棟現房銷售。是的，要求高標準住宅，且必須現房銷售。最為關鍵的是，住宅面積12032.4平米。沒有錯，住宅可出讓面積不是40108平米。這麼算下來，摺合住宅樓面價，一下子就變成了9.5萬每平米！賣10.66萬每平米，就算是每戶允許有±3%銷售差，也絕對是賠本的買賣！
賠錢自然沒人幹，四萬平米的建築面積，僅有一萬二的住宅，其餘為商業。拿地的另一個要求就是要經營管理商業建築20年。以該地塊的商業價值來說，自然是值得以“賠錢”的方式來承建這一萬兩千平米的住宅專案。並且該住宅專案不受“7090”限制，要求套數不超過200套，戶型選擇上更加自由。開發商可以蓋成60平的小戶型或者選擇大戶型的豪宅專案。
還有一點極其關鍵:現房銷售。也就是說，這個住宅專案真正出售時間至少是兩年以後了。按房地產行業來說，兩年的變化實在是太大了。雖然表面上看需要兩年時間才能銷售回本，也擁有兩年的升值空間，也許這就是隻有資金雄厚的葛洲壩集團一家房企競標的真正原因吧。
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