從2016年中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”開始，往後兩年房價那是狂飆突進，在中央瘋狂喊話，各地政府出臺各項調控政策後，直到2018年全國樓市降溫了，一二線城市樓市價格趨於穩定，停止暴漲模式。尤其在去年年底監管部門為了控制房地產企業有息債務的增長，設定“三道紅線”（房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；房企的淨負債率不得大於100%；房企的現金短債比小於1），外加新年之初，人民銀行、銀保監會決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，重拳出擊後的全國樓市迎來寒冬。
土地供應方面，在近期第二輪土地集中供應中，蘇州22宗土地，2塊提前終止出讓，流拍1宗。福州26宗土地，7塊無人報名，2塊流拍，4塊終止出讓。合肥17宗土地，9宗流拍。成都75宗土地，23塊終止或者流拍。瀋陽46宗土地，27宗終止或流拍。長春60宗土地，18宗流拍。濟南76宗土地，20塊終止交易。天津61宗土地，21塊流拍。杭州10塊土地，9塊流拍。在全國10個二線城市中有多達143塊地因為種種原因沒有完成出讓，很多土地還是以底價成交，跟以前溢價率動不動超100%，地王頻出的時代可謂形成強烈反差。那麼造成冷清的土拍氣氛問題在哪呢？中央在調控。首先開發商要拿地建房需要大量的資金，很多開發商都是拿完地之後，把地抵押給銀行貸款獲取資金，一部分用自己的現金流一部分銀行貸款去建房，房子建成之後買賣給居民，回籠資金形成閉環。以前都是照這樣流程走的，但是今年行不通了，監管部門給房地產企業設定“三道紅線”，控制房地產企業負債額度，讓本來現金流就緊張的房企如履薄冰，更加不敢大刀闊斧的拿地了，部分土地流拍也在情理之中。
商品房成交方面，我們可以先看下國內主要城市在售二手房數量排名：
有8所主要城市庫存數量已經超過10w套！由於各地政府響應中央房住不炒方針，抑制房價過快增長，出臺了一系列調控方案導致二手房庫存數量持續增多。就以樓主所在南京為例，出臺了限購（本地家庭限購2套）、首付要求提高（新房首付少則50%多則80%），二套房房貸利率上浮，房貸下款週期拉長（身邊有多位朋友購置二手房貸款下方時間被銀行通知至少半年以上），種種手段限制了大批買房者的腳步，庫存的不斷上升也間接反映樓市遇冷。
我們在看看人口方面。當時建國後響應毛主席“人多力量大”的號召，6070年代出生了大批人口，隨著這一代人的慢慢老去，人口老齡化的問題日益凸顯，2010-2020年60歲以上人口占比上升5.4%，65歲以上老齡人口占比13.5%，明年將進入佔比超過14%的深度老齡化社會，說明人口的數量紅利不僅在減少，未來可能還會成為很大的負擔。這幾年我國新生嬰兒數量正在逐漸減少，在2016年，新生嬰兒數量為1786萬人，到2017年，變減少至1732萬人，到了2020年，新生嬰兒數量則少至1200萬人，根據分析，2021年新生嬰兒數量很有可能跌破1000萬以下！家庭養老的負擔加重和新生人口的不斷減少，各地政府還在賣地開發新樓盤，商品房總量在增長，買房的群體數量卻在不斷減少，這對未來的房地產市場是個很不好的訊號。
按照目前這種形勢，無論從政策，土地供應成交情況，二手房庫存和人口方面上來看好像都不利於支撐房價上漲，那麼我們是不是可以得出結論，以後房價必然會下跌嗎？其實不然，有時候也要具體情況具體分析。未來人口聚集的一線城市房價大機率會上漲，人口淨流入的省會城市和二線城市房價上漲也有支撐，因為大城市的醫療、教育、養老等配套資源成熟先進，生活便利。人往高處走，大城市的企業型別眾多，對專業人才的需求會不斷擴大，人才都會慢慢流入大城市，安家立業。那些沒有產業支撐的三四線城市，人民都會慢慢離開去新的城市尋找機遇，房價也將難以上漲。
