買房子是不少人的夢想，不過由於好的房源有限，很多人都是交了定金先定下來。若是簽了認購合同交了定金之後想買別的房子了，認購的房子還能退嗎？
★案情簡述★
為準備結婚，張大頭計劃購買商品房，故而前往錦繡城售樓處諮詢。經過一番考察，張大頭在售樓小姐的引導下，簽訂了錦繡城商品房認購書，並交付20000元定金。認購書約定，張大頭自願認購錦繡城住宅一套，該住宅建築面積平均單價為4450元每平方米，住宅總價暫定427200元，車位使用權單價10萬元每個，暫定總房款527200元。
同時，認購書還約定，在開發商取得商品房預售許可證之日起，30個工作日內與張大頭簽訂正式的商品房買賣合同。後來，由於張大頭的未婚妻看中另一個名為江濱府的樓盤，張大頭為了能夠儘早結婚，只能根據未婚妻的要求購買江濱城的商品房。因此，張大頭向錦繡城提出悔約，錦繡城則要求沒收20000元的定金，雙方發生爭議。
預約合同
從內容上看，張大頭和開發商簽訂的商品房認購書屬於預約合同。預約合同是相對於本約合同來說的，也叫預備合同或合同預約，是指當事人約定在將來一定期限內應當訂立合同的預先約定。
當事人簽訂預約合同的最直接目的就是對交易機會的固定，使得當事人能夠在複雜多變的環境中對未來合同作出提前的安排，合理分配締約風險、降低締約成本，充分保護當事人訂立本約的權利。以商品房預約合同來說，在開發商取得商品房預售許可之前尚不能簽訂買賣合同本約，但可以透過預約的方式來提前鎖定潛在購房者。
預約合同如何認定
對於預約合同的效力，《民法典》第495條規定：
“當事人約定在將來一定期限內訂立合同的認購書、訂購書、預訂書等，構成預約合同。當事人一方不履行預約合同約定的訂立合同義務的，對方可以請求其承擔預約合同的違約責任。"
根據《民法典》第495條的規定，判斷一個合同是預約還是本約，應探求當事人的真意來確定，如果將來還需簽訂本約，那就是預約，否則就是本約。當事人的真意不明的，就應當通觀合同的全部內容確定：
（1）合同要素已經明確、合致，其他事項規定明確，已無另行訂立合同必要的，為本約。
（2）如果將來系依所訂合同履行而無須另訂本約，即使名為預約，也應認定為本約。
（3）預約在交易上屬於例外，當一個合同是預約還是本約有疑間時，應認定為本約。
（4）“初步協議”“意向性協議”等，只要不具有將來訂立本約的法律效力，不認為是預約；具有將來訂立本約的效力的，應當認定為預約。
預約同樣是依據當事人意思成立生效的合同，其能夠對雙方當事人都發生拘束力，任何一方都不能隨意反悔，拒絕按照預約合同簽訂本約。一方當事人不履行訂立合同義務的，對方可以請求其承擔違反預約合同的法律責任。預約合同已經對違約責任作出約定的，按照約定承擔違約責任即可。沒有約定的，一般不宜要求違約方繼續簽訂本約，而是要求違約方承擔損害賠償責任。因為合同要求當事人之間協力實現合同目的，這是以雙方存在信賴為基礎的，違約預約已經導致雙方喪失信賴的基礎。尤其是在合同的標的具有人身性質的時候，比如提供教育培訓服務，法律更不應該強制違約方簽訂本約，只能以損害賠償來代替。
結論
就本案來說，張大頭和開發商簽訂的購房認購書載明雙方將來還需另行簽訂商品房買賣合同，這表明認購書屬於預約合同。該預約合同一經雙方簽字便告成立生效，任何一方都不得隨意反悔。張大頭的反悔行為構成違約，他應當按照合同約定承擔違約責任，即無權請求開發商返還20000元的定金。
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內容來源：中國人民大學法學院教授、中國人民大學民商事法律科學院中心研究員楊立新主編—《民法典百問百答》
編輯：童銀鴿
校對：張欣欣
監製：辰旭
