山東省是全國較為富裕的省份之一，隨著山東的經濟發展，城市化建設，山東很多縣級城市規模已經達到中等城市水平。
魯西之光，山東菏澤
現在的山東地區常住人口達到1.01億，在人口數量上，山東是全國人口僅次於廣東的省份。
當然山東也是經濟實力非常強勁的省份，山東地處東部沿海地區，而目前整個山東的經濟總量更是在全國排名第三，僅次於廣東、江蘇。
自去年到今年，位於東部沿海地區多個縣級城市，房價漲幅較大，而對於山東地區來說，縣級城市房價較為穩定，這是否表示山東地區縣級城市樓市潛力不大，未來房價的升值空間不大呢？
快速成長中的城市
今天我們就山東地區縣級城市樓市潛力與未來與大家進一步探討，而今天與大家分享的是位於山東菏澤地區當中的單縣、鉅野縣、東明縣等三座縣級城市。
影響樓市未來固定資產價值的因素有很多。
首先，我們來談常住人口。
菏澤市也是山東地區人口大市，整個區域的常住人口大約879萬人。而整個菏澤地區共管轄9個區縣，其中很多區縣的人口達到了百萬規模以上。
環境優美的城市
而對於這三座城市的人口數量也是非常的龐大，單縣現在常住人口102萬人，鉅野縣92萬人，東明縣76萬人。
而過去10年時間，單縣人口流出4萬人，對於鉅野縣人口流進6萬人，東明縣人口流進5萬人。
從這三座縣級城市人口流進與流出可以看出隨著城市化的發展，這三座縣級城市人口並沒有出現像東北地區那樣大面積的流出，反而部分縣級城市人口卻出現了一定幅度的流入。
城市美景
側面反映到這三座縣級城市具有一定的實力，隨著這三座縣級城市的經濟高速發展，也加速了周邊人口快速往這三座城市聚集。
另外對於這三座縣級城市來說，這樣的人口數量基本算得上是全國的人口大縣，而未來的人口基數更是支撐樓市固定資產價值的基礎。
我們再來看一看，這三座縣級城市所處的地理位置。
單縣區位優勢
從地理位置上看，單縣處在四省交界區域，與江蘇徐州、安徽、淮北、河南商丘等地交界。
可以說，單縣地理位置非常不錯，是多箇中心城市，相向發展的支點城市。
鉅野縣區位優勢
從地理位置上看，鉅野縣距離濟寧城區較近，距離菏澤城區較遠，當然鉅野縣也是濟寧和菏澤相向發展的區域中心城市。
東明縣區位優勢
另外東明縣地理位置也相當不錯，與菏澤城區較近，另外東明縣也與河南多個區域是接壤的。
隨著城市化的發展，東明縣快速融入菏澤城區機率較高，對於這個區域未來的潛力應該是比較大的。
對於單縣來說，就地城市化是未來城市發展的趨勢，而單縣也能夠成為山東地區重要的省際區域中心城市。
產業發展，日新月異
對於鉅野縣來說，快速對接濟寧中心城區，拉近與濟寧中心城區的距離，讓鉅野縣成為菏澤與濟寧相向發展的橋頭堡。
我們再來看一看，這三座縣級城市的經濟狀況。
2020年，菏澤地區共實現經濟總量3,483億，在山東地區16個城市排名當中處在第8位，可以說菏澤在山東地區屬於中等規模的經濟城市。
便捷的交通
對於這三座縣級城市來說，經濟總量最高的是東明縣，2020年共完成經濟總量422億，在菏澤地區排名第4位。
另外，2020年鉅野縣和單縣分別實現經濟總量349億、344億，在菏澤地區排名第5位、第6位。
可以說這三座縣級城市經濟發展都不錯，這樣的成績在全國所有的縣級城市排名當中處於中等水平。
當然從人均的角度來看，東明縣的綜合實力要強於鉅野縣和單縣，鉅野縣的綜合實力要略強於單縣。
縣級城市的壯大
我們再來看一看，這三座縣級城市目前的產業分佈。
由於單縣正處在四省八縣的交界區域，這個區域也成為很多企業重點投資高地，現在單縣已經形成以生物醫藥、機械製造、精細化工等三大主導產業。另外單縣還在羊肉湯文化產業、國家級高階效能玻纖材料產業上有很大突破。
圍繞現在的產業升級，單縣在新能源、數字經濟上也有很大發展潛力，未來5~8年，單縣極可能形成5個以上百億產業叢集。
優美的城市環境
鉅野縣的工業實力還是相當不錯的，而傳統產業高階化工、新型材料這幾年也在快速轉型。
現在的鉅野縣逐漸形成煤電化工、新型醫藥、木業加工、食品加工等四大主導產業。另外鉅野縣的商貿物流、現代農業、旅遊產業也具有一定的優勢。
東明縣是菏澤地區經濟實力最為強悍的區域，對於這個區域目前形成了現代農副產品加工、生物醫藥、高階化工等三大核心產業。
其中東明縣高階化工產業在山東地區具有領先優勢，東明石化更是山東地區民營綜合實力15強企業之一。
城市夜色
這三座縣級城市，產業分佈各有千秋，相對而言，處於山東地區頭部企業叢集的是東明縣。
我們再來看一看這三座縣城區管轄面積與建成區規模。
單縣管轄面積大約1670平方公里，隨著城市化的發展，現在單縣的建成區面積大約62平方公里，在菏澤縣市建成區規模上處在前列水平。
鉅野縣管轄面積大約1308平方公里，現在鉅野縣建成區大約37平方公里。另外東明縣管轄面積大約1370平方公里，而東明縣的建成區面積大約46平方公里。
城市發展中的印記
我們從這三座城市的建成區面積來看，基本都達到了中等城市格局，而隨著未來城市建設，或許未來的建成區面積還會更大。
我們再來看一看，這三座縣級城市現在樓市房價分佈。
菏澤地區房價相比於膠東半島來說價格較低，對於這個區域房價最貴的是菏澤中心城區牡丹區，目前牡丹區的房價大約0.65萬。
而對於這三座縣級城市來說，房價最貴的是鉅野縣，目前鉅野縣房價在菏澤地區處於第2位，達到0.55萬。
城市的車水馬龍
對於單縣，目前房價0.51萬，排在菏澤地區第3位，而東明縣的房價只有0.43萬，在菏澤地區9個區縣排名當中，處在第7位。
可以說這三座縣級城市房價都不高，當然我們從多個角度、多個維度來看，結合這三座縣級城市的常住人口、地理位置、經濟總量、產業分佈、建成區規模可以看出，這三座縣級城市樓市房價或許真沒有什麼泡沫。
而隨著未來城市化發展，整個山東地區未來也會走向共同富裕。
城市的燈火璀璨
對於這些縣級城市來說，城市生態環境不斷提升，城市醫療設施、基礎教育不斷提升，也會加速周邊鄉鎮年輕人快速往中心城區聚集。
可以說這三座縣級城市未來樓市都具有一定的潛力，畢竟現在的房價相對來說較低，甚至這樣的價格在整個山東地區縣級城市處在中等偏下再偏下的位置。
生態宜居之城
而隨著自身實力提升，以及經濟的高速發展，城市的快速建設，那麼對於處於城市樓市，固定資產價值也會逐漸攀升。
相信這三座縣級城市樓市未來還有一定的空間，可以說潛力依然存在，對於這三座縣級城市，未來也會建成山東地區璀璨閃耀的區域中心城市，星羅密佈在菏澤大地。
看好單縣，看好鉅野縣，看好東明縣。
個人觀點，僅供參考。
