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1、提問：京爺好！總價700，sfsd，想買一個2000年之後南北的電梯兩居。之前和您諮詢過區位問題，最後重點關注在首經貿和草橋區域，比較喜歡萬年花城和未來上層。但關注了三個月左右發現這附近兩居南北出房率不高，而且相比去年這個時候的成交價，現在的價格已經漲了超過10%，並且業主很強勢。想問下現在這兩個小區包括這兩個區域會不會溢價有點高，感覺這個價格在豐臺已經很貴了，甚至和北邊比也不算便宜了，如果現在出手會高位站崗嗎？但如果等等又怕後面沒有好房或者價格反彈，想聽聽您的意見。
回答：你好, 溢價不算高, 這個漲幅在北京不算突出. 不過整體市場在下行, 這些業主估計過段時間就沒有這麼強勢了. 北京板塊是有輪動效應的, 漲價從學區, 北部熱點板塊漲起來,然後輪動到南面. 樓市冷卻趨勢也是這樣的, 從熱點板塊開始涼下來. 詳見星球資料《京爺北京買房十大頂級思維》
2、提問：京爺，sfsd，200w首付，目前看了安慧裡，芍藥居北里和永泰東里，總價500萬60多平米兩居室。工作中關村和酒仙橋，準備要娃，求問哪個小區更適合，保值增值更好。或者您有其他小區推薦嗎
回答：你好, 如果考慮到小孩上學, 那其實可以重點考慮永泰東里, 周圍學校均衡, 不算好, 但也不差, 但也是海淀, 而且有些公房, 挺有價效比的. 安慧裡學校倒是一般, 芍藥居北里上學有不確定性, 而且小區太大太亂. 相關房源可以直接在咱們的小程式中查詢
3、提問：京爺 德勝現在可以撿漏嗎 現在降價到什麼程度算是撿漏？
回答：你好，德勝目前其實是可以入手的，適合對學校期待不要過高，只是想弄個還ok的學籍的人入手。邏輯很簡單：德勝被重錘之後，學生調劑至新街口等地，因此入手的人少了，價格降了，後續不少人轉向了新街口和展覽路；然而新街口和展覽路價格已經有不少漲幅，和德勝之間的價差也就幾十萬，但我不相信德勝會比新街口和展覽路低，畢竟去德勝還能賭一把，大不了就調到新街口和展覽路唄。因此，總體來看，現在下降空間應該不會太大了，有需要可以可以考慮了。當然，也得看北京整體市場走向，結合著來看。可以檢視星球資料《獨家撿漏榜，每日北京降價房源統計》
4、提問：永泰東里，寶盛裡怎麼樣，跟安慧裡小區比
回答：永泰東里，寶盛裡屬於典型的老小區, 管理和居住體驗沒有特別值得講的地方, 不過畢竟價格低, 有價效比, 是不錯的上車選擇, 特別是永泰東里, 離地鐵近, 還有公房小戶型, 有較大的價效比. 我認為長遠看, 永泰東里比安慧裡更有價值一些, 畢竟海淀學籍, 在周圍有些稀缺性. 而安慧裡雖然地段好, 但這類社群在周圍太多了. 可以檢視星球資料《獨家撿漏榜，每日北京降價房源統計》
5、提問：京爺您好，新人首問～1、若房子有銀行抵押貸款，且已經被銀行起訴，業主急賣變現故比市場價低一點，這種房子能碰嗎？2、海淀出了二手房指導價，京爺您對東城區未來怎麼看？現在適合上車嗎？東城金橋國際一居室和朝陽美景東方二居室相比，保值和升值性哪個好呢？
回答：你好, ① 這種還是儘量不碰了, 裡面隱藏著很多風險. ② 海淀出指導價對東城倒是沒有直接的影響, 但目前整體市場偏冷, 如果不是著急上學, 可以等等. 有一種說法是未來東城也有一定的政策風險. 朝陽美景東方屬於比較穩的選擇, 不考慮學校的話, 可以優先選擇. 可以參見星球資料《新房、二手房看房選房攻略》
6、提問：京爺好，孩子已經在月壇上學了，兩個孩子還有老人，想在周邊買個能住的三居。接力貸sfsd 首付650左右。目前中介領著看過月壇的、展覽路阜成門外大街附近的，還有軍博的。1、您還有能推薦的嗎，2、保值升值角度是接著等等月壇還是擴大範圍看看呢。月壇能夠得著的三居都比較破。3、另外廣內鐵四區有一個1955年的房子，小區內部環境和房子都不顯老，裝修也不錯，面積大單價也低，就是不能貸款得全款，這種能考慮嗎
回答：1、還可以看看新街口片區。2、目前來看，其實等等月壇還是有價效比的，畢竟價格回撥後會有一些撿漏的房源，這裡的房產長遠依舊還有價值。3、這種房子還是儘量不考慮，不好貸款，金融屬性差，沒必要，除非想上車一個小戶型學籍房。可以檢視星球資料《獨家撿漏榜，每日北京降價房源統計》
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