哈嘍大家好，我是血拼哥。
前段時間給大家盤了一下大朝陽今年“砸盤”式入市的前因後果，戳這裡複習，有朋友後臺留言希望哥們展開說說。
恰巧上週四北京市政府新聞辦召開了“北京推進國際交往中心功能建設”新聞釋出會，對《東壩地區規劃建設方案》做了一波解讀，重點提到了要精準配套公共服務設施以及便捷交通，打造生態智慧城市。
趁著熱乎的規劃，今天咱們就從東壩說起！
現在和未來
東壩位於朝陽的東北五環外，處於首都功能核心區、城市副中心以及首都國際機場之間，距離CBD、首都國際機場、外交部以及一二三使館區直線距離僅10~15公里，區位很哇塞。
壩河和北小河穿城而過，生態環境也不賴。
最新的《東壩地區規劃建設方案》中，將東壩地區定位為國際組織與交往活動集聚區、服務貿易與跨境消費引領區、文化交流與形象傳播視窗區、國際服務與智慧生活體驗區。
規劃範圍約35.5平方公里，其中，約12平方公里為金盞國際合作服務區管理範圍。
金盞國際合作服務區又可以分為4個板塊，
南區是老城區，發展相對來說成熟一些。居住氛圍比較濃厚，學校、醫院、商場都有配套。
周邊二手房除別墅（恆大華府、保利首開天譽）和大平層（首開龍湖天璞）外，房價在5萬~7萬不等。
西北部目前是獨立的安置房區域，基本上都是周邊拆遷的村民。
中部是未來發展的核心區域，以金融商業用地和市政公共配套用地為主，包括第四使館區、第二個三里屯、東壩中央公園、國際組織集聚區、國際配套服務區。
最亮眼的一定是“第二三里屯”，未來將打造城國際交往中心，包括街區式的濱水商業區，超大的全季免稅港、時尚商街、休閒娛樂區等。
據說要營造宜居宜業的“類海外”環境，整個一高大上。
東區是金融中心片區，未來將會重點發展數字貿易、跨境金融國際教育等產業，目前以國際學校為主。
說完產業，咱們再說說交通。
眾所周知，東壩最大bug就是沒有地鐵。
出行目前只能靠自駕、打車或者公交，不過未來將規劃有6條地鐵線路，包括3號線（在建，預計23年完工）、12號線、R4號線（納入軌道3期規劃庫）、平谷線北線、M101號線和L04號線。
整體來說，除南區外，其他區域都尚未完全開發，各項配套嚴重扯後腿。
哥們感覺即使是未來核心區，按著目前的城市介面狀態，發展起來也得至少十年。時間久了點，但空間還是無限大的。
新房供應！
先來看看朝陽21宗地塊的分佈位置，主要集中在東北部和東南部。
具體到東北部，崔各莊三兄弟（龍越合璽、和光悅府、望京養雲）、金盞姐妹花（青雲上府、朝陽一墅）和東壩（德賢御府）三者距離都在五公里左右，大板塊內醫療條件差不多。
商業條件也類似，需要藉助其他板塊的商圈。其中崔各莊背靠望京，金盞是中央別墅區，也能覆蓋望京。
東壩相比他們就遜色了些，現在擁有的只有規劃，不過未來的利好能輻射到崔各莊和金盞。
三處地塊價格都沒那麼剛需，除了倒掛的崔各莊，東壩的德賢御府銷售指導價甚至飆到了8萬/平。
隔壁地塊就是號稱朝陽”最後限競房“的華樾國際領尚，限價7.1萬/平，每平就差了9000元。
買100平德賢御府的價格可以買112平的華樾國際領尚，不過好在德賢御府有72、73平的小戶型，總價稍低也有優勢。
說個小八卦，去年4月華樾國際領尚這塊地就曾經入市掛牌過，但一直沒收到開發商的場外報價，最終只能在截止之前暫停了交易。
但僅相隔半年，這個地塊再次競拍，溢價率卻達到了3.5%。
箇中原因有很多，比如修改了規劃，公建部分被取消，“9070”的界定調整等，但最重要的原因，恐怕是9月公佈的自貿試驗區中的金盞國際合作服務區的規劃。
未來的餅到底值不值錢，你們品，你們細品。
總得來看，兩個專案都位於未來核心區內，配套比較落後，多少有些荒涼，並且沒有地鐵通行。
但隨著規劃的逐漸落地，醫療、學校、商場肯定都會配齊，城市介面也會建設完善。
此外3號線、12號線和R4號線將透過該區域，到時候無論是坐12號線去望京還是3號線到國貿CBD，或者R4去首都機場，通達度都很好。
我們現在唯一能做的就是等待。
