近來有位當事人來電諮詢，問自家的房子住了10多年了，可是房產證為啥還是辦不下來，到底該怎麼辦！
這裡律師告訴您，在實際中類似情況並不少見，其中好多買房者也在為自己的房產證而擔憂。其實在房產交易中所遇到的這些逾期辦證，或者房產證遲遲辦不下來的案件中，並不是由單一原因所致，但因為規劃驗收不過關的卻佔很大一部分。
按照國家的不動產登記相關規定，要想辦理產權證，必須取得規劃驗收批准檔案，這個檔案是辦證的幾大要素之一，也是最容易出問題的地方，而開發商違規建設時導致這種情況的關鍵原因。
比如有的開發商為了牟利，違法規劃直接多建了一層，多建一層就能多賣一層的錢，這是一部分開發商鋌而走險的原因，但是法律法規對於開發商的流程手續辦理是十分嚴格的，不是他想建就能建的。
在開發商施工之前，必須取得建設工程規劃許可證，以及相關的附件附圖等等，開發商也必須嚴格按照規劃的相關內容去建，否則就是違規，而一些開發商被貪念矇蔽了雙眼，顧前不顧後，房子是多建了但最終規劃驗收通過不了，而最終苦的還是購房者。
這裡律師給您列出了房產證辦不下來的其他幾點原因，可供您參考
1、如果五證中缺少任何一證，都不可能辦到產權證。
五證不全的房子，購房者不要買。很多開發商在銷售時說相關證件正在辦理中，如果購房者一定要買，就要注意去房管部門核實開發商所說的是否屬實。買房人要特別留意的是，自己所選的樓棟，其是否在預售許可證的範圍內。開發商在銷售房屋時沒有取得完整的五證。五證是指，《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房預售許可證》或《商品房銷售許可證》。
2、開發商擅自更改房屋性質、變更規劃。
開發商雖已取得五證，但私自更改了房屋的使用性質。例如，房管部門批准的是住宅樓，而開發商卻當作商業樓銷售，去辦理產權證書的時候，當然是辦不下商業樓的產權證書了。另外，開發商擅自改變規劃、違規建設，也是無法取得房本的。開發商將房屋抵押給他人。開發商取得五證，並已取得大產權證，但開發商已將該房屋抵押給了別人，同時出售該房屋。
3、購房者要是購買了這種房屋，所面臨的風險就更大了。
如果開發商不能及時履行到期的債務，抵押權人要求實現抵押權的話，購房者肯定是沒有產權證書了，甚至連居住權都沒有，最後購房者只能是透過訴訟來要回所付的房價款，能不能要回還另當別論。
辦理房產證應該注意哪些問題？
1、確定開發商已經進行初始登記。開發商辦理初始登記是自己辦理房產證的必要前提條件。根據《商品房銷售管理辦法》第34條的規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將其需要辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。
2、為確保自己的利益，在《購房合同》中應對開發商辦理初始登記的時限加以約定，尤其是開發商辦理初始登記的最後期限以及辦理完畢後的“及時通知義務”等，明確不及時辦理應當承擔的賠償責任。
3、通常主管部門辦理初始登記所需時間大約為20～60日不等，因此在收房入住後的兩三個月之後，可以向開發商詢問辦理初始登記的情況，也可以到本地的房地產交易資訊網站進行查詢。
律師這裡提醒您
買房作為每個家庭的頭等大事，對於房產證這個重要的法律檔案更應引起高度的重視，在買房前一定要做好相關的功課防患於未然，如果實無法避免出現糾紛，一定要保留好相關證據，尋求專業法律人士幫忙，萬典律所房產部的律師針對房產相關案件有這多年訴訟經驗，用我們專業的法律知識為您的權益保駕護航。
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