山東省是全國較為富裕的省份之一，山東的經濟總量更是在全國排名第三，僅次於廣東、江蘇。另外山東省的人口總量更是達到一個億，在全國也是僅次於廣東省。
膠東半島，明珠之城
可以說，山東是一個極其具有潛力的省份，而隨著城市化發展，山東崛起，一座座“新城”分佈在山東的角角落落。而現在的山東逐漸形成青島都市圈和濟南都市圈。
今天我們就位於膠東半島煙臺地區的三座縣級城市來於大家剖析，主要剖析海陽市、招遠市、棲霞市三座縣級城市樓市的潛力與未來。
從城市能級的角度，縣級城市對年輕人的吸引力，遠不如省會城市和地區城區對年輕人的吸引力。
但對於整個山東地區來說，總人口超過1億，就地城市化，加速整個山東全域共同富裕是未來城市發展的必然趨勢。
璀璨煙臺，工業名城
那麼發展好縣級城市，對於山東地區的年輕人來說，也是非常重要的。
首先讓我們來認識一下這三座縣級城市目前常住人口。
根據第7次人口普查資料，很多區域的人口出現一定程度的流出，特別是東北地區，東北地區的人口流出更是達到1,000萬以上。
膠東明珠，宜居煙臺
而對於縣級城市來說，隨著城市化的發展，縣級城市的人口也出現一定程度的流出，相對而言，人往高處走，水往低處流，或許這是亙古不變的原則。
現在海陽市常住人口58萬人，相比於過去10年，人口減少5萬人。招遠市現在的常住人口54萬人，相比於過去10年，減少2萬人。另外棲霞市現在的常住人口43萬人，相比於過去10年，減少15萬人。
可以看出，這三座城市與全國絕大多數的縣級城市面臨的情況基本一致。都出現人口的流出。
城市人口遷徙
山東地區經濟最為發達的就是膠東半島，而對於整個膠東半島來說，崛起多座中心城市，最大的核心城市就是青島市，而現在青島的人口更是達到了1,000萬。
而隨著煙臺市本級不斷做強做大，也有很多縣域城市的人口選擇的到煙臺城區安家，另外部分割槽域調整，也促進城區人口越來越多，當然也推動了縣域城市人口的流出。
儘管這三座縣級城市的總人口在減少，但對於縣級中心城區的人口卻在不斷增加，這也是為什麼這麼多年全國多數縣城越來越大，而對於鄉鎮來說或許越來越小。
城市化的背後更是人口的聚集
我們再來認識一下這三座縣級城市所處的地理位置。
優秀的地理位置自然決定城市的未來，特別是這些年重點發展東部沿海區域，所以東部沿海區域絕大多數的城市發展相當不錯，包括山東地區的東部沿海。
從日照、青島，到威海、煙臺、濰坊、東營，這一帶的發展都基本走在山東地區的前列。
海陽市地理位置
從地理位置上看，山東海陽市的這個位置相當不錯，處在煙臺、威海、青島三個城市之間。
如果按照城市佈局，或許海陽市的區位不亞於威海的區位。
海陽市既是一座濱海城市，更是一座三地融合發展的橋頭堡，對於海陽市來說，未來的發展很大一部分取決於地理位置的優勢。
招遠市地理位置
招遠市也是一座濱海城市，但招遠處在煙臺到濰坊、東營之間。而且招遠市距離多箇中心城區較遠。
相對而言，未來的招遠市或許就地城市化是最好的發展趨勢，加速招遠市成為膠東半島重要的濱海區域中心城市。
棲霞市地理位置
棲霞市是煙臺地區少有的山區縣級市，但棲霞市也具有一定的優勢，畢竟棲霞市與煙臺城區非常近。
隨著未來大煙臺城市格局的推進，棲霞市快速融入煙臺城區建設機率較高。
夜色煙臺，海港之城
我們再來認識一下這三座縣級城市在過去一年的經濟總量。
煙臺是全國城市經濟發展的佼佼者，2020年煙臺的經濟總量7,816億，在全國基本屬於前30強水平。
對於這三座縣級城市來說，經濟總量最高的是招遠市。2020年招遠市共完成經濟總量697億，在煙臺地區排名第4位。
幸福之城，濱海之城
另外海陽市共完成經濟總量420億，在煙臺地區排名第7，而棲霞市共完成經濟總量250億，在煙臺地區排名第12。
三座縣級城市經濟發展差異較大，相對而言，招遠市的綜合實力遠超海陽市，而海陽市的綜合實力比棲霞市高得多。
我們再來看一下這三座縣級城市他們的產業分佈。
從招遠市的經濟總量可以看出這座城市的確不簡單，整體發展實力在煙臺地區處於前列，而在2020年招遠市一二三產業結構比重大約為7:42:51，側面反映到招遠市的工業發展非常夯實，另外服務業也非常強大。
城市發展，日新月異
隨著招遠市的工業發展，現在這個城市逐漸形成了5大支柱產業，分別是黃金、食品、橡膠、電子、機械等。
隨著這5大支柱產業的發力，在2020年，這5大支柱產業完成的營收超過了1,000億。可以說，招遠市已經形成千億級的產業叢集。這樣規模的產業叢集，在縣級城市當中是相當來之不易，相當不簡單的。
山東海陽市這些年大力推進工業化及資訊化高度融合，加速培育產業叢集。現在的海陽市重點發展核電產業，大力推進新能源、機械裝備製造、電子資訊、生物化工、汽車工業、海洋工程等。
美麗的海灘
雖然海陽市是一座濱海工業城市，但對於海洋的第一產業佔比非常高，2020年在海陽420億經濟總量中，第一產業貢獻超過83億，佔比更是超過19.7%。種植業、果業、養殖業、漁業都是海陽農業發展的四大核心。
可以說，海陽市踐行綠水青山就是金山銀山，因地制宜，大力結合地理位置發展生態產業。
棲霞蘋果是棲霞市金名片
棲霞市最有名的莫過於蘋果，而我們常買到的山東蘋果大多數來自於棲霞市。
棲霞市是煙臺地區典型的山區城市，享有“六山一水三分田”的說法，因地制宜，發展林業，對於這座城市來說，是符合城市發展規律。
未來什麼最值錢，或許就是生態。而棲霞的生態在煙臺地區也是處在數一數二的位置。
生態是城市之源
蘋果是棲霞市的城市名片，更是這個城市的主導產業，全市有超過80%以上的勞動力從事蘋果產業，而對於農戶來說90%的收入來自於蘋果產業。
棲霞市這些年加速工業化發展，現在的棲霞市著力在加快高階裝備製造、電子資訊、清潔能源、新材料等產業聚集。
對於棲霞市來說，生態發展更為重要，而未來的棲霞更是生態立市。隨著煙臺城區與棲霞市的聯絡越來越密切，而對於棲霞來說，在文旅融合文體休閒、婚俗婚慶、醫養結合等服務領域大展拳腳，未來的棲霞會成為煙臺重要的旅遊勝地，打造全景棲霞、全域旅遊。
奮發進取中的城市
我們再來認識一下這三座縣級城市的管轄面積和建成區規模。
整個煙臺地區管轄陸地面積大約在1.36萬平方公里，現在海陽市的管轄面積大約1909平方公里，招遠市的管轄面積大約1432平方公里，另外棲霞市的管轄面積大約2016平方公里。
當然海陽市和招遠市除開陸地管轄面積外，還有大面積的海域管轄面積，廣闊的天地更給予這些城市未來更多的發展空間。
架起幸福的橋樑
隨著城市化的發展，這三座縣級城市的城市規模也逐漸擴大，目前建成區最大的是海陽市，整個區域的建成區面積大約72平方公里。
另外招遠市的建成區面積大約42平方公里，棲霞市的建成區面積大約14平方公里。
不一樣的城市真美
我們再來認識一下這三座縣級城市目前的房價分佈。
煙臺地區房價在山東省來說並不算很貴，目前煙臺地區的平均房價只有0.95萬，在全國337個城市排名當中，排在第85位。
目前煙臺房價最貴的是萊山區，平均房價大約1.4萬。而對於這三座縣級城市來說，招遠市的房價大約0.57萬，海陽市房價0.52萬，棲霞市房價0.54萬。
園林式的城市
這三座縣級城市房價在煙臺地區排名非常靠後，招遠市處在第10位，棲霞市處在第11位，而海陽市處在第12位。
我們結合了多個維度來分析這三座城市，分別從常住人口、地理位置、經濟總量、產業分佈、管轄面積、建成區規模、房價等角度，可以看出三座縣級城市各有千秋。
從地理位置上看，海陽市的區位最好，更是大青島都市圈重要的區域中心城市。
棲霞市應該是整個煙臺城市的後花園，更是大青島都市圈重要的生態頤養區。
黃金之城，山東招遠
而招遠市則與多箇中心城區距離較遠，加速中心城區擴大化，與周邊縣級城市相向發展，形成更大的凝聚力，爭建膠東半島區域重要的區域中心城市。
從經濟的角度來看，招遠市是煙臺經濟發展高地的橋頭堡。也會是這三座縣級城市當中率先經濟總量突破千億的明星城市。第二產業的發達更是促進了這座城市成為工業強市，成為膠東半島區域工業發展的領頭羊。
生態宜居，濱海城市
海陽市的農林漁牧加速這座城市朝著更高質量發展，核電產業更是整個大青島都市圈重要的綠色能源發展引擎。
儘管棲霞市的經濟總量不高，但棲霞市更是綠水青山就是金山銀山的踐行者，這座城市未來的發展高度，或許決定大煙臺未來的生態高度。
從建成區規模看，海陽市的建成區規模超大，在整個煙臺地區所有的縣級城市排名當中處在第1位。
雲海中的城市
而我們剛剛講到海陽市的區位優勢不亞於威海區域，對於這一個區域來說，或許再造一個“威海”都不足為奇。
棲霞市相對而言，小而精是未來的發展趨勢。當然城區規模也會不斷擴大，但由於地理位置的限制，棲霞城區規模不會太大，當然會快速融入煙臺城區。
萬家燈火點亮膠東半島
結合這三座縣級城市的房價，可以看出這三座縣級城市的房價或許真的很低很低。
甚至這樣的房價在山東136個區縣排名當中，處在非常靠後的位置，但對於這三個城市來說，綜合實力基本都是處在山東地區中等偏上的位置。
短期的角度來看，這三座縣級城市由於低廉的房價，房價大跌的機率基本不太存在，當然房價上漲的機率應該也不高，相對而言，人口基數並不是很大。
藍色的海洋更是廣闊的天地
長期的角度看，隨著大青島都市圈的建設加速青島、日照、煙臺、威海、濰坊五市融合發展，對於處在這5座城市中間的三個縣級城市來說，也會是都市圈重要的組成部分。
而未來星羅密佈的城市格局加速大青島都市圈軌道相連，這些縣級城市未來也很可能透過市域軌道交通串聯起來，加速這些縣級城市通往大城市實現一小時甚至半小時交通圈。
發展好縣級城市，大力提升縣級城市居民的幸福感，促進縣級城市生態環境建設，醫療設施提升，基礎教育提升。
條條大道通羅馬
發展好縣級城市，對於未來整個山東走向共同富裕是極其有利的，相信這三座縣級城市，隨著未來5年到10年的建設，有能力把這三座縣級城市建設成交通半島重要的區域中心城市，也會成為璀璨的明珠城市，點綴在膠東半島區域。
一片藍海，一片天地
可以說這三座縣級城市未來樓市都具有很大的潛力，畢竟房價比較低廉，而未來的進步空間很大。
隨著經濟的高速發展，人均收入的大幅提升，城市配套設施的完善，對於這三座城市樓市固定資產價值也會逐年攀升，看好海陽市、招遠市、棲霞市三城建設。
個人觀點，僅供參考。
