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國慶節前，佳兆業剛剛“被”捲入了P2P爆雷的漩渦。

事情的真相是這樣的：

9月27日，佳兆業深圳嘉裡中心辦公區聚集大量P2P的投資者，原因是產品爆雷，瞬間引起很多人關注。

當天，佳兆業地產深圳公司緊急釋出宣告稱，是小康資本P2P的投資者聚集在佳兆業辦公場所，與佳兆業無關。

好在有驚無險，畢竟在這房企驚雷不斷的日子裡，這波鬧劇也夠“雷”的。

沒想到，節後屬於佳兆業的瓜還是來了。

1

山東高速金融公佈，與佳兆業集團訂立認購協議，由佳兆業集團發行本金總額不超過1.2億美元(約9.36億港元)的票據。

有關票據以現金方式分兩批支付，本金額8,000萬美元為第一批票據，山東高速金融可酌情選擇認購本金額不超過4,000萬美元的第二批票據。

佳兆業集團同時向山東高速金融訂立一份抵押協議，抵押佳兆業美好(02168.HK)股權，涉及67.18%。

聯交所資料顯示，山東高速金額已獲得佳兆業美好約67.18%的保證權益。

一方面，母公司把物業公司的股權作為抵押獲取資金，而另一方面又以股代息替代派息的資金支出。

這不得不讓人猜想，是不是佳兆業的錢袋緊張？

要知道，在去年年底，佳兆業的剔除預收賬款後的資產負債率還略高於紅線指標，而截止今年上半年，公司的三項指標已經全部達標。

淨負債率降至93.7%，現金短債比提升至1.53，剔除預收賬款後的資產負債率降至69.9%，佳兆業已經實現指標集體轉綠。

此次交易是否涉及其他內幕，具體資訊有待官網確認。

2

此前，佳兆業釋出公告，披露其2021年前9個月未經稽核經營資料。

公告顯示，今年1-9月，佳兆業總合約銷售約為875.49億元，總合約建築面積約為515.52萬平方米，分別同比增加約32.9%及34.2%。

其中，9月單月，佳兆業合約銷售約為57.01億元，合約建築面積約為30.58萬平方米。

在此前的2020年度業績釋出會上，佳兆業管理層透露，佳兆業今年的銷售目標為1300億元。

按此計算，今年前9個月，佳兆業完成年度目標約67.3%。

上半年的“兩集中”供地，大家有目共睹的是利潤率低的可憐。

在上半年硬著頭皮拿下的高溢價率地塊，很多房企都暗自後悔，企業整體利潤大幅下滑，導致資金吃緊，這就是在土地市場用力過猛的後果。

而佳兆業是兩條腿走路，多元化拿地+深耕城市更新。尤其是城市更新，為其地產業務利潤的總體再平衡貢獻巨大。

大灣區一位不願透露姓名的某房企CFO曾說，城市更新專案毛利潤率通常可達40%，專案平均淨利潤率可達15%-20%。由此可見，城市更新業務的確有利可圖。

總之，在當下這種複雜多變的形勢下，房企公司的質地也得到了真正的考驗，洗牌時時刻刻都在進行。

可以說房地產市場正進入一個“低容錯”的時代，隨著調控持續升級，房企的試錯成本越來越高，任何佈局的偏差，節奏上的失調，都有可能引發一場災難，只有精細化運營的房企才能無懼寒冬、礪行致遠。