最近收到這樣一條私信，1000萬預算靠近市區能不能看看別墅？
於是我給他講了講，以五環為界，不同方位能買到什麼樣的房子？
北五環，五環內亞運村板塊，1000w能買個09年次新商品房社群遠洋萬和城A區和B區89平南北2居；而作為五環內別墅大戶的亞運村板塊，動不動都是5000萬起步，動輒上億價格的小區，如碧海方舟，富成花園，紫玉山莊等。
東四環，雙井，1000w只能買到富力城A區93平西南朝向2居，D區93平東北2居；再往東朝陽公園板塊，四環邊東山墅，都是7000萬起步的大獨棟。
西四環海淀範圍內，挑個學區溢價相對小，商品房多一些的板塊，四季青，環境和戶型不錯，但房齡有點老的酈城二區，1000w只能看看小區中的小面積房源73平南北2居。而同樣位於四季青板塊的諸子階，300平大幾的別墅，毛坯房也要3000w起步。
再來看南城，看完上面的介紹，東西城可以直接忽略了，豐臺1000萬出頭，品質好點的小區，首開華潤城110-136的3居可以橫著挑。
在朝陽東南四環，我終於劃拉到了一個滿足1000萬預算的別墅，也是五環內的唯一解（如果你能找到別的歡迎評論區拍磚），江南山水，一個故事很多的小區，聽我細細道來。
江南山水，2011-2013年的商品房社群，高低配混搭社群，北側是電梯板樓，南側為板樓都有，現已入住，聽中介說這個小區一般都從北門帶看，因為板樓部分園林景觀更好，而別墅區域則慘不忍睹，沒有什麼環境，車都在地上停放著，樓建的很密。
目前還有新房在售，是二手房西側緊挨著的地塊，案名江南府，現在叫柏林郡，踩盤時目測樓都封頂了，但現在沒有動工的跡象，看了下價格82平2居590萬，106平3居763萬，而江南山水二手房97平東西2居掛牌585萬，130平南北3居掛牌760萬，新房的價格談不上有優勢。
踩盤時分別看了看板樓和別墅的二手房源，290平左右的聯排，掛牌1400萬，單價47000元/平，賣家是法拍花了1000萬左右的價格買下來的，而8年前新房業主也是花1000萬買的這套房子，單價合35000元/平，算上稅費和中介費就沒掙錢，用中介的話說，掛1000萬沒準會有人看看。
另外看了一套260平下躍，現在掛牌1080萬，新房原值600萬，看似漲了不少，但考慮到別墅1000萬都難賣，這套房以掛牌價成交難度不小。
說了這麼多，這個小區為什麼地處朝陽四環，進入二手房市場保值流通就如此慘淡呢？我踩盤總結有以下原因：
1. 區域發展緩慢，關注度低。
江南山水所在的小紅門板塊靠近四環不假，但區域發展有些緩慢，配套匱乏，小區周邊環境不是大空地，就是回遷房，有剛需戶型，但卻遠離地鐵，流通不行就可以理解了。
2. 負面訊息影響。
這個小區當年新房售賣時負面不少，比如未取得預售證就賣房，交首付8年不能簽約，房屋交房一而再，再而三延期，房屋質量出現問題等等，試想一下，你想買的房子，網路上鋪天蓋地的負面訊息，你敢出手麼？
3. 房齡新但產品很一般
看房時和中介聊了聊，江南山水3天一次帶看，月均只有10次帶看，更別提能有多好的成交資料了，踩盤給我的感覺就是除了板塊冷門，開發商的產品做的一般也是二手房鮮有人買賬的主要原因，舉例說明，別墅的採光井做的還不如下躍，而且目測只有十幾米的樓間距，私密性很差，另外別墅區域沒有什麼環境，入住率很低，路過透過窗戶望去，有很多空置毛坯房。
4.物業管理差
你能想象一個別墅社群，可以推門就進麼。。我踩盤時本想跟著業主混入，結果中介小哥打電話讓我直接進小區見面，我試了一下，大門門禁一推即開。。
5.別墅產品自身的保值缺陷
北京別墅二手房市場的特點之一就是流通差，大部分房源不保值，所以這個小區看房都很少，就不難理解了，如果你又想住別墅，又有強烈的保值需求，我建議你還是看看更好地段的平層房源。
