從“下跌極值”推測房價走勢，純乾貨趕緊記下來

之前的文章詳細分析了在現在的市場中，二手房認購的價效比，在結尾處賣了一個關子：“下跌極值”，瞭解【巍立評樓】的粉絲讀者們都知道，我們旨在傳遞分析市場的思維框架，而非僅僅分享結果，因為前者對你的置業或者投資更有價值。

購買二手房或是新房，價效比的判斷脫離不了“下跌極值”這個關鍵因素。接下來【巍立評樓】將對這一關鍵詞展開分析。

雖然不能精準預測，但是根據宏觀市場量價判斷，以及簡單的“歸納法”，我們可以從以往數年的調控週期規律，去推導未來二手市場的價格走勢。

所謂“量在價先”，決定價格大幅波動的底層資料分析，來自於成交量。首先來看“量”。

（資料來源：克而瑞、同策研究院）

上面兩張月度二手房成交量走勢圖中，我們可以清楚發現，往前看幾年中明顯有兩個成交波峰週期，一個是上一輪去庫存、松信貸，自15年4月啟動，直到16年11月，上海再出調控重拳為止。而新一輪週期則是從去年疫情結束後20年3月，市場行情啟動，直到年底成交暴增，春節前多管政策齊下。自21年4月開始，二手房成交量已經明顯下降。

再來看成交均價走勢。

對比量與價，排除外來其他因素的干擾，在限貸、限購政策狀況下，不計算新出臺的三價從低貸款成數核驗。上海二手房成交量出現大幅下跌50%以上，穩定在1.2萬套-1.6萬之間，成交均價的下跌極值在18%。

（圖示：二手房成交均價在7月後已經明顯拐頭）

根據兔博士最新公佈的二手房月度資料，套數上和樂居統計口徑有一定差異，不過成交均價已下跌8%。當然這背後有大量是因為本身實際成交與網籤價格的差異因素導致，但也足夠說明市場的風向。未來只要成交量上不來，價格繼續下探的可能性極大，並且低迷的態勢會維持1年-2年之久。

因為此次調控使用了新的去槓桿手段，加上2020年短期積累的價格上漲泡沫因素，如果月成交套數能夠穩定在1.5萬套左右，價格的調整幅度也不會超過上一輪週期。假設市場月度成交往1萬套每月靠攏，並且持續在3個月以上，再針對樓市暴漲的最大幕後黑手“學區房”採取雷霆猛招，那麼均價跌幅可能相比7月時候的最高峰下行20-22%。

7月份入手二手住宅的小夥伴們，是不是有點高處不勝寒？更多樓市情報，請關注微信公眾號【巍立評樓】。