2021年已經進入最後一個月了。回顧過去這一年，不難發現，房地產市場走出了與以往明顯不同的畫風。除了年初經歷了一次短暫的“小陽春”，“降溫”幾乎成為了今年房地產市場的主旋律，這也進一步扭轉了長期以來房價“只漲不跌”的預期。我們可以通過幾組資料來了解一下：
①資料顯示，從2017年-2020年，全國各地歷年共出臺房地產調控次數分別為250次、450次、620次、489次。據機構統計，截至2021年9月份，目前全國各地出臺調控已經超過了482次。假設按照月均出臺50次的頻率來估算，那麼2021年全國各地出臺房地產調控的次數有望突破600次。
②根據統計局資料計算得知，今年10月份全國商品房銷售均價為每平方米9962元。值得注意的是，這是2021年首次單月銷售均價低於萬元的水平。換言之，受房地產市場降溫的影響，目前房價水平又跌回了“萬元以內”。
③根據央行三季度釋出的一項調查資料顯示，在被問及未來3個月準備增加支出的專案時，選擇購房的人數佔比為19.2%，這一比例是最近一年來的最低值。透過對比前3次的季度調查資料發現，2020年第四季度、2021年第一季度、2021年第二季度選擇購房的人數佔比分別為19.9、19.3%、19.7%。不難看出，隨著市場降溫，很多人轉變了房價預期或推遲了買房計劃。
透過以上三組資料來看，房地產調控政策持續出臺，房價水平持續調整，購房者的房價預期出現了明顯轉折，顯而易見，2021年的房地產市場的確經歷了一輪明顯的轉變和降溫。那麼，2021年12月份可以買房嗎？站在普通購房者的立場來看，最近一段時間以來，房地產市場陸續釋放了4個明顯的好訊息，預示12月起買房或更輕鬆，準備買房的留意。
一、毫無疑問，房價真的降了，而且業內普遍認為，這一輪“降價潮”或將持續到明年。
筆者記得前兩年，雖然同樣也是經歷著房地產調控，但很多購房者都表示沒感覺到房價下跌。如今經歷了近一兩年的嚴格調控，關於房價到底有沒有降，似乎沒有什麼爭議了。透過上文我們也知道，全國商品房銷售均價已經跌回“萬元以內”。此外，根據統計局釋出的10月份70城房價資料也顯示，此次新房下跌的城市達到了43個，佔比超過了70%；二手房下跌的城市達到了53個，佔比超過了90%。
當然，降價並不是暫時的，業內普遍認為，這一輪“降價潮”或將持續到明年。房地產專家李宇嘉表示，目前房價仍然處在歷史高位，再加上樓市調控政策並沒有鬆綁，所以房價仍會保持慣性下跌的態勢。無獨有偶，經濟學家王濤表示，目前市場情緒正在走弱，加之前期調控政策偏緊，所以一直到2022年第一季度，房地產活動都可能進一步走弱。
在筆者看來，除了受樓市調控持續的影響，12月份還是房企年終衝刺的關鍵節點，在目前不斷降溫的樓市環境下，為了加快銷售和回籠資金，以價換量仍會大量持續，對於普通剛需購房者而言，這顯然是一個不錯的機會，不僅可以貨比三家，而且遇到撿漏的機會也增加了！
二、房貸環境有望迎來適度改善，剛需買房相對更加輕鬆，購房權益也會得到進一步保障。
房貸是影響購房者買房的重要因素之一，最近一年來，很多購房者由於房貸政策收緊而不得不推遲買房計劃。不過，對於下一步的房地產市場走向，早在9月24日，央行曾進行了明確的定調：維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。關於此番定調，業內解讀頗多，不過看法基本是一致的，此前房地產信貸過度收縮的行為將得以矯正。隨後，一些城市出臺的扶持政策也印證了這一點。
11月19日，合肥市住房公積金管理中心發文要求各商業銀行積極統籌資金，全面清理積壓貸款，加快貸款發放進度。11月23日，成都住建局釋出通知，明確表示：增加房地產信貸投放額度，加快發放速度，保障房地產企業和剛需購房人群的合理資金需求，給予重點企業開發貸款展期、降息。成都也成為了全國第一個明確要求加大信貸投放額度的城市。
透過加快放貸速度、加大投放額度、降息等舉措來看，在房地產市場不斷降溫的當前，這些舉措都釋放出了較強的訊號意義，對於剛需而言，也意味著買房相對更加輕鬆了：一方面預示房地產信貸環境有望迎來適度改善，申請房貸變得相對更加容易了，而且利率還有望迎來降低。另一方面預示後續會有其他城市跟進出臺相關的房貸政策，可以進一步穩定房地產市場，尤其是防範爛尾樓的出現，從而更好地保障購房者的權益。
三、土拍市場普遍遇冷，地價水平進一步迴歸理性，或將為未來兩年的房價水平埋下伏筆。
目前，全國22城第二批集中供地土拍已全部結束，和第一批集中供地土拍相比，這一次土拍普遍遇冷，出現了明顯的降溫，而且不少熱門城市還出現了底價成交、頻繁流拍、取消交易等情況。具體來看，溢價率持續走低：據不完全統計，長春、廣州、青島、武漢、天津、寧波、瀋陽等多個熱點城市的土拍大都以“底價”成交，整體成交溢價率均不超過1%，其中濟南、重慶、長沙3個城市的成交溢價率甚至均為0%。此外，與第一批次集中供地相比，第二批次成交地塊面積縮水明顯，下滑了36%，與此同時，土地出讓金總額下滑了40%。
透過溢價率、土地出讓金、成交面價等關鍵指標來看，如今土地市場也出現了“量價齊跌”的罕見景象。其實，背後的原因不難想象，近些年隨著房地產監管的加強，尤其是“三道紅線”的影響，房企拿地能力趨於下滑，拿地意願也越來越謹慎了。不過，這對於購房者來說，未嘗不是一個好訊息：一方面說明地價預期開始出現轉變，行業利潤空間也正在進一步迴歸理性。另一方面，地價是房價的重要基礎，大量低價成交的土地也為未來兩年的房價水平埋下了伏筆。
四、賣房的著急，買房的淡定，樓市迎來買方市場，購房者可選擇性和議價空間增多。
最近一年來，樓市已經迎來了買方市場，最典型的特徵就是賣房的著急，買房的淡定。作為賣方，樓市主要有兩個主體，一個是房企，一個是二手房業主。目前，為了提高銷售，加快回款，各大房企費盡心思，透過各種形式的打折促銷活動來吸引購房者。同樣，為了能夠把房子賣出去，不少急於離場的炒房客或者多套房業主也在透過不斷下調掛牌價格來吸引購房者。不過，對於賣方的種種讓利，購房者普遍比較淡定，真正願意出手的寥寥可數。原因當然很簡單，處在買方市場，購房者本就無需著急。
道理很簡單，處在買方市場，不管是新房市場還是二手房市場，住房整體呈現供大於求的格局，所以賣方之間競爭較為激烈，而購房者處於主動地位，買房更輕鬆了：一方面，房源增多了。購房者有充分的選擇餘地，不用火急火燎的去買房了。另一方面，議價空間增多。在市場成交冷淡，需求持續觀望的環境下，不管是房企還是二手房業主都面臨售房壓力，所以準備買房的可以抓住機會從容砍價。當然，即便此時沒有買房的計劃，持續調整的市場環境也為購房者留下了充足的準備時間。
透過以上4個好訊息來看，我們不難發現，當前房地產市場正在加速回歸理性，而且隨著房價漲幅、地價水平的調整以及房地產信貸政策的傾斜，12月份起剛需將會迎來更加有利的買房環境，買房更輕鬆了。對此，銀保監會統計資訊與風險監測部負責人劉忠瑞也明確表示：
要保障好剛需群體的信貸需求，在貸款首付比例和利率方面予以支援，而且下一步將配合相關部門共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者的合法權益。
顯然，國家對保障剛需的態度十分明確了。筆者認為，在調控政策的呵護之下，在房住不炒的長期定位下，未來剛需等自住購房者將會長期掌握樓市的主動權，所以考慮買房的可以有信心了。
