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提問：房姐你好！您一直建議貸款30年，我算了下，貸款30年的利息幾乎快達到我房子總價了，我真不覺得貸款30年划算，您能否詳細解釋一下，謝謝！

回答：按揭30年買房，利息幾乎等於房價，這就是一個典型的數學問題，按揭的房款加上30年的利息，和按揭的房價相差不多，這也是事實，這是一個數學題，而真正你面對銀行的貸款和利息，則是一個經濟問題。網上報道的1970年一位大姐在銀行存入1200元，歷經47年，也就是2017年該大姐從銀行獲得1484元利息，本金加上利息共計2684元。這個案例和你的問題頗為相似，一個是按揭貸款還利息；一個是向銀行存錢獲得利息。當年1970年的1200元，相當於現在多少錢？當時普通工人的工資每月20多元錢，你可以計算一下，相當於現在多少個月的工資。有的人計算過，當年的1200元可以修建兩套房子，可以在北京買一套四合院，現在北京一套四合院價值應該上億；當年如果用這1200塊錢買一套房或者二套房，現在該價值幾何？如果當年用1200塊錢按揭買幾套房，現在該價值幾何？利息重要麼？你要明白一個問題，這世界最不值錢的，就是“錢”本身。因此，你不能用今天計算的按揭利息，拿到若干年後來比較。

30年前如果誰有1萬元，那是遠近聞名，叫“萬元戶”；而今1萬元則太普通了，也許今天的1萬塊錢，30年後可能就相當於我們今天的幾百塊錢，你說，你銀行按揭的幾十萬塊錢，30年後相當於現在多少錢？這重要麼。從這個幾十年前的存款案例來說明一個問題，不用數學問題來計算今天的貸款和利息，而要從經濟的角度來思考按揭和利息的問題，兩者是不同的。總之，在買房的時候，能夠使用按揭貸款，就儘量的按揭，當你按揭買房的時候，按揭的房款和利息都是固定的，幾十年後都不會有太多的變化；而未來經濟是在不斷的變化著的！

提問：房姐你好，sfsd，投資性需求請教。 子彈有1000+，明年3-4月回籠，但是也有其他投資渠道，並不希望全部投入房產。準備年底前出手，稍微談一點週期。目前考慮是剛改標的，600-700兩居，700-800三居，可以適當上浮，我認為是未來跟得上、跌得少的穩妥價格區間。這個觀點和總價，請房姐指導思路是否合適。 區域方面，以這個總價來看，目前看了東城以回遷為主的幾個小區的小兩居（例如：國瑞城），優勢是位置非常好，學區也還湊合，缺點是單價高、房子小，恐怕很難吸引改善和二胎需求；房姐怎麼看呢？ 另外是朝陽百子灣區域，看了後現代城附近的幾個小區，綜合來看覺得後現代城不錯，離地鐵近、社群品質ok，戶型也不錯，流動性好，租金還可以，2居價格在600多，三居800以內，這個區域，房姐對於小區和房型大小的選擇是否有什麼建議呢？ 此外，這個價格區間（700-800可上下浮動）有什麼其他區域和小區建議呢？純粹投資，完全不考慮自住。 萬分感謝！

回答：你好，國瑞城回遷品質不行，而且國瑞城學區也不太行。 這2個板塊，更傾向朝陽。 青年匯佳園、風度柏林、後現代城都可以關注下

提問：您好！經常在頭條中閱讀您關於房產的資訊，受益匪淺。我是北京戶口，在外地工作。現在想買一套北京的房子，一來為了保值，二來回北京有個地方住。五月剛賣掉海淀區世紀城的唯一住房。 可全款購房。 我個人比較喜歡北京的西邊和北邊。我的想法是買太陽宮地區的兩居，面積可以小一些，房齡在10年左右的。整體價格控制在7百萬以內。太陽宮地區交通便利，學區也不錯。 以上是我的想法，還請北京方解給予指導和推薦。非常感謝！

回答：首先你對學區是否剛需？還是自住保值更多，不同的需求選籌區別會比較大 太陽宮學區溢價嚴重，這個預算能看的盤很少，700總價的兩居 可以看看土星園。 另外推薦看看新北苑的中鐵國際城、華貿城、世華泊郡的兩居，距離望京不遠，對口朝陽外國語來廣營校區。

提問：房姐你好，我家孩子在中關村上學，家裡目前房產在西城源屋曲兩居室，希望到海淀改善住房條件。最近看房比較鐘意博雅西園150三居室和北清路幸福裡164四居室，賣掉源屋曲加積蓄共計1300萬左右，請問您建議我們買博雅西園150平還是幸福裡165平，博雅西園買了可以自主。幸福裡買了準備未來租出去，用租金抵貸款，希望升值。西城源屋曲的房子置換這倆哪個比較划算。還是有別的更值得推薦的選擇。盼回覆！！！

回答：博雅西園是不錯的花園洋房小區，都是低樓層的電梯洋房，舒適度也好，，小區環境也還不錯，戶型大多方正，小區裡面北大老師很多，素質挺好。 缺點一個是比較老、外立面對比周邊小區有點顯舊；第二個是由於靠近農大南路有一排臨街底商顯得有些亂。 幸福裡這個盤總體還行，周邊也有產業聚集，缺點就是位置一般，價格偏貴。 考慮你們有自住的需求，博雅西園更好點。 還推薦看下 領秀新矽谷、橡樹灣、上地佳園、酈城

提問：房姐好！我手頭子彈600，目前一個人住，單位在北四環，考慮投資保值兼自住，榮尊堡一室100平630萬，國美第一城2室是100平610萬，都是精裝房，小區環境差太多了，孩子四五年後回北京房子給他留著，或者賣或者自住，現在應該選哪個？榮尊堡也有兩室的，900多，想想辦法也可以拿。環境我喜歡，但流動性和升值空間與國美第一城比較如何？感謝指點！

回答：榮尊堡在亞運村，受奧運會及學區板塊影響普遍比較貴。亞運村定位就是睡城，沒有產業，榮尊堡這些年漲幅一直跑輸大盤。前兩年還出現過樓頂屋簷漏洞的問題。想兼顧品質自住看看 華紡易城、潤豐水尚

提問：房姐您好！我是新人首問，盼回覆。 【個人情況】京籍，目前朝陽雙井有一套三居室，自住中；在海淀有一套老破小兩居。現由於孩子上學的原因（學校已定，在海淀圓明園附近），需要搬到海淀住。為了全家住的舒服一點，打算把海淀的小兩居賣掉，在學校附近通勤方便的範圍內換一套三居室。 【請教房姐】算上賣掉小兩居的收入，目前子彈約800。如果想在距離圓明園車程20分鐘以內的範圍內找的話，房姐推薦哪個小區比較好？如果需要再貸款的話，屬於二套（朝陽的貸款已還清，海淀小兩居還有少量貸款未還）。由於我孩子學校已經定了，再沒有學區的需求了。希望找個小區適宜居住，不要太舊，交通方便。我需要自住至少10年，短期內不會出售，因此希望該房子的長期保值穩定性好一點。我看了一圈，往南的話，蘇州街，黃莊，中關村那邊都是因為學區而溢價特別高，三居的話很貴，看了您之前的文章，覺得沒有學區需求就不應該再買進學區房了；如果往北的話，農大南路到安河橋北之間區域，也是因為中關村一小安秀分校的原因很貴；如果再往北西北旺的話，一來孩子上學有點遠，二來那邊離六里屯垃圾場太近，總是心有餘悸。上地那邊，也是因為學區而溢價太多，橡樹灣太貴。我目前看的是燕清源，挨著昌平南延線地鐵上清橋站，明年地鐵開通後交通應該就方便了。不知房姐覺得燕清源小區如何？可以買嗎？ 我也去看了當代城市家園和上林溪，當代緊挨著清河車站，擔心車站人流多了以後，小區治安衛生受影響，上林溪的話，有中介說房屋質量一般，隔音差，不知真假。如果再往北到領袖矽谷，感覺孩子上學太遠了。至於學清路-六道口一帶，還沒有去實地具體看。 特請教房姐，燕清源小區是否可以買？您覺得像我這樣的情況，買哪個小區合適？求推薦。萬分謝謝！

回答：當代這個小區是不錯的，早年的標杆小區，還獲得過魯班獎，缺點就是離清河站有點近，隔壁上林溪也行的，沒中介說的那麼差，還是有價效比的，還可以看看萊圳家園，離地鐵站近 交通方便。燕清源也可以入，這個小區租戶偏多有點鬧，不過首推還是當代和上林溪

提問：===緊急求助=== 畢業三年，京戶，工作在順義，打算買個2居，兼顧結婚和孩子能上學的，總預算550左右 為了工作交通方便，目前看的是望京區域 現在看了幾套望京新城的，戶型可以接受，交通也還行，550，90平； 但學區方面比較疑惑： 1. 對口學校有望京新城幼兒園和白家莊小學（望京新城校區），初中好像不太行，首師大附屬實驗中學。這個組合是不是不太好？ 2. 如果以朝陽2居，550-600預算，在此基礎上最合適的學區房選擇是哪裡？ 最近就要決定了很著急！非常感謝！

回答：1. 望京新城屬於標準的老破大，當年是望京剛出道的標杆盤，目前自然有不少韓國人業主，各種小店餐廳超市遍佈小區，生活配套非常的方便。 無奈產品實在隔了兩個時代，加上大社群維護起來比較困難外立面顯得比較破，品質是缺點，學區屬性也很一般。 2. 望京南湖東園二區比較適合你們，是望京陳分的學區，買個兩居沒問題

提問：房姐好，新人首問。本地女孩，大齡未婚，工作一年多，現住在朝陽區，工作在西城，首付有兩百萬，名下還有一套房三百萬左右，請問我買房時應該怎麼考慮，用首付買一套合適，還是兩套換一套合適呢？

回答：建議置換，否著你還是隻能買一套上車盤，非學區類的老破小，漲幅普遍較差，畢竟想上車的人群太多，此類產品入手就存在溢價。500+的首付能選擇的範圍就比較多了 朝青、雙井、百子灣、四惠 都是不錯選擇

提問：房姐您好！關注您一段時間了，覺得您的建議比較明確，可參考度高，今特別請教您。我的購房預期是兼顧自住與增值，情況如下：我兒子在亦莊工作，和悅華錦買了房，由於他們的兩個孩子明年和三年後分別入小學，附近有人大附中亦莊分校西校區，所以基本要在這裡住十來年。我已退休，目前跟孩子住在一個小區，未來還希望以這樣的模式居住。1、是否出掉大興康和園房子也換到和悅華錦或周邊？2、從投資保值角度，您認為我是現在在和悅華錦或周邊買個小三居自住，還是留著康和園出租，用租金在和悅華錦租套房居住？3、和悅華錦這片區域與康和園相比未來七八年增長空間如何？4、對這周邊300—500萬標的其它樓盤有何推薦建議？

回答：你好，感謝大額付費！ 整體高米店附近目前都規劃得不錯，不村，商業配套也可以，一站到綠地廣場或西紅門薈聚。 康和園沒有非要出手的必要。置換成本也不算低。 建議保留康和園，在和悅華錦附近租房住。

提問：房姐好，首次提問。本人滬籍，在滬名下有一套住房430萬左右，月供14000，目前公積金租金已經夠還月供。和女朋友在京工作，女朋友京籍，她是首房首貸。計劃婚前在京買套住房。本人年收入約70萬，女朋友30萬。雙方都是it從業者，工作地選擇就是中關村和望京。首付預算約200萬，求推薦合適購入的小區或區域？目前自己看了北苑一帶的兩居。

回答：你們的情況不推薦看北苑，老北苑是跑輸大盤的，新北苑學區溢價。 重點關注回龍觀板塊，首付200 這邊幾個新盤可以淘 比如公園悅府或者華潤的永珍悅府買個新房三居室。二手關注下新龍城、智慧社、國風美唐

提問：新人首問：房姐好，我家兩套德勝學區兩居室公房，現在打算賣掉一套換房，另外一套給孩子留下將來孫子輩的學區。賣掉一套是為了自己退休了改善居住，目標三居室，德勝的一套賣掉後大約900萬，想看看奧森公園周邊比較新的二手三居室，感覺差個300萬左右。想請房姐幫忙指點一下換房標的，總體想在北邊，或者東北角這一片。新房可以考慮嗎？我是不會開車的人。

回答：奧森這邊二手自住還是比較舒服的，900的三居可能的不多，只能淘一下看看推薦 上元君庭、澳林春天、融域嘉園 、招商瓏原 、觀林園 、觀景園 北面沒什麼有價效比新房，建議淘二手

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