前言：書接上文《淺談中國房地產產業續章（一）》，筆者大膽猜測國家層面未來的政策走向和中國房地產企業未來的發展格局。動盪的社會動盪的房地產現象：房企債務違約公然宣佈躺平、在建專案復工無望交房無期、優質專案股權出售回血償債、房企組織架構調整縮編裁員，為何昔日風光無限的房企會變成現在這個樣子，本文為大家一一解密，從國家政策層面深挖。（注：本文僅代表個人觀點）
俗話說得好，無古不成今，想要了解國家政策上房企目前的境地是如何造成的，首先得了解一下我國的“房企政策”。遠的不說，先說一些外行人都知道的政策。
房企政策一：重點房地產企業資金監測和融資管理規則~“三道紅線”融資新規（住建部、央行；碧桂園、恆大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤、陽光城12家企業 2020年8月24日）
首先來看一下房企融資“三道紅線”的具體規則內容：剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1.0倍，拿地銷售比是否過高、經營性現金流情況兩個方面也將作為監管機構考察的重要指標；四檔管理是不得新增有息負債、負債年增速不得超過5%、負債年增速不得超過10%、負債年增速不得超過15%。若未達標，監管層將要求金融機構對相應房企的全口徑債務進行限制。
截圖來源於住建部官網
此政策一出，直接卡住了房企融資擴張的咽喉，針對的是房地產的金融屬性，監管拿地、監管負債融資，12家龍頭房企率先帶頭降檔，只可惜有的來得及，有的已經來不及了。一起來看看2020年年末房企“三道紅線”的情況：富力~踩3線、藍光~踩3線、綠地~踩2線、恆大~踩2線、新力~中梁~建業~正榮~奧園~弘陽~中南~陽光城~碧桂園~祥生~踩1線（資料截止2021年上半年，來源於網路，僅供參考），再結合當前暴雷的房企來看，確實是那麼回事兒哦。
房企政策二：《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（中國人民銀行 中國銀行保險監督管理委員會 自2021年1月1日起實施）
截圖來源於中國人民銀行官網
截圖來源於中國人民銀行官網
截圖來源於中國人民銀行官網附件
中國人民銀行 中國銀行保險監督管理委員會關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知 (pbc.gov.cn)
這個政策的出臺，看似針對銀行和金融機構，實則直接遏制住了房企的奶源，要知道房地產作為金融屬性+實體產業屬性均較強的產業，資金是專案運作的根本，然而房企的資金從哪兒來，銀行或者金融機構，政策一的實施，無疑是給房企套上了第一道致命枷鎖，切斷房企的直接融資渠道，尤其是融資借、貸款利率比較的房企，直接斷了奶。所以2021年1月1日起實施，到現在暴雷了的房企，大都是斷奶後3~9個月內開始暴雷的。
下面列舉一些房企的融資成本資料：中海~3.80%、恆大~9.49%、保利~4.77%、碧桂園~5.56%、綠地~5.64%、融創~8.28%、華潤~4.08%、龍湖~4.39%、新城~6.72%、富力~6.90%、綠城~4.90%、中南~9.40%、金科~7.61%、金地~4.74%、陽光城~7.42%、金茂~3.92%、奧園~7.34%、中梁~8.50%、佳兆業~8.06%、藍光~8.20%、華夏幸福~7.79%、泰禾~9.94%、世貿~5.60%、正榮~6.50%、建業~7.60%、祥生~8.60%、新力~8.70%（資料來源於網路整理，僅供參考），從以上資料不難看出，斷奶後哪些房企暴雷的機率要大些。
房企政策三：為保證國內18億畝耕地紅線，按照住宅用地分類調控檔案，要求22個重點城市實現兩集中，2021年釋出住宅用地公告不超過三次~“兩集中”供地政策（自然資源部土地市場動態監測與監管系統 2021年2月18日）
首先了解一下概念：兩集中~集中釋出出讓公告、集中組織出讓；22個重點城市~北京、上海、深圳、廣州、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、瀋陽、寧波、長春、天津、無錫。
該政策是限制土地出讓的，直接斷了房企的貨源，針對的是房地產的實體產業屬性，22個城市中也都是房企的熱點城市。
這三個政策，逐步出臺，穩步推進，悄悄落地。
政策加速劑：新冠疫情
本來國家的調控政策三部曲沒這麼快的，因為根據中國共產黨的一貫穩健而又深謀遠慮、運籌帷幄的作風，肯定是要摸底摸清楚後，暗地裡進行一波操作，配合這三部曲穩步出臺，也會給房企一些喘氣調整的時間，不跟黨走的房企最後才會倒黴，但無奈2020年年初一場轟動人類的新冠疫情席捲全球，加速了三部曲的出臺和政策的落地速度，導致現在眾多房企還沒來得及整改和調整，所以暴雷不斷，也就是前面提到的：房企債務違約公然宣佈躺平、在建專案復工無望交房無期、優質專案股權出售回血償債、房企組織架構調整縮編裁員。
弄清楚了前面，後續國家層面的政策將如何走向，也就差不多很清楚了。後續篇章內容將明確政策具體走向、能夠生存下來的房企名錄和國資、民資兩者的發展平衡點闡述。
往期文章：淺談中國房地產產業續章（一）
