東壩"擴區崛起"，東西城"平移騰退"，打造"國際交往中心"

2021年9月16日，北京市正式推出《北京“十四五”時期加強國際交往中心功能建設規劃》，這個規劃的出臺，意味著北京已經鎖定中國第一個“全球中心城市”的地位。

北京未來五年的目標，是成為中國的門面，世界的新中心。

北京城市建設的未來對標，已經不是“全國中心城市”，而是“全球中心城市”！

北京打造“國際交往中心”的大格局是“一核，兩軸，多板塊”：

“一核”指的就是“東西城首都核心功能區”，將會成為北京國際交往中心功能的首要承載地，是開展國事外交活動的核心區。

“兩軸”指的是“長安街”和“中軸路”。

其中長安街重點是“舉辦國際重大體育賽事”和“國際文化交流”的集中地。中軸路則是重點向世界展示“中華文化精髓”。

“多板塊”主要包括東西南北等多個板塊。

東部板塊主要包括“東壩使館區”和“北京城市副中心”，將會成為國際學校、國際產業、國際機構、國際人才聚集的地區。

北部板塊主要包括“懷柔科學城”和“首都機場順義片區”，將會成為國際會議、國際文化、國際貿易的地區。

西部板塊主要包括“三山五園”，將會成為國際人才創新創業和傳統文化保護的地區。

南部板塊主要包括“大興國際機場板塊”，主要承載一些“國際會展、國際會議”的基本功能。

“一核，兩軸，多板塊”的國際交往中心建設格局中，最重要最核心的就是兩個地方：一個是東壩使館區，另外一個就是東西城首都功能核心區。

一個是“國際人才聚集區”，一個則是“國際外交承載地”。

9月16日，北京市同時還推出了《東壩地區規劃建設方案》，把東壩地區的範圍從原來的22.9平方公里直接擴到了35.5平方公里，東壩迎來了“大擴區”的快速發展時期。

東壩的35.5平方公里範圍包括12平方公里的金盞國際合作服務區。

東壩地區被北京市定位成為“國際集聚區”，是國際組織與交往活動集聚區、服務貿易與跨境消費引領區、文化交流與形象傳播視窗區、國際服務與智慧生活體驗區的“四合一”版本。

這是什麼意思呢？

簡單來說，就是相當於北京給在京工作的，或者是即將來京居住的“國際人才和外國人”劃定了一個33.5平方公里的“涉外”集中生活區。

這將是北京在國貿CBD、望京之後的第三個“涉外”集中居住區。

這個33.5平方公里的“東壩國際聚集區”，未來建設的內容相當豐富：

第一，新增一個12平方公里的“國際森林公園”和70公頃的“東壩中央公園”，面積已經遠遠超過了紐約曼哈頓的中央公園。

第二，建設“第四使館區”，未來可容納20餘座大使館。

第三，建設“第二個三里屯”，“城市航站樓”、“進口商品免稅商業區”和“國際文化藝術中心”。

第四，建設“國際組織聚集區”，引入大量的國際學校、國際醫院，打造國際人才公寓，享受“144小時過境免籤”政策。

我們認為“東壩國際聚居區”的未來對標，應該就是“國際一流的商務中心區”，打造第二個“國貿CBD”，會成為未來北京“老外”最多，國際化氛圍最濃厚、國際學校最密集的首都涉外區。

我們甚至可以把其稱之“中央國際居住區”。

本次北京在《加強國際交往中心功能建設規劃》中，同時還提出：

要依託東西城的中軸線等歷史文化遺蹟，特色衚衕街巷、傳統四合院等歷史文化街區，打造更多“小而美”“雅而秀”的外交外事活動場地。

也就是說未來北京老城中軸線的“四合院”也將會成為中國舉辦“重要外事活動”或接見“重要外賓”的場合。

利用歷史文化街區的傳統四合院來打造外交外事活動場地，不僅可以提升周邊的配套環境，同時可以拉昇周邊的房價水平。

而且不是要打造一個兩個，而是要打造“更多的”，把中軸線打造成為中國外交外事活動的一個聚集區。

也就是說，未來東西城中軸線上的傳統四合院在實施“申請式退租”後，部分退租出來的四合院將會被改造成為中國的“外交外事活動場合”。

北京東西城，將迎來“世界級”的城市更新。

2021年6月22日，北京西城區與建信住房簽署《菜市口西片老城保護和城市更新專案房屋租賃院落合作協議書》，透過快速推動實現“促整院”租賃的方式，實現有機持續更新。

所謂“促整院”主要針對“四合院”中未能參加申請式騰退、申請式改善但又有改善居住條件意願的住戶。

以保留原來房屋租賃權，即“人走權留”為前提，採取一定期限內向該住戶提供免費平移房源方式，促成“四合院”原住戶的“自願”平移騰退。

而且“免費平移房源”也是東西城的四合院院落新房源，而不需要平移到城市的外圍，滿足了原住戶依然居住在東西城的願望。

尤其重要的是，西城區本次試點的“平移騰退”提供的新房源不僅還在原來的衚衕內，而且面積還有所擴大，同時還解決了“廚”“衛”“浴”等入戶的基本現代生活需求問題。

甚至建信住房公司還承擔了平移房源租金，減輕了平移居民的經濟負擔。

這種全新的“促整院”的平移騰退方式，實現了北京東西城四合院的完整性和功能的轉換，能夠被改造成為中國的“外交外事活動場合”。

這是東西城直管公房平房在“申請式退租和申請式改善”後，又一次重大的政策試點，估計很快就會在東西城推行實施。

綜上所述，國際交往中心功能是北京首都四大功能的核心板塊，是北京城市建設的關鍵一環，我們判斷北京將加速建設。

而其中最大的贏家主要是兩個地區：東壩使館區和東西城首都核心功能區，這兩個地區將會迎來快速發展建設，實現城市建設和更新。

尤其是東壩使館區，可能在未來的5-10年，將會成為北京規模最大，聚集性最強的“涉外”國際居住區，房價提升會很快。

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