今天，姍姍來遲的望京養雲終於正式開盤。
開盤喜報是勁銷6成，去除宣傳的水分，養雲開盤應該是賣了將近一半。
這個成績在冰涼的北京樓市著實不錯了。
養雲開盤，意味著三兄弟要正面交鋒了，到底誰能在崔各莊混戰中當大哥，我們拭目以待。
今天我們重點聊一聊，與分鐘寺的城市介面不相上下的崔各莊，以及崔各莊三兄弟誰更值得買？
01
天生割裂的崔各莊
如果你有親戚朋友買了崔各莊，喬遷之喜時的禮物都替你想好了。
買一輛小電驢送給他，他一定能用得上。每一天上下班的路上，他都能想起你的好！
為什麼要送電動車，還不是因為崔各莊交通很雞肋！
不過開發商建售樓處是很玄妙的。
有些地塊位置偏遠，荒涼的專案，開發商習慣把售樓處建在繁華鬧市，門前車水馬龍，商業地鐵要有啥都有，讓你有種錯覺，以為專案周邊也是如此。
買新房，千萬不要被這樣的表象迷惑！
打算買崔各莊的朋友，建議你一定到地塊周邊轉轉，體會下理想與現實的差距。
銷售跟你說，
我們這裡跟望京隔路相望，距離不過2-3公里。
當你從望京開車前往崔各莊，發現這2-3公里的路開車也要20分鐘以上，前提是不堵車。
再者，不是每個家庭都有車，也不是每個家庭成員上班都能開車。
大多數時候出行，更多的是依賴公共交通工具。
最近的地鐵也要在3公里，基本等於沒有。
傳聞中的32號線，沒有明確的規劃批文，通車更是遙遙無期。
假設買在這裡，過7-8年房子賣了，地鐵也不一定有。
坐公交呢，上下班高峰期，等車加行程要在50分鐘以上。
如此看來，都不如騎電驢方便，沒有堵車和等車的煩惱。
生活配套方面，目前地塊周邊僅有便民超市，稍有規模的超市是1.5公里以外的京客隆，外賣最近的是肯德基，1.6公里。
想要去大型商超購物，休閒娛樂還需要依賴望京或者酒仙橋。
學校方面，現有的教育配套至少要1.5公里以上。
雖然是掛著名校分校的牌子，但不要有所期待，教學質量就是很一般。
總之，崔各莊這個板塊的內部配置很拉垮！
地鐵，沒有
商超，沒有
學校，普通
看上去哪哪都不行，板塊未來發展天花板有限。
但我們跳出這個板塊，向外看一步，發現板塊的外部條件不簡單。
地處朝陽區，地塊又接壤望京和酒仙橋兩大產業基地，大量的高收入人群，有足夠多的需求外溢這個地方。
對於在這片區域工作，想買新房改善的群體來說，沒有比崔各莊更合適的地方了。
02
價格倒掛都是浮雲
在崔各莊這個三無板塊，和光悅府和龍樾合璽限售價8萬8，將近9萬的價格，並不便宜，更談不上價格倒掛。
但開發商都喜歡拿崔各莊價格倒掛望京二手房價格說事，讓購房者再一次形成錯覺，認為這個價格買到就很值。
去和光悅府看房時，銷售小姐姐是這樣說的：
我們這裡目前的價格是每平8.8萬的價格，跟望京的二手房形成明顯的價格倒掛，你看對面的保利中央公園都16萬一平了。
當時S姐強忍著沒笑出來，拿一個普通改善盤跟望京的CEO盤可還行？
什麼樣樓盤才是真正的價格倒掛？
嚴格意義上來說，是同一板塊新房售價低於二手房價格才是真正的價格倒掛，才是買到就是賺到，比如YDF。
崔各莊和望京是兩個完全不同的板塊。
如果真要拿崔各莊的新房和望京的次新二手房比，可以參考的也只能是望京腰線樓盤澳洲康都。
目前掛牌均價在9.1萬/㎡。
不能忽略的是，望京是產住學一體，有非常成熟的生活配套，而崔各莊有什麼呢？
在崔各莊買房，7萬的價格更合理。
地段和價格才對等。
像望京養雲的政府指導價8.8萬/㎡，打完八折銷售均價7.04萬/㎡，對購房者來說也更划算！
每平優惠了1.76萬，按照最小面積123平計算，可以為購房者省下200多萬！
又一套總價500萬的房子的首付出來了。
總價降低，首付門檻也降低了。
S姐踩盤那天，正好看到有個阿姨做完排卡登記，對銷售說，
還是這個專案打折好，那兩個盤同樣面積都要1000多萬，夠不上。這個800多萬的總價，我的錢就夠了，可以買到自己想要的房子。
03
價格才是王道
崔各莊三兄弟都亮相了，總有人糾結到底選哪個？
當然是選最便宜的望京養雲！
相比於望京的二手房，崔各莊的新房還是有自己的產品優勢，這一點毋庸置疑！
三個專案的產品型別都是120平起步4居室，總體沒有明顯的差異，戶型都基本合理，沒有明顯的硬傷。
從戶型格局上看，和光悅府戶型最好，其次是龍樾合璽，望京養雲戶型與前兩個專案相比，中規中矩。
從得房率上看，和光悅府有飄窗贈送面積，得房率稍高。
其次是望京養雲，儘管是被動式建築，為了保溫效果好，牆體比一般建築更厚一些。
但得房率並不低，123平的四居得房率在72.66%左右。
最低的是龍樾合璽125平，得房率剛過70%。
關於龍樾合璽得房率還有一個槽點，此前宣傳最小戶型面積是123平。
但建委實際批覆的建築面積變成了125平左右，套內面積是89平。
圖片來源：北京住建委
這個操作大家不陌生吧，憑空多出來2平方？
我們來算一下，一平8萬8，兩平就是17萬6！
一輛車的錢出來了.....
在裝修標準上，和光悅府，龍樾合璽、望京養雲三個專案都是產業化裝修。
從樣板間呈現的效果來看，望京養雲的高標準更勝一籌。
這一點可以從廚房和衛生間的地面和牆面看出，如果不是過於挑剔，可以直接使用。
而和光悅府的全裝修，有粉絲吐槽，還不如直接毛坯交付。
三個專案都有精裝包，悅府、合璽如果加上精裝包，摺合單價9.4左右了，這個價格價格在崔各莊，真挺豪橫的。
買不買精裝包，你要好好琢磨一下。
下面是望京養雲168平、和光悅府170平精裝樣板間實拍。
以上是望京養雲168平樣板間實拍
以上是和光悅府170平平樣板間實拍
