產業園作為一種政府搭臺、企業唱戲的組織形式，在各地區的管理模式和運營模式上具有很大的差別，其管理及開發是一個充滿智慧的過程。1984年我國開始設立第一批經濟技術開發區，之後產業園一直作為中國經濟的一種特殊的產業形態，成為各地區經濟建設的重要支柱。
園區的五種不同的運營模式
1、政府運營模式
這裡的政府運營模式與行政主導型園區有關聯，但卻是不同概念。政府運營模式往往在行政主導型園區比較常見，園區由政府投資開發，園區為入駐的公司提供一些稅務代理、行政事務代理的服務，然後收取一些服務費用，同時政府部門也會給園區一些招商代理費用和稅費收取的優惠。
政府運營模式適合於一些規模小，管理簡單的園區。對於一些大型的園區，這樣的運營模式無法保證園區的長期運營。廣州天河軟體園就屬於這類運營模式。
2、投資運營模式
投資運營模式是透過政府投資建設園區，然後透過房租、固定資產等作為合作資產，孵化有發展潛力的中小企業，在企業獲得成長後引入外部戰略投資者或上市，實現資產增值並收回投資。
這是一種長期投資的理念，園區在中短期很難有可見的回報，但是對於一個區域的經濟發展具有很強的推動作用，因為園區的發展是建立在企業投資成功的基礎上的。浦東軟體園就屬於這一模式。
3、服務運營模式
隨著經濟的發展，只是投資還是不能滿足很多企業的需要，很多企業對園區的服務環境提出了更多的要求。在這個基礎上出現了服務運營模式的園區。
園區為入駐企業提供人才招聘、人才派遣、資訊提供等軟服務，為企業提供更佳的生存發展環境。服務運營模式強化了園區與企業的合作，增加了園區的收入渠道。杭州軟體園就屬於這一類運營模式。
4、土地盈利模式
隨著近十年中國房地產市場的熱起，土地增值的盈利能力遠遠超過了很多行業的盈利水平。一些園區獲得了土地收儲、初步開發、拍賣的功能，所以一些園區透過控制大面積的土地，在進行初步開發後，短期內提升土地的價值，然後進行地產開發或轉讓。
這種模式更像一個有規劃的地產開發商，獲利能力非常的強大，同時也為園區後期的開發奠定了雄厚的財力基礎。這方面做的比較好的是中關村軟體園。
5、產業運營模式
一些重要的開發區其實承擔了調節、完善、強化區域產業鏈運營的作用，園區設立的目的就是要做一個產業鏈，比如一些新能源產業園、創意產業園、物流產業園等，這些產業園在投資初期就會進行招商引資，引入企業資本一起搭臺，然而園區也做好了與企業一起唱戲的準備。
園區會對一些有實力的入駐企業進行投資，甚至直接投資一個全資公司在園區內運營一個重要的產業專案。這種運營模式的產業園往往要具備三種職能：行政職能、服務職能和企業投資運營職能。對園區的管理能力和運營能力都提出了很強的要求。
例如重慶的兩江國家開發區，規劃多個產業一起運營，有招商、有投資、有獨資，運營複雜，然而一旦建成將在很大的區域內形成壓倒性的產業優勢。
園區不同發展階段的模式分析
所謂產業園區，實際上是由於生產行為和交易行為帶來的一種空間聚集模式，初期的聚集所帶來的相關功能需求和衍生經濟行為，造成了園區不同發展階段的聚集方式和空間特徵，也成為我們定義發展階段特徵的主要依據。
我們在這裡把產業園區的發展定義為四個階段：
第1階段: 生產要素聚集
發展階段：要素群集階段；
核心驅動：由政府的優惠政策等外力驅動；
產業聚集動力：低成本導向，由於優惠政策的吸引生產要素的低成本導致人才、技術、資本的流入，但要素低效率配置；
主要產業型別發展需求因素：低附加值、勞動密集型傳統產業；
產業空間形態：純產業區、在空間上呈現沿交通軸線佈局，單個企業或同類企業聚集。
園區功能：加工型、單一的產品製造、加工；
園區增值方式：可稱之為工業產品“貿—工—技”，其增值手段主要是“貿易鏈”，即透過與區內外，國內外的貿易交換獲取附加值；
與城市發展的空間關係：基本脫離；
代表園區：我國一些發展水平偏低的產業園區目前尚處於這一階段。
第2階段：產業主導特徵
發展階段：產業主導階段；
核心驅動力：內力外力並舉，即政府和企業市場競爭力驅動雙重作用；
產業聚集動力：產業鏈導向，各種生產要素重新整合，形成穩定的主導產業和具有上、中、下游結構特徵的產業鏈具有良好的產業支撐和配套條件；
主要產業型別：外向型的產業，其中以電子裝置、通訊設施製造業一枝獨秀；
產業發展需求因素：一定的配套服務和研發能力，這時期企業創新主要依靠外部科學機構和大學的支援，園區內企業自身創新能力較弱；
產業空間形態：純產業區，在空間上呈現圍繞核心企業產業鏈延伸佈局；
園區佈局：以產品製造為主；
園區增值方式：人們對園區活動的關注順序是：工—貿—技。可稱之為“高科技產品生產基地”其增值手段主要是“產業鏈”；
與城市發展空間關係：相對脫離；
代表園區：我國目前大多數發展較高的高新區基本處於這階段。
第3階段: 創新突破階段
發展階段：創新突破階段；
核心驅動力：內力為主，技術推動，企業家精神；
產業聚集動力：創新文化；
主要產業型別：技術密集型、創新型產業、高速資訊網路技術、生物技術、新型能源技術、新材料和先進製造技術等重要的新興領域；
產業發展需求因素：高素質人才、較好的資訊、技術及其他高新產業配套服務，園區自身創新能力不斷增強；
產業空間形態：產業社群，產業間開始產生協同效應，在空間上形成圍繞產業叢集同層佈局；
園區功能：研發型、科技產業型、製造、研發複合功能；
園區增值方式：人們對園區主要活動的關注順序是“技—工—貿”，其增值手段主要是創新鏈；
與城市發展空間關係：相對耦合（中樞輻射）；
代表園區：中關村科技園、臺灣新竹、法國索菲亞高科技園區。
第4階段: 現代科技都市
發展階段：財富凝聚階段；
核心驅動力：高價值的“財富級”要素的推動；
產業聚集動力：高勢能優勢；
主要產業型別：文化創意、科技創新產業、及其他高階現代服務業為主；
產業發展需求因素：高價值的品牌，高素質的人才資源，高增值能力和高回報率的鉅額金融本；
產業空間形態：綜合新城，在空間上，城市功能和產業功能完全融合；
園區功能：複合型（事業發展中心—生活樂園），現代化綜合城市功能，產業聚集地，人氣的聚集區，文化的擴散區，資本的融通區；
園區增值方式：人們對園區主要活動的關注順序是“技—貿—工”，以研發中心，研發型產業，科技服務業為主體，其增值手段主要是“財富鏈”；
與城市發展空間關係：緊密融合（多級耦合式）；
代表園區：美國矽谷
園區發展的五個趨勢
隨著產業園區的主導產業，由傳統產業向高新技術產業不斷的轉型，也必然使園區的發展內容和特徵存在以下幾個明顯的趨勢，也是未來產業園區規劃和發展中需要注意的內容。
趨勢一：從注重優惠政策向發展產業叢集轉變
從世界高新技術產業發展來看，基本經歷了由“單個企業→同類企業叢集→產業鏈→產業叢集”的發展路徑演變，高新技術產業只有叢集化發展，才會激發出更大的能量。
從未來高新技術園區政策走向看，優惠政策將可能逐步從區域傾斜轉向技術傾斜和產業傾斜（這是國外通行的做法）。
趨勢二：由加工型高新區向研發型高新區轉型
由於高新技術園區功能的特殊性，決定了高新技術園區適合打造前端性產業鏈（研發、設計、中試等）。
未來高新技術園區的發展在於比技術創新能力和技術轉化效率，我國高新技術園區也將逐步走向以研發中心、研發型產業、科技服務業為主體的研發型高新技術園區。
趨勢三：從強調引進大型公司向科技型中小企業叢集轉變
隨著高新產業系統化、交叉性的增大，使得科技研發與轉化的複雜性日益加大，從而大規模研發的系統風險大大增加。
而隨著科技預測性和可控性的加強，在總體方向下，將研發課題市場化、模組化、專業化，採用小規模研究，充分利用其靈活性，可有效分散風險和加快科技研發速度。
趨勢四：由單純的土地運營向綜合的“產業開發”和“氛圍培育”轉變
產業園區的發展，未來必然應該從孤立的工業地產開發走向綜合的產業開發，透過土地、地產專案的產業入股等方式，將土地、園區物業與產業開發結合起來。
同樣也從片面的環境建設走向全方位的氛圍培育，在打造一流的硬環境的同時，加強區域文化氛圍、創新機制、管理服務等軟環境的建設。
趨勢五：由功能單一的產業區向現代化綜合功能區轉型
現代的產業發展不同於傳統工業發展模式的特性——智力資源密集、規模較小、資訊網路化，決定了新的產業區功能的綜合性，不是單純的工業加工、科技產品製造區，還包括配套服務的各種商業服務、金融資訊服務、管理服務、醫療服務、娛樂休憩服務等綜合功能。
現有的園區運營存在的問題
1、管理體制不夠科學
各園區管委會是園區開發建設的直接責任主體, 其職能類似於一級政府, 但缺乏應有的規劃、建設及相關審批許可權，由於不具備依法行政主體資格, 在入駐企業、上級主管部門之間需要做大量的協調工作, 一旦協調不到位, 將貽誤有利的建設時機, 與企業發展中高效、優質的服務要求極不適應。
2、政策措施不夠完善
由於目前主要採用行政手段執行模式，加之促進園區發展的專項配套措施還不完善, 仍然存在“以地引資、以地養園區”為主的粗放發展模式，各部門從政策、資金、制度上聚焦園區發展的局面還未形成,行政審批、服務效率和社會信用相對滯後, 地方性的信用體系及管理制度尚未建立。
3、融資渠道較窄
目前,園區發展90%主要依靠財政撥款, 由於基礎建設投資回收週期較長, 加之園區自身的造血功能尚未健全, 建設資金不足且沒有有效的融資渠道和方式，導致園區的總體開發、配套建設速度緩慢。
尤其在完全行政手段運營模式下, 資金問題往往使得管理者在工業園區的運營管理中有心無力。
4、專業人才比較缺乏
各園區目前的招商、建設和管理團隊都由機關工作人員組成，市場化運營的知識和能力還不足，相對園區“專業化、叢集化、高階化、國際化”發展方向，現有的運營團隊還遠遠不能滿足園區建設和發展的要求。
改進運營模式的建議
總體構想：
從園區發展的實際出發，按照“小機構，大服務”和“精減、統一、效能”的準政府體制，貫徹 “強化決策，突出管理，市場服務”和“機構政企合一，職能政企分開，管理政社分開”的理念，在決策和管理上體現政府的強力領導，在經營服務上挖潛和發揮市場的功能，建立“決策機構一元化，管理機構行政化，服務機構企業化”的扁平式直線職能型管委會組織結構。
一是實行以 “一站式服務”、“一個視窗收”、“一個部門執法”為主要內容的管委會封閉執行機制。
實行園區財政單獨核算，採取“劃分收支，核定基數，超收分成，風險共享，一定幾年”的財政管理體制，這樣有利於調動園區發展的積極性；綜合管國土規劃部門授權職能到管委會，對園區內國土規劃、土地資源配置、地政執法進行理；建設、環保部門授權職能到管委會，依法對建設專案報建、招投標、施工許可證、合同管理、工程監理、建設工程竣工驗收和環境保護等進行管理。
二是引進社會資金（民營資本）入股園區開發建設公司。
與園區管委會辦公室兩塊牌子、一套班子，公司副職以上負責人由政府委派，具體管理人員和資訊化、水、電等專業人員均從社會上招聘,組建一支精於管理和運營的專業團隊，這樣既可以將政府意圖貫徹到軟體園建設發展中，又能借助專業人才實施園區市場化運營。積極推進資產證券化，爭取上市融資，徹底解決園區資金瓶頸。
三是組建或引進若干專案經營公司。
控股培訓公司：利用園區的基礎設施，和地方科研院所合作，開展園區專業人才訂單培訓、校企人才對接工程、外包人才批次化培訓工程等業務；
參股風險投資公司：憑藉資訊優勢，帶頭對園區企業進行風險投資，可以吸引外部更多的風險投資基金；
外包廣告服務、市政養護、餐飲、酒店、物業管理和商業設施專案，引進社會上有專業、成熟的管理企業，不僅能為園區企業提供優質服務，提升園區整體功能，還分擔了園區開發建設公司的職能，使得公司能夠集中精力進行招商和建設，為園區發展服務。
