層高縮水，是商品房買賣中常見的糾紛，許多購房者為此走向維權之路，結果卻往往難如人意。
湖南長沙的莫先生就遇到了層高縮水的煩心事，為此起訴開發商，一審輸了，二審贏了，莫先生是如何實現逆轉的呢？
買房遇上層高縮水
2017年，莫先生與ZH公司簽訂了一份《長沙市商品房買賣合同》，購買後者開發的房屋一套。合同約定：
該商品房所在樓棟主體建築結構為框架+剪力牆，建築層數2層，其中地上2層，層高為5.6米。
本合同所述房屋室內層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。層高低於合同約定值超過5%的，買受人有權解除《商品房買賣合同》。買受人解除合同的，出賣人須在買受人提出解除合同要求之日起三十天內將買受人已付款退還給買受人，並按實際交款日同期商業銀行活期存款利率付給利息。買受人如行使合同解除權的，應在辦理房屋交接手續之日起15日以書面形式行使該項權利，否則視為放棄合同解除權。
合同對商品房層高的陳述為標準層單位層高，但首層及頂層單位的層高與其餘標準層單位層高存在差異，具體以政府審批檔案為準。
簽訂合同以後，莫先生支付了房款，ZH公司也按約交房。但是，莫先生驗收房屋時，發現第二層層高與合同約定嚴重不符，實測第二層層高只有3.95米。莫先生又委託某公司對二樓面積及層高再次測繪，《測繪報告》確認實測層高與合同約定相差1.65米。莫先生向ZH公司提出整改、賠償損失等要求，遭到拒絕，遂訴至法院。
庭審現場激烈交鋒
一審中，ZH公司認為此房屋符合規範和合同要求，政府相關部門對房屋相關質量驗收合格。對於莫先生提供的測繪報告，ZH公司認為是莫先生單方委託商業經營屬性的裝修工程公司所為，不具有權威性、獨立性，不能作為依據。
ZH公司也向法院提交了多份證據：
證據一、涉案物業銷售宣傳資料和銷售前後的現場照片（光碟），擬證明其在銷售宣傳資料中已經明示了層高一層5.6米，二層3.9米，原告對此已明確知曉；其在涉案物業顯著位置懸掛了巨幅海報，明示層高一層5.6米，二層3.9米，已經盡到了明確的告知義務；
證據二、《預測繪說明》，擬證明《預測繪說明》裡樓層面積對照表記錄，一層層高為5.6米，二層層高為3.9米，已經在長沙市房屋產權登記管理中心稽核備案，ZH公司交付的物業符合合同約定，無違約行為，無需承擔何違約責任；該《預測繪說明》稽核備案時間是在原告購房之前，根據合同約定，層高應當以該《預測繪說明》記載為準；
證據三、房地產勘測報告書，擬證明：1、一層層高5.6米，二層層高3.9米；2、一二層層高與報建圖基本一致，即物業勘測與報建時政府審批批准的層高是一致的。
證據四、樓棟立面圖，擬證明設計、報建、審批、測繪的一層層高5.6米，二層層高3.9米，通過了審批，並由長沙市房地產測繪隊測繪。長沙市房地產測繪隊出具《房地產勘測報告書》，認定實勘情況與報建圖基本一致，一層層高5.6米，二層層高3.9米。
對ZH公司提交的證據，莫先生也提出了異議：其從未看到過被告宣稱的銷售照片資料、宣傳廣告等；合同明確約定房屋層高為5.6米，其按該層高支付了同等價格的購房款。
一審駁回原告訴求
一審法院認為，本案爭議的焦點為被告交付房屋的二層層高是否構成違約及是否承擔違約責任的問題。
首先，合同中約定的商品房層高為5.6米，實際上二樓層高為3.9米，雙方對該事實均予以確認。被告庭審中提出因為該處只有一空不能填寫兩個層高，該商品房買賣合同中的層高系標註的第一層層高的合理解釋，且根據合同約定“首層及頂層單位的層高與其餘標準層單位層高存在差異，具體以政府審批檔案為準"，故被告對一層與二層的層高差已履行告知義務。
其次，合同中約定“該商品房層高為5.6米"，但雙方並未明確該層高系一層層高或是二層層高。房屋層高是否符合要求應以政府批准的規劃設計為準。樓棟立面圖顯示：該棟設計、報建、審批、測繪的一層層高5.6米，二層層高3.9米。長沙市房地產測繪隊出具《房地產勘測報告書》，認定實勘情況為：一層層高5.6米，二層層高3.9米。這說明被告所交付的房屋兩層層高與該房屋的設計、報建、審批等要求的房屋層高一致。故被告交付的房屋符合政府審批的規劃設計要求，原告所主張的房屋二層層高應為5.6米於法無據。
最後，涉案房屋一層、二層層高差達1.7米，明顯可以識別，原告述稱其對房屋實際情況、屋高不知情，明顯不符合常理，法院不予以採納。被告就涉案房屋二層層高與一層層高不一致向原告履行了告知義務。故被告交付的涉案房屋符合規劃設計要求，原告要求被告承擔違約責任、賠償損失的訴訟請求，缺乏事實及法律依據，法院不予以支援。
一審法院判決：駁回原告的全部訴訟請求。
二審：撤銷原判，開發商賠償業主損失
莫先生不服一審判決，提起上訴。
二審法院查明的事實與一審法院查明的事實一致。二審法院認為，雙方合同約定的商品房層高為5.6米，但交付的涉案房屋二樓實際層高為3.9米，即使涉案房屋二層實際層高符合設計、報建、審批、規範等要求，也不能據此認定符合合同約定，故ZH公司的行為構成違約，應承擔相應的違約責任。ZH公司稱莫先生購房前對涉案房屋二樓層高為3.9米等狀況知情並認可，但沒有提供確鑿充分的證據予以證實，故法院不予採信。本案中，雙方在合同中就層高誤差的違約責任沒有進行約定，但涉案房屋二樓實際層高確與合同約定不符，使涉案房屋在通風、採光、使用等方面受到影響，且在一定程度上降低了涉案房屋的交易價值，根據公平合理的原則，ZH公司應向莫先生適當賠償損失為宜。
二審法院判決：一、撤銷原判決；二、ZH公司賠償莫先生損失9萬餘元。
提醒：層高縮水原因多，情況複雜
經過一波三折，莫先生終於打贏了官司。
房質網提醒購房者，目前普遍適用的《商品房買賣合同》文字只對商品房的層高數值有約定，鮮有對房屋淨高進行約定。而在現實中，商品房的實際層高與合同約定不符屢見不鮮，原因也是五花八門：
一、開發商變更規劃
在商品房建設中，開發商不得擅自變更建築的規劃和設計。但是，實際建設中，因各種因素的影響，開發商經正規手續變更規劃、設計的情況時有發生，從而導致商品房層高發生變化。
二、施工方把關不嚴
還有一種情況是施工方把關不嚴，出現施工失誤，致使實際層高與合同約定不符。
三、開發商故意隱瞞
有的開發商故意隱瞞房屋實情，欺騙消費者。根據《商品房買賣合同》規定，虛報層高欺騙買受人的，買受人可以根據《合同法》的規定，請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷《商品房買賣合同》，並可以開發商賠償的損失。
而莫先生的遭遇告訴我們，要認定開發商違約絕非易事，一旦走上訴訟程式，更是曠日持久。因為法院在審理該類案件時，既要參照面積誤差處理原則的同時，需要結合我國現行的《住宅設計規範》來衡量開發商違約行為給購房者造成的實際損失，同時根據開發商違約的情形確定購房者的舉證責任和應達到的證明程度，最後基於公平原則和誠實守信原則做出公平公證的裁判。
買、賣雙方在簽訂《商品房買賣合同》時，可以就層高誤差或存在可能的設計變更問題進行約定，有備無患，避免訴累。在糾紛產生之後，購房者不妨試著尋找經驗豐富的專業機構，比如房質網，與開發商展開談判，以在短時間內爭取最大利益。
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