作者：公子不悔
01
十一黃金週第一天，樓市就傳來了好訊息，廣州、佛山購房利率下調了。
據券商中國披露，根據無憂找房平臺調研統計，廣州、佛山等地的部分國有大行和股份行已經在下調房貸利率。
廣州方面，目前中國銀行、農業銀行、廣州銀行、招商銀行、光大銀行等房貸利率已經較過往有所下降，其中光大銀行的首套房利率下降至5.60%，下降了40BP；廣州銀行的首套房利率已經降到5.45%，二套房利率降至5.65%。
佛山方面，建設銀行、農業銀行的房貸利率有所下調，農業銀行的首套和二套房下降較多，均為20BP。
進入2021年以來，尤其是四月份廣州開啟調控模式以來，廣州的利率是一路走高的，五個月時間裡，首套房與二套房購房利率上調了五次。
最近的一次，是9月份，廣州首套房利率上浮至5.85%，二套房更是衝破了“6”，上浮至6.05%。首套房與二套房的購房利率，均位居一線城市首位。
佛山今年以來，也加息了多輪。
儘管目前加息趨勢仍在，但廣州和佛山的部分銀行已經開始轉向，開始降息了。
光大銀行首套房居然一口氣下降了40個基點，廣州銀行也將首套房和二套房利率降到了遠低於平均利率之下。
廣州、佛山樓市降息，是和前兩天央行與銀保監會提出的兩個“維護”形成了呼應，共同釋放出了一個強烈的訊號：
樓市最困難的日子，過去了。
02
在分析央行與銀保監會提出兩個“維護”的文章中，本號明確表示過，這是給樓市釋放利好。
意味著，接下來在金融方面，要適當給予資金支援，讓房地產成交市場適當回暖，讓房企們能夠回款，緩解資金壓力。
畢竟，目前當下的金融卡得太嚴，在首套房與二套房利率不斷上浮，尤其是放款週期不斷延長的情況下，中心城市的二手房成交量，大多都出現了腰斬情況，深圳甚至是腳踝斬。
同時，在央行與銀保監會限定了銀行流向房地產市場資金比例的背景下，民營房企融資難、融資貴，再加上調控之下的回款難，它們的利潤降到了低位。
2015-2021年上半年行業典型上市房企整體利潤率水平及變動
資料來源：CRIC、企業公告
手中的現金流更是捉襟見肘。以至於，第二次集中供地之下，絕大部分中心城市都出現了大面積流拍。
瀋陽第二輪集中供地46宗地塊，19宗成交，27宗終止或流拍，流拍率（含終止）高達58.7%。長春、福州、濟南、天津、成都、重慶的流拍率，均在30%以上。
此外，近日完成第二輪土拍的廣州，流拍率居然達到了52%。一半以上土地流拍的事件，居然發生在廣州這樣的一線城市。
可見，這不是城市本身的問題，而是市場真的太冷了，房企太難了，不願拿地了。
這種二手房成交量腰斬，土地大量流拍的現象，並不利於房地產健康發展。
畢竟房地產仍是經濟的中流砥柱，而土地大量流拍，更不利於房價穩定。因為開發商不願拿地，未來新房供應減少，供需矛盾加重，房價有上漲的壓力。而穩房價是管理層下達的任務。
於是才有了央行與銀保監會在9月29日房地產金融工作座談會提出的兩個“維護”：配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。
才有了不對岳陽、瀋陽、昆明、唐山、菏澤、桂林、江陰、張家口、南通等城市出臺房價限跌令，或約談房企禁止它們惡意競價等行為，進行干涉。
才有了默許肇慶、中山、珠海、惠州、東莞降稅託底行為的不干涉。
也才有了廣州和佛山的樓市降息行為。
轉折已然開始，接下來還會城市限跌或約談房企，也會有城市採取各種規定範圍內的行為，進行託底。
關鍵問題來了，這個轉折，會轉到哪兒去？會不會讓2015年再度重演？
本號的觀點是，無論是兩個“維護”，還是廣州、佛山引領的樓市降息行為，釋放的大轉折訊號，都只表示，樓市最苦難的日子過去了，但並不意味著樓市的春天又來了。
接下來樓市要進入的並不春天，依舊是如履薄冰、如坐針氈的日子，只是比最苦，略好一些而已。
03
邏輯很簡單，央行與銀保監會提出兩個“維護”，十個城市或限跌或約談房企，東莞等城市降稅託底，廣佛樓市降息，只不過是：
給樓市適當放鬆，讓成交量適當回暖；讓開發商願意拿地以便穩定房價，同時緩解債務壓力，降低購房者的爛尾風險。
換句話說，這些訊號，只是給樓市適當放鬆，不讓房地產成為經濟的累贅，而非放開或者放任。
因為，我們的消費經濟、三孩政策、共同富裕要推進，房地產必須還得騰挪空間，房地產在經濟發展中權重必須下降。
所以，接下來，樓市依舊會保持穩定。
在穩定中，削弱房地產經濟權重，讓實體經濟和消費經濟佔比強大起來。在穩定中，大力發展實體經濟，提升國民的收入，最終稀釋高房價。
至於房價，會進入分化時代。
一些人口持續流失、經濟與產業薄弱的城市，比如東北、西部、中部的很多三四線城市，會進入一波調整階段。
人口持續流入、經濟基本面穩固向好、產業越發強大的中心城市，會進入緩慢爬坡階段。
