為邦地產營銷機構 2021-12-13 07:37
2021年很快即將過去，回顧這一年，對於房地產行業來說，這是多麼神奇的一年，市場就像過山車一樣跌宕起伏，充滿刺激。有人歡呼，有人失落，從年初的暴漲到全國各地出臺極其嚴厲的政策，價格應聲回落，成交量驟減。去槓桿化，壓垮了幾百家房企的最後一根稻草，就連恆大這樣的超級房地產開發商，也已經站在了懸崖邊上。
恆大負面訊息不斷，近期恆大又有2.6億美元的境外債券擔保責任無法履行。廣東省政府為此還約談了許家印，廣東政府工作組進駐恆大，感覺像前兩年的海航事件。央行、銀保監會、住建部等四部門也發聲，表達的意思是，恆大出現了這類事件只是個別現象，其他企業還是穩定的。恆大所有債務裡面金融債務只佔1/3，且結構比較分散，不會對我國銀行業、保險業造成任何負面影響。恆大出現風險，主要因為自身經營不善，盲目擴張，買這些美元債的投資人，本身就是衝著高收益率去的，高收益就要準備承擔高風險的後果。國外的銀行儲蓄基本都是0利率，對於一個年化超過10%的債券，自然風險是非常高的。恆大之所以這次違約，就是對所有債權人都做到公平，你看欠錢的還這麼牛逼，強詞奪理。恆大之後會有海量的債務到期，而且大機率這些債務短期內都是沒辦法支付的，所以如果現在對少部分債權人還錢，那麼對其他債權人就是不公平的。只對付境外不對付國內更是不公平的，如果一家企業資金鍊斷裂，所有的債權人都會盯著，如果你對所有債權人都不還錢還好說，如果你還了一部分，那其他的就肯定揭竿而起了。
恆大現在完全躺平，全力保交房，其實也是無奈之舉，但目前來看無論是政府還是各個相關金融行業都不希望恆大破產，省政府工作組進駐恆大的目的就是為了確保交樓，處置恆大債務。擺在恆大面前的恐怕只有重組一條路了。
為了穩定市場，促進房地產長期健康的發展，市場已經釋放出許多積極的訊號。
首先，是銀行貸款利率，放款速度。
國慶之後很多城市都對房貸利率開始了下調。廣州、蘇州等許多城市下週10-20個貸款基點。目前大部分銀行的房貸充足，放款速度也有明顯的加快，現在買房很多2-3個月就能發放了，相比較政策最嚴厲的時候，放款週期起碼6個月以上。
其次，越來越多的城市加入到了救市的行列。
哈爾濱一次性出臺了16條救市政策，剛需沒有錢買房，哈爾濱政府直接給補貼，博士10萬，碩士5萬，普通老百姓也有1萬元，公積金貸款年限從20年提高到30年。開發商資金壓力大的，出地面就可以拿預售證賣房。土地出讓金也可以分期付款。如果放在上海，可能房價一夜就翻倍了。全國還有很多城市也在釋放樓市訊號，山東菏澤、湖南嶽陽、株洲、湖北鄂州、江蘇江陰、南通、徐州、河北唐山、張家口、昆明、瀋陽，這些城市都出臺了限跌令，之後市場不好，大機率其他城市也會出臺救市政策跟進。整體來看全國的樓市政策底已經到了，整體企穩向上是可以判斷的。
最後，我們來看幾個一線城市的現狀。
北京啟動城市副中心城市發展戰略，未來河北可能坐船也能去北京了，這次城市副中心城市戰略中還特意提到了通州、雄安和北三線，這個對於區域和房價是有影響的，一個城市的發展重心和趨勢在哪裡，未來的房價溢價空間就在哪裡。想在副中心以及周邊買房的人可以提前規劃起來了。
上海開啟了新一輪的搶人大戰。之前上海大學生想要落戶，必須是985重點的應屆畢業生，現在變成了所有大學畢業的應屆研究生，可以直接落戶，直接利好上海五大新城。上海11月份二手房成交套數接近15000套，已經連續兩個月持續上漲，這充分說明市場已經回暖。
杭州非戶籍人士可以買房了。此次推出的政策不是直接買商品房，而是買共有產權房，此類房產5年內可以轉成商品房，10年後可以上市交易。從時間週期來看，有效遮蔽掉投資投機客，另一方面給有買房長期在杭州置業發展的人群創造了一次機會。但政策的出臺對於目前的新房搖號市場不會有太多的影響。
蘇州11月新房成交4796套，環比上漲13%，二手房成交5038套，環比上漲將近50%，在開發商打折促銷和銀行貸款放鬆的雙重作用下，蘇州樓市成交量開始築底回升。
11月全國其他50個城市整體成交量環比增長2%，10月以來成交量環比連續兩個月增長。11月重點的50個城市約50%的城市成交量環比回升。主要分佈在粵港澳大灣區和長三角區域這些經濟發展快速的一二線城市。深圳、廣州、佛山等11月環比增速均在15%以上，深圳此次是受政策調控以來7連跌後的首次上漲，不僅二手房，深圳的新房市場也穩中有升，11月成交5644套，環比上漲19.8%。杭州、合肥、蘇州環比增長幅度也在10%以上。深圳是最先出臺政策進行干預調控的城市，所以他的市場變化也是最快的。現在連深圳的成交量也已經發生了逆轉，其他城市的都會進一步跟進。
市場回暖跡象主要得益於量化寬鬆的貨幣政策，12月15日，央行將再一次降準，這對於年底的房地產市場無疑又是一次重大利好。
對於想要買房的你，特別是剛需，是時候好好規劃起來了，買房正當時！
