最近有個經濟大神說了個事情，讓小夥伴們看後手心冷汗直冒，他說現在房地產沒啥泡沫，所以不要再幹去房地產泡沫的事情了。

他是怎麼得出這個結論的呢？因為每年70個城市房價才漲1%這麼一丟丟，可是各位小夥伴們的收入每年可是漲了6%,所以從這個比例來看，沒啥問題。

這個大神的姓樊，他可是經濟專家，大名鼎鼎的六個錢包理論就是他提出來的。六個錢包也就是男女雙方父母，祖父母、外祖父母這六個錢包湊錢買房子。

至於房地產是否存在泡沫這個事情呢，相信不用多說，小夥伴們都知道，而且就在前幾天，我們的經濟權威刊物經濟日報也說了，現在上頭的意圖很明顯，就是用宏觀手段慢慢的擠出泡沫。

雖然很多小夥伴一定在心裡問候了樊專家，但很多小夥伴們心裡感覺就是，明明知道房價漲幅快，就是沒辦法具體說清楚這個情況，今天這個文章就好好和大夥談談房價這個事情。

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房價漲幅快還是居民收入漲幅快

為了便於討論這個問題，就儘量用一些實際資料跟小夥伴們說一下現實的情況，畢竟只說結果沒有具體資料，就是在耍流氓。

我們以2000年為錨點，開始看一看各個地方的房價。

2000年上海房價為每平米3326元，而且那時候還能入戶口，辦理退稅，2020年上海房價達到了每平米60000元。

2000年深圳房價為每平米5412元，而到了2020年均價已經達到了每平米87957元。

以這兩個地方看，上海20年之內漲了18倍，每年平均漲了15.5%左右，深圳20年也是漲了16.25倍，同樣年平均漲了15%，兩個地方增長率差不多。

意味著不管你幹啥事情，遠遠沒有投資房產賺得多。

很多小夥伴們就說了，這個是北上廣深的事情，沒啥意思，那我們就來看看二線城市的廣西南寧。

南寧在2000年的時候大概一平米2300元，到了2020年的時候價格為每平米12491元，也是漲了5倍左右，特別是在15年到20年之間每平米整整漲了5000多元。

試問問，有多少2015年月薪為4000的南寧仔，能在2020年月薪達到12491元？

要知道，南寧全國排名在30左右，因此還是比較有代表性意義的，反正全國一共有600多個城市，也不知道這個經濟專家找的70個城市是那幾個，估計是不是都在鶴崗這些城市提取的資料。

但總的來說，房價的平均增速肯定是遠遠超過1%的，只是這幾個月上頭對房地產揮出了重錘，所以增速才有所下降。

這時候，這個經濟學博士拿短期的事件，去評論長期的事實，有點一葉障目的意思，我們小夥伴們可不是好忽悠的。

那麼我們再從增長基數這個維度去看看，房價增長的事情，就說剛剛的上海，如果是100平米的房子總價就有600萬，那麼今年漲了1%也就是6萬元。

而目前上海的平均月薪為7000元左右，哪怕上漲了6%也就是420元左右，一年多收入5040元。

試問問，這多收入的5040元和6萬元怎麼比，哪怕就是6個錢包，也一共才3萬元，就算6個錢包能購買得起，還要擔心，一旦其中一個錢包有問題，那麼就意味著要斷供，這個風險誰能承受？

還有一個維度，那就是通脹，說人話就是物價上漲，就問你買房了是不是就會成仙，不吃不喝不上廁所吧，所以在買房子的同時自然還要把物價上漲給減去，怎麼減呢？

也就是我文章裡頭經常提到的通脹指數CPI，我們這裡的CPI一直都控制得很好，大概在2.5%左右，所以雖然工資漲了6%，減去之後實際漲幅也就是3.5%左右，

而且按道理，這個2.5%還要加在房地產那頭，畢竟鋼筋水泥人工這些也都會通脹，但是由於基數太大，一下子漲了幾十萬，放上去會嚇死小夥伴，所以還是假裝看不見吧。

所以總的來說，在這個專家眼中，一個普通人的一生，是真的慘。

一生中，認真努力工作，結果1/2的錢給了房地產和銀行還有土財，1/4給了買房前的房東，1/8的錢養了孩子，1/16的錢解決了自己的吃喝拉撒，剩下最後一點錢給了社保，最後社保延時了，他還沒領幾年就嗝屁了。

大概這就是樊專家內心中的完美的社會吧。

而隱含在這些資訊背後的真正問題就是，既然現在一線二線甚至三線的房子價格都已經這麼高了，還會繼續漲下去嗎？

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城市房價增長的實質

在說房價會不會下降的時候，我們要知道個事情，就是一樣東西是否值錢，就要看它的金融屬性，簡單來說就是人人都喜歡它都想要盤它，那麼價格自然就會變高。

那麼大城市的房子為啥會人人都喜歡盤它呢？

我們要知道一個概念，就是房地產中所說的增長極這個概念，啥意思呢？簡單來說就是如果把經濟流動看成磁場一樣，那麼產生這個磁場的源頭就可以說成它是一個增長極。

有了這個概念我們再來看看各個地方的增長極，首先看看長三角地區，它是怎麼打造增長極的。

上海從很久以前就是我們的金融中心，很多外資還有各地資本一直都喜歡在那地方，既然有錢，那麼就需要大量的人員去做各種關於金融的事情，比如說股票交易，還有各種保險業務，還有和外商進行溝通交易等等，這些事情都需要大量的人員去處理，這就是上海城市的增長極。

那麼有資金了，自然就要涉及到怎麼使用的問題。

於是上海周邊的江蘇就可以使用上海的資金開始搞實體制造業，而浙江就開始用這些錢開始搞數字經濟，寧波搞搞海上物流等等，於是就形成了長三角的增長極。

然後這個增長極就會給周邊帶來一系列的經濟收益，也就意味著你處在這地方就非常容易賺錢，就連跑跑外賣也能賺到萬把塊錢這個道理。

就打個比方，你在老家幫人做做水電工的活，一天也就幾十塊錢，但是你如果到了長三角地區，一天幾百元，因為那地方整體收入水平高，自己動手換還不如花點錢找人來做，當然自已也不一定做得好，畢竟專業人士做專業事。

還有一個原因就是時間，假如為了搞水電花去了幾個小時，那麼還不如把這個時間花在自己工作上，這錢一下子就回來了。

那麼有了增長極帶動之後，房價自然就起來了，畢竟平均收入水平高，大家都有錢之後，房價自然就會上漲。

這個是長三角地區的，而珠三角也是同樣的道理，透過香港的金融經濟從深圳珠海等進入，然後整個珠三角地區開始透過做製造業，還有港口物流等等，透過這個增長極發展起來。

這是大的，而每個省份的增長極就是省城，一般都是金融中心放在省城裡頭，然後下面的各個市透過各種產業發展起來，所以只要有這個思維再看房價高低，基本就八九不離十了。

第二個就是人口的不斷流入。

在說這個事情之前，先說說最近張同學火起來的事，他只是把平時農村生活的情況拍成短影片，很多小夥伴們都好奇去看，但要知道，這個影片如果在20年前估計沒多少人對他的影片感興趣。

因為那時候大多數人都還在農村，農村人口占了80%，每個人的生活都那樣，誰會去看這個影片？

但現在不同了，查了下現在有9億多人都住在城鎮，佔全國總人口的64%還多。

博主從小在農村鄉下長大，對這個影片基本無感，但現在很多從小在城裡長大的小夥伴對農村生活有強烈的好奇心，所以在好奇心驅使下都去看看農村是怎麼回事，於是就火了。

那麼隱藏在這件事背後的情況就是，越來越多的農村人都在城市紮根。就拿我幫扶的那位貧困戶來說，他和很多村裡頭的貧困戶一樣，基本都透過上頭的異地搬遷政策給搬到了市裡，家裡的小孩也在城市上了中學。

所以現在很多村裡頭，以前建的小學校基本沒學生，很多老師也都不在了，原因就是很多學生都跑到鎮裡頭上學，而鄉下房子也一樣，基本都是老頭老太太，差不多一半以上的房子空在哪，也賣不掉。

而這些情況其實就是，在村裡頭如果考上大學，百分之90都會在大城市紮根，而如果運氣好或者能力強的人能抓住上面說的增長極的大勢，基本都在一線城市買房。

而村裡的年輕人都要去縣城貸款買一套房子，因為如果到了要結婚的年紀，沒有在縣裡有一套房子，大機率找不到另一半，而縣裡頭的有錢人，就會到市裡頭或者郊區買套房子定居，而市裡頭基本都會跑到省裡頭搞一套房子。

經過了這幾十年的一代代演變，人口都慢慢擠進了城市裡頭，一線城市留住了全國人才的頭部，大城市留住了地方的有錢人，而地方留住了村裡頭的年輕人。

有個資料，就是現在城市裡頭務工平均年齡達到了30多歲，實際情況就是，這些年年輕人在減少，但一線大城市人口還在增加，各省的省城人口也在增多，到了縣城一級，有的縣城人口變多了，有的縣城人口減少了，但唯一不變的就是，村裡頭人口減少，甚至不少村裡徹底沒人。

總之人口就是不停地從下往上走，有人來了，自然就需要買房子，而房源也就這麼多，於是價格也就起來了。

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結論

前兩天，央媽降了準，市場上多了1.2萬億，那麼你如果知道增長極這個概念就知道，這些錢基本都會留在一線大城市，為啥？

剛剛說了，金融中心一般都在那些地方，而製造業這些產業也基本在那，也就意味著那地方是最需要錢的，而這些錢是怎麼流出來的呢？很多小夥伴都知道貨幣超發，但是很少人知道這個錢是怎麼發到個人手裡的。

這些錢一般都是，各種企業從銀行借出來，再流入市場，那麼也就意味著，誰的資產越值錢，也就越容易借到這種超發出來的錢，畢竟又不是啥啊三啊四隨隨便便就能跟銀行借錢的。

而銀行為了防止你借錢跑路，一般都會讓你拿出抵押物，這種抵押物不是工廠的廠房就是老闆個人住的房子，那麼誰的房子值錢，就能從銀行弄到更多的錢。

總之就是，這部分釋放出來的錢很大一部分都會流入一線城市，而既然流入一線城市，或多或少都會有一部分進入房地產，這就會推高了一線城市的資產。

而且剛剛不是說了嗎，有錢人都會流動的，就打個比方，你在地方開了個磚廠，賺錢了，那麼會幹啥？自己吃喝拉撒也沒辦法花這麼多錢，自然就會想到把自己在地方的房子給賣了，然後加點錢去省城買套房。

那麼情況就很明朗了，人口自下而上的流動，房子也會至下而上地空出來，就形成了一線城市扎堆的情況，每年隨著大勢的改變也就意味著會有新晉有錢人出現，那麼一線的房子自然就不夠用。

但是也就意味著雖然一線漲了，而剛剛說的，很多地方上的房子就會沒有了這個所謂的投資屬性，價格就會平穩，也就沒人會去急著買房子，租著住也沒啥問題，也就意味著房子不漲價就沒了所謂的剛需。

但過程非常痛苦，為啥？因為大資料也說明了，我們大部分人都是有房階級，房價下跌會讓很多老百姓鬱悶，就拿南寧來說，認識幾個中介都已經轉行，城市裡頭很多地方價格都在跌，也就少數幾個地方漲價，那麼很多有房階級痛苦得要死，而幾個沒房子的朋友倒是幸災樂禍，住在租來的房子裡偷笑。

現在真正的狀態就是，一線房子特別貴，豪華大盤可以讓小夥伴們瞠目結舌超出了自己的思維範疇，但其他地方就沒眼看了，年輕人也就不需要買，只要房子價格不瘋了似的往上走，小夥伴們也不慌，慢慢等著。

總之就是，村裡頭的空房子會越來越多，沒有好產業的城市人口會大量流出，除了少數增長極上的城市，很多城市房價會由於投資屬性被敲掉，慢慢的泡沫就會被擠出來，這樣會使小夥伴們輕鬆不少。而處在增長極中心的城市還會繼續擴大，畢竟流出的所有資金也會助推它的發展。

看完這篇文章後，小夥伴們心裡應該有數了吧。

今天說了比較多，希望大家能慢慢看完。

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以上，互勉！

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