距離第二批集中供地結束僅50余天，該批成功出讓的17宗地中，有一宗地的案名和產品資訊已經流出，速度之快令人咋舌。
幫主日前在五棵松華熙中心偶然發現了龍湖北辰·攬境的城市展廳，瞭解到這個位於京西門頭溝的專案以首置產品為主，且還擁有臨鐵的優勢。
這對首置人群無疑是個好訊息。
實景圖
01
門頭溝市場供應失衡
門頭溝區域市場曾在幾年前突然崛起，房價迅速拉昇到6萬+。
如果有人問長安街的盡頭在哪裡？西端就在門頭溝境內，從長安街一路向西，過了石景山新首鋼大橋，就進入門頭溝境內。
新首鋼大橋實景圖（圖片來源：網路資料）
位於長安街西延長線，門頭溝區是北京距離核心區最近的近郊區。
但在北京新版城市規劃中，門頭溝區並未被列入“平原新城”範圍，而是劃為“生態涵養區”，原因就是面積達1455平方公里的門頭溝區，平原部分僅佔1.5%，主要分佈在永定河西與群山之間地帶。
獨特的地理條件，決定了北京市沒有將門頭溝區劃入承接主城區疏解人口的平原新城，也使門頭溝區住宅市場在快速崛起後，憑藉依山傍水的自然環境，成為京西改善居所的主戰場。
在2020年門頭溝區恢復供地後，除一宗共有產權房用地外，4宗商品房用地，已上市的西山相府和中建·長安麓府，區域內仍在售的鴻瑞西峰、華萃西山、檀香府等專案，均以改善產品為主。
可以說，近兩三年，京西的首置人群在被擠出石景山區後，在門頭溝區也難覓落腳之地。
但是，門頭溝的改善產品去化速度緩慢。
前11個月，門頭溝全區住宅網籤成交僅979套，成交金額僅約66億元，尚不如某些單個樓盤的成交量。網籤額過10億的樓盤僅有2個。
02
攬境專案主打首置產品
今年門頭溝區共成功出讓2宗地，但搶手程度大不如前。
5月，雅居樂底價拿了永定鎮宅地。10月，北辰+龍湖聯合體以1.5%的溢價率攬得永定鎮宗地。
該地塊佔地26204.34平米，規劃建設面積66171.59平米，需配建5400平米保障性租賃住房，共627套商品房源。
由於競拍時未觸及價格上限，競政府產權份額環節自然也被省略。而6.1萬元/平米的政府指導售價，使專案房地價差充足，開發商有充分的利潤空間，在實際售價上也就有了更多的想象空間。
按龍湖操盤的性格，這個專案具備打造高階改善產品的所有條件。
但是，在北京市場全面向改善傾斜的市場環境下，門頭溝區域市場缺乏首置供應的情況下，開發商將專案主打產品定位在首置+剛改，戶型面積在62—98平米區間，表明其尋求市場藍海的目的。
即使按6.1萬元/平米價格銷售，該專案起步價在360萬元左右，首付100萬出頭，買一套62平米小兩居，對於首置人群來說，是個能夠得著的門檻。
何況，由於利潤空間充足，據悉該專案將以5.5萬元/平米的價格釋放，讓上車門檻可以更低。
龍湖將該專案定位面向首置可謂明智之舉。
03
軌道交通解決首置痛點
首置人群買房，一看總價，二看交通。
門頭溝永定鎮最大的優勢是有地鐵，這無疑可解決首置人群的通勤需求。
目前，地鐵S1號線開通運營將滿4年，這條北京首條無噪音磁浮線路實現了石景山金安橋站與門頭溝石門站的連線，全長10.2公里，共設7個站點。
攬境專案位於長安街西延長線北側，四道橋站和上岸站之間，導航步行至四道橋站約500餘米。
今年底，M11號線西段即將開通，由石景山北部的模式口向南經金安橋、北辛安，至新首鋼站。
金安橋站是三軌交匯的樞紐，在此還可換乘北京東西大動脈M6號線。
可以說，現有的地鐵配套，足以支撐在門頭溝永定鎮居住的出行需求。
而這樣的硬核基礎設施，得益於北京冬奧會的紅利，與新首鋼園區僅一河之隔的門頭溝，是石景山外最直接的受益者。
除了軌道交通外，永定鎮區域已引入北京八中（京西校區）、首師大附中永定分校等優質教育資源，還有龍湖長安天街、中駿世界城、PLUS365購物中心、歡樂大都匯等大型商業配套，區域宜居生活氛圍正逐漸成熟。
龍湖長安天街實景圖
彙集瞭如此多的城市資源，又出現了一個對首置十分友好的樓盤，這無疑將為平淡的門頭溝市場激起波瀾，也為首置人群提供了難得的上車機會。
此外，幫主梳理了目前市場上總價區間適合首置的樓盤，雖然市場仍有一定存量，但300萬區間及以下的產品確實越來越少了。
附表：
北京總價300萬左右首置上車盤一覽表
