文 | 《地產小王子》主編 蘇陽
01
“激動！終於拿到了房產證，心裡的大石頭落地了！”
小佳同學到現在還能回憶起，3個月前拿到房子不動產權證書的心情。彷彿《少年派的奇幻漂流》裡在海上漂流了227天的派，他的船終於靠岸。
雖然手裡握著房產證，還是有那麼一點不真實的感覺。
對於小佳同學來講，從當年決定買房，到最後拿到房產證，真正體會到了那句電影名言：你永遠不知道下一顆巧克力會是什麼味道。
買房的過程堪比吃到了一顆苦味滿分的巧克力，但好在，最終的結果是好的。甚至如今回味起來，居然還從二手房價、法拍房價中，品出了回甘。
2017年，小佳同學購買了位於之江的瀾玉水晶熙園。當時痛快下單，卻沒有想到，之後的幾年裡，會一度為了這套房子傷透腦筋。
先是延期交付，原定於2018年年底交付的房子，一直延期到了2019年10月才交付。
這還不算完，在交付完以後的一年半時間裡，小佳與近1400餘戶鄰居，一直都沒有拿到房產證。
最終拿到產證時，距離原定交付時間，晚了2年半。
沒有房產證，就意味著房子無法上市交易。
去年，螞蟻在之江拿地以後，一夜之間各個小區的二手房價雞犬升天。卻唯獨瀾玉水晶熙園的業主群裡，一片love & peace。
畢竟房產證都沒有，正式掛牌都不行。就算板塊房價漲了，也和自己家沒有半毛錢關係。
而且，雖然此前小區業主的孩子也能就讀對口的求是之江二小，但由於沒有產證、無法落戶，也留下隱患。
回過神來，最驚險刺激、緊張至極的其實是恆大。
一向重倉三四線城市的恆大，瀾玉水晶熙園是其在杭州市區範圍開發的三個樓盤專案之一，為此曾一度傳出恆大要調整開發戰略，進軍一二線城市。
後面的故事大家都看到了，恆大還是那個恆大。
2013年11月，之江水晶城所在地塊被三立控股耗資24.4億拿下，樓面價僅有6103.93元/㎡。拿地還不到一年，恆大確認收購，從三立手中接過這個專案時，要打造一個地標級專案。
02
去年開始，恆大在坊間一直有關於債務危機的傳聞。當時小佳就關注到了，深怕影響自己的房產證。
今年5月下旬，瀾玉水晶熙園的房產證終於下來了！
業主們陸續接到通知，領取了相關材料，能夠到房管局辦理產證了。一拿到產證，就有業主迫不及待把房子掛了牌。也有不少業主放話：處在商業中心和地鐵邊上，是金子遲早會發光的。
手邊買房資料顯示，專案網籤均價42962元/㎡，掛牌均價60364元/㎡。截至目前，一共有6套網籤記錄。
瀾玉水晶熙園的業主是極其幸運的。
這一輪拿到房產證的操作，大有一種這樣的僥倖：在健身房倒閉前用完了所有私教課，在共享單車出事之前退回了押金，在長租公寓暴雷之前退租……
雖然有過諸多波折，不光延期交付，房產證又拖了一年半，但是萬幸的是，像小佳同學一樣的住宅業主們，最終還是順利拿到了房產證。
相比全國其他城市的恆大業主，瀾玉水晶熙園的業主們上輩子一定是拯救了全宇宙.....
許老闆之前也作了承諾，要確保所有專案按時交樓。但全國仍然有不少購買了恆大樓盤的業主在維權。網上傳得很瘋的一張照片上，隊伍聲勢浩蕩、人人怒氣盛盛。
這種事情，放在任何一個人身上，都會這樣。尤其房價漲到這個地步，一套房子可能就是綁定了全家人的財富，業主們難免焦慮不安、夜不能寐的情緒，閉上眼睛都能感同身受。
所以對恆大業主們來說，光有許老闆幾句話的態度，還是不夠的。一定要儘快拿出實際行動。畢竟恆大現在債務危機，已經全國人盡皆知。
以前任何輿情，恆大都能壓下來，這次明顯壓不住了。
如何才能力挽狂瀾，不僅僅能否找到願意馳援的天量資金，更要重獲各方對恆大的信任，這都需要許老闆和恆大決策層的集體智慧。
03
恆大倒下，這是無法想象的。
但事實上，風雨中的恆大，更令人心驚膽戰。這個巨無霸企業，牽扯到的上下游實在太多，環環相扣。
房地產是資金密集型行業，任何一家房企只要資金的鍋蓋不夠了，就可能轟然坍塌。這就是為什麼，三道紅線一出，所有房企都被卡住了脖子，只能控制和壓縮自己的規模。
所以“房企-規模”，終於露出雙刃劍的另一面了。
6月起，坊間傳出恆大約2000億商票無法兌付的訊息。蛛絲馬跡不斷爆出，就跟所有人能預想的一樣：推倒了第一塊多米諾骨牌之後，商票無法兌付，工地上就只能停工，交付就只能延期，業主就拿不到房子。
不光是恆大深耕的三四線城市，就連一些二線城市都無法倖免。接下來，想保證樓盤順利開工，就必須要贏得供應商們的信任。
網上搜索“恆大延期交付”，鄭州、武漢、常州、溫州、紹興、贛州等地，都有恆大專案延期交付的新聞。
屋漏偏逢連夜雨。
9月8日開始，恆大財富無法兌付。不少恆大員工由於有指標在身，不光自己買，甚至還拉了親朋好友入局。這讓恆大顯得更加窘迫。
好在，恆大沒有“一跑了之”，至少一直在保持對外發聲，企圖給大家吃一顆定心丸。
9月10日下午，許老闆在恆大財富專題會上表態：“很多員工和業主都拿著辛苦錢、血汗錢和養老錢來買了恆大財富的產品，我代表集團明確承諾一定要全部兌付，一分錢不能少。”
9月13日，恆大集團披露了第二版兌付方案披露，包括三種方式：
方案一，對於已到期部分，可選擇現金兌付方案：到期當月月底兌付10%，剩餘部分每3個月兌付10%。
方案二，對於到期或未到期要求提前兌付部分，可用實物資產抵扣：住宅7.2折、公寓5.4折、商鋪與車位4.8折，每個月下旬開啟線上選房，包含認購日起到申請成功那天的收益。
方案三，9月12日24點前，已認購任意恆大房子但尚未付清尾款的，可用理財額度抵扣本人或他人的購房尾款。
投資人可從以上三種方案中選擇其中一種兌付，或者組合任意兩種及三種方案兌付。
人性裡面，“聽風就是雨”，謠言比真相往往傳播得更快。現在全國人民正在極盡所能想象恆大各種最壞的局面。
因此，坊間也有網傳，恆大即將破產重組。9月13日，恆大集團網站釋出宣告稱“恆大沒有破產重組”。
闢謠還是得闢的，字裡行間，也能看出恆大的“努力”。
恆大還能逆轉乾坤嗎？
恆大的事情，已經不是恆大自己的事情了。背後的博弈和盤算都還在進行中。但可以肯定的是，只要還能軟著陸，就不會選擇硬著陸，畢竟恆大出問題，就是大問題。牽扯麵實在太大了。
目前整個房地產行業都極其微妙。
大家都知道，住房不炒，要嚴防死守房價大漲。但似乎房住不炒另一個層面的含義也慢慢顯露，就是不能出現大跌。各地冒出“限跌令”，就是樓市維穩的另一面。
房價大跌尚且要控制。
更何況是一家如此龐大的房企，正在面臨破產。
不管是哪家開發商出現了類似恆大的問題，業主們都會心驚肉跳。但我們能看出，樓市需要穩字當頭，一旦大起大落，有形之手很難坐視不理。
只不過最終能拿出怎樣的解決方案，需要耐心等待。
04
恆大的杭州業主，還是幸運的。
瀾玉水晶熙園的經歷，固然有其偶然性，但杭州業主能夠“虎口脫險”，我相信總有一些必然的因素——因為這件事情，發生在杭州。
在房產行業制度的透明度，以及對房企的監管力度上，杭州一向是走在全國前列的。
這一點是毋庸置疑的。
買了杭州其他恆大專案的業主，也不用太過擔憂。
今年7月，就有蕭山恆大國璽悅龍府業主反映，擔心專案交付問題。
很快，蕭山住建局就要求開發商把預售金監管賬戶上的錢和應收款，全部轉入指定賬戶。目的就是為了防止預售金被挪用，無論如何也要保證工程順利交付。
以往，面對因為各種原因爛尾的專案，杭州有關部門也總是不遺餘力地幫忙解決。
儘管延期交付、拿不到房產證的過程，對於業主來說是一種漫長艱苦的折磨，但往往杭州爛尾盤們的結局，都沒有那麼壞。
我還有兩位朋友，分別是紫金府和田逸之星的業主。雖然經歷波折，捏著一把汗，但萬幸都拿到了產證。
更沒想到的是，這兩年還撞上了杭州樓市最好的時候。換個場景想想，如果沒有這個難熬的過程，早早拿出房產證，會不會房子賣早了而錯過這一波大牛市呢？
所以，這未必不是另一種補償。
9月14日，阿里法拍上一共拍賣了21套杭州法拍房。
當天競爭最激烈、關注度最高的一套法拍房，就是一套瀾玉水晶熙園。房子位於3號樓301室，樓層實在不算上佳，建築面積152.81㎡，四房兩廳一廚兩衛設計。
最終，這套房子經過113輪加價，拍出684.5萬高價，單價44794元/㎡，比評估價整整高了134.5萬。
看到這個價格，小佳同學和鄰居們，柳暗花明之後，或許又能得到多一絲安慰。
每天一張樓市小地圖·地產小王子
