自限競房出現以來，北京商品房被限價或被制定指導售價就成了常態。在“穩房價”的方針下，北京的商品房價格確實被穩住了。
今年北京的土拍市場，新增了“競現房銷售面積”的環節，現房銷售即需專案取得竣工備案後方可開盤銷售。這個環節的出現，導致又一個新的市場訊號浮出水面，即兩年後的房價在今天就被確定了。
幾天前公示的北京第三批集中供地12宗地塊，政府指導售價隨後出爐，其中最有聚焦效應的就是朝陽區勁松街道地塊指導售價為10.66萬元/平米，但專案需全部現房銷售，也就是說，10.66萬元/平米的售價至少是2023年的價格了。
雖然該專案可售商品房只有1.2萬平米，也就一棟樓，全盤現房銷售即使是政策試點，但也具有探討和警示的意義。
01
東三環未來房價10.66萬？
在北京第三批集中供地名單中，朝陽區勁松街道地塊是唯一三環且是東三環的地塊，距CBD僅2公里有餘。
該地塊性質為F2公建混合住宅用地，總建面40108平米，住宅佔比30%，僅約1.2萬平米，可建1棟高層公寓。
若參考周邊二手房價格，如珠江帝景的10萬+，樂城國際的約11萬，該地塊10.66萬元/平米的價格基本符合區域市場行情。
但是，這個價格是專案1.5—2年後進入現房銷售階段的水平，且若拍地時進入競政府產權份額環節並觸及10%的上限，未來售價將在10.66萬元/平米基礎上打9折，即95940元/平米。
再考慮一兩年內通貨膨脹的因素，待這個專案開盤銷售時，其價格的倒掛優勢十分顯著。
若再與去年上市的三環分鐘寺三個專案11萬+的售價相比，得出的結論是：東三環的房價降了。
今年為這一個專案定了2年後的價格，是否意味著2年後東三環的價格就是這水平了？
幫主認為，不一定，2年後的事現在下結論為時尚早。這塊地畢竟只能打造一個體量很小的住宅專案，以此價格來判斷整個市場難免以偏概全。另外，東北三環太陽宮還有兩塊宅地未上市，等那兩塊地上市並明確售價，再得結論不遲。
不管怎麼說，勁松街道地塊誰買誰賺，問題就是買房人能不能等了。
02
房價平穩是主流趨勢
北京對住宅市場的調控手段最嚴、控制房價最見成效是公認的。
在“房住不炒”時代，北京樓市已進入平穩發展時期，尤其是對10萬+專案的嚴格審批控制，使北京市場已難見昔日遍地的頂豪產品，曾經的釣魚臺7號院、北京壹號院等頂級專案在新批土地中已然絕跡。
像天壇府這樣的東城、二環、天壇旁的絕版地段，目前房價也就批到12萬+。
10萬+的頂豪少了，但市場中改善產品漸成主流，剛需漸被擠出五環，300萬以下低總價房只能到六環外尋覓。
隨著五環外供應與成交的持續增加，北京新房均價出現了下降趨勢。
圖片來源：地產營銷人公眾號
在二手房市場成交量經歷半年多的斷崖式下滑，北京二手房價格上漲勢頭得到了明顯的抑制。並且因房貸週期拉長，出現了一些急於變現的業主降價也賣不出去房子的現象。
圖片來源：地產營銷人公眾號
調控的效果顯而易見。
03
買房人的機會在哪裡？
每一個買房人都會關注的問題和訴求是：房子的價格會不會漲？至少應該是保值的，最起碼應跑贏貨幣通脹。
每一個買房人應該看清的一個事實是：在當下，別再幻想像過去十幾年裡靠買（炒）房實現家庭資產翻番甚至暴富了。在房住不炒時代，買房首要目的是自住、改善生活條件。
投機時代已一去不復返，投資房產是否還划算呢？
這要分兩個層面來看：
一是自住需求，無論剛需還是改善，該買房的還是要買，不管是北京戶籍還是北漂，只要你家確定在北京紮根，買房一定不會錯。至於買哪兒，買哪個專案，要根據家庭生活、子女教育等因素，首先按合理的生活半徑去選擇區域，其次選擇適合自己的專案。
當前的市場環境，同一區域內不同專案的指導售價大體相同，有價格優勢的都是共有產權商品房，拋開價格因素，產品力、開發商是需要著重考慮、考察的關鍵點。
二是投資需求，買房是為了沉澱資金，將錢放在一個穩定、優質的資產裡。前面說了，北京房價快速上漲的階段已時過境遷，但當前市場中仍然可以找到有升值空間的樓盤。
共有產權商品房是具有升值空間的一類產品，因為買房時按政府產權份額比例打折，相當於未來交易時溢價空間至少不低於打折的幅度，除非房子未來售價下跌。
另一類具有升值潛力的樓盤，是所處區域擁有重大城市級甚至國家級戰略規劃，一定要有產業支撐，有軌道交通和優質教育資源落地，且正處於開發建設初期，這樣的樓盤早買就意味著多賺。
北京這樣的例子不勝列舉，望京、中關村、上地、亦莊等區域，都經歷了烏鴉變鳳凰的蛻變。昨天你愛搭不理，今天你高攀不起，說的就是這些地方。
除了這兩類產品外，其它樓盤若指望靠大幅升值或出租收益去做投資的話，還是需要謹慎考慮的。
賭升值，你要算清楚未來房價上漲幅度能否覆蓋貸款利率。
靠出租，似乎沒有哪個樓盤的租售比在一個合理的投資範圍。
有人可能會質疑北京的房價會不會降，幫主奉勸一句，如果你認可北京這座城市的價值，就別去幻想未來北京的房價會大跌（階段性小幅波動不能算跌）。
就在還有人認為北京房價會降的時候，最近幾個10萬+、套總價在1500萬以上的專案已經被搶瘋了。
還有，在第三批集中供地的12宗地塊中，朝陽區東壩的3宗地指導售價在8.1萬—8.6萬元/平米。還記得第一批集中供地中東壩的中冶德賢御府嗎？指導售價為8萬元/平米。
三塊地是不是比一塊地更有參考價值呢？不言自明。
附：北京第三批集中供地政府指導售價
