房產過剩、新生兒減少、國際通脹，這三大因素疊加在一起，似乎能說明點什麼問題。
接下來的房地產市場，真的會像人們預測的那樣，迎來“下行潮”嗎？沒有人能給出明確的答案。
對於房產走向問題，王石有這樣一段描述：
在一次採訪中，王石說到，“到深圳之後，我前後換過3次房子，每一次都是把上一套賣掉然後買下一套。”，而對於大家關心的該不該買房的問題，王石也直言不諱地提出，房產過剩已經是現實了，現在的年輕人結婚之後，你的父母、你的岳父岳母都會把房子給你，所以年輕人根本不缺房子住。
如今看來，王石的預測應驗了。房產過剩已經是不爭的事實，經濟學者任澤平曾釋出《中國住房過剩還是不足》報告給出測算資料，我國的城市存量房產達到3.11億套，戶均房產達1.1套，房產供給顯然過剩。與此同時，央行課題組在《金融界》也曾釋出“城鎮家庭資產負債報告”同樣認為，城市房產早已過剩了，家庭房產保有率達到96%，超過30%家庭擁有二套房以上房產，還有10%家庭至少有3套房子。所以，無論是任澤平還是央行資料，都指向了一個結論：住房供給大於需求，現狀過剩。
一個尷尬的問題出現了：
根據馬克思在《資本論》對商品價格的基本定義和西方商品學的一般概述，商品供過於求則價格跌。現在既然房子供給大於需求，那為啥至今為止房子價格依然處於上行態勢，而沒有絲毫下滑的跡象呢？特別是隨著新生兒減少、家庭421演變格局越來越明顯的情況下，按理來說房子應該下行，為何反其道而行之？
這就不得不提到房地產保有的“二八法則”了，在財富持有中，基本奉行“20%的人持有80%財富”的基本原則，在我國的房地產購買中，這個規則同樣適用，少數有錢、購買力強的人買走了市場上的多數房源，大部分購買力不足、錢不多的人僅僅買到了市場上極少數的房源，所以從總體上來看，房產確實供大於求，但是從供需配置上而言，存在過重的錯配情況，不需要房子的人拿走了多數房源，多數具有購房需求的人，沒有買到房子。
舉個例子：
- A城市有4000萬的購房需求，與此同時，住房市場供給了4000萬房源。
- 在理想的分配狀態下，4000萬購房需求與4000萬房源一對一匹配，每個需求都能得到解決。
- 然而，在市場化的供需匹配下，有1000萬需求拿走了4000萬房源，市場上房源現在為0，但是剛性購房需求依然存在3000萬個。由此繼續拉動房市上浮。
過去的20年裡，我國房產市場“這種情況”普遍存在。
2021年之後，房市依然會保持“高昂”的上浮態勢嗎？ 2個新的因素不妨提前一看：
1、國際通脹或正在襲來。2020年全球遭遇“黑天鵝”的侵襲，多數國家的發展受到挫傷，在TOP20的國家中，除了中國、瑞典等3個國家繼續正向增長之外，剩下的17個國家紛紛後退，其中不乏美國、日本、德國、英國、法國等老牌發達國家。
當歷史把“考題”放在大家面前的時候，各個國家如出一轍地選擇了“同一個答案”：開始貨幣放水政策，據不完全統計，目前為止全球80%以上的國家出臺了積極的貨幣政策，有的降準降息、有的則直接增發貨幣。
在2020年的12月，日本率先開始73.6萬億日元的新計劃，兌換為人民幣，總額度高達4.4萬億元；
2020年底至2021年，美國同樣不甘示弱，累計釋放出了3-4萬億美元的貨幣（兌換為人民幣達到30萬億元左右）；
歐洲作為經濟體的一個重要角色，也開啟了貨幣投入，歐洲央行開啟1.35萬億歐元的大方案，2-3個月之後，又追加5000億歐元，總投入達到3.87萬億人民幣。
結果顯而易見，一方面GDP被快速拉動，消費提升的同時，生產動能也開始拉高。但伴生現象也開始出現：房市、股市雙雙走高。美國、韓國首爾、日本東京都、法國、加拿大多倫多、澳大利亞等全球超過89%的國家房子正處於“上升”趨勢當中，有的增幅10%，有的則直接提升30%，正是在此背景下，房產學者們認為，我國或遭遇輸入型通脹影響，接下來樓市或有提升空間。
2、新生兒連年減少。根據第七次人口普查的資料顯示，截止2020年底我國總人口為14億人，其中60歲以上的老年人達到2.6億人，佔比18%。老年人口快速增加的同時，新生兒加速減少，據統計2020年全年新生兒童只有1200萬人，出生率只有1.3，同比2019年下滑18%。有人口機構測算認為，如果繼續按照這個走勢發展下去，那麼在5年之後，每一年新生兒人口或跌至1000萬人以內，對於14億總人口的龐大國家，一年才生育1000萬人，結果可想而知。
而我們都知道，商品房本質上屬於商品，是需要人口來消費的，在人口快速增加期，住房消費能力就強，相應則減弱，那麼在老年人口增加（消費能力弱）、新生兒和壯年人口減少（消費能力減少）的情況下，房地產何以為繼？
結局：
一方面是通脹因素出現，另一方面是人口出生率降低，在一正一反的兩大因素下，房地產究竟如何？其實諸多訊號已經到來了，10月起，“白菜房”和“斷供房”相繼到來，高層13個字表態了。
首先，白菜房出現。2020年至2021年，易居研究院副院長曾釋出過一條動態，說到一位北京來的炒房客，2年前在重慶購買了180套房子，買房時的價格為200萬元/套，現在正以150萬元/套價格對外銷售，每套房子降低50萬元，180套房子就達到了9000萬元，幾乎接近王健林一個“小目標了”，可以用白菜房來形容。
其次，斷供房也相繼到來。根據某法拍網資料，2017年法拍房只有9000套，2018年驟增至2萬套，隨後一年累加至50萬套，而到了2020年底，則增加到了200萬套。短短的幾年時間斷供房數量增長143倍。斷供房的出現，是樓市住房消費能力減弱的明顯訊號。
白菜房和斷供房的相繼到來，已經從資料層面佐證了一個結論：房市並不會像專家們說的受通脹影響迎來上行，反而表現出“下滑”的趨向。今後房市步入何方？高層其實早已13個字定調了。
記者：為促進房地產市場平穩健康發展，2021年住房和城鄉建設部將採取哪些舉措？王蒙徽：房地產長效機制實施以來，在各方共同努力下，房地產市場總體執行平穩，基本實現了穩地價、穩F價、穩預期的目標。下一步，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，時刻繃緊房地產市場調控這根弦，全面落實房地產長效機制，強化城市主體責任，因地制宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展。——摘自人民日報對住建部王蒙徽專訪。
上邊的這段話，是住建部部長王蒙徽在人民日報專訪時談到的今後住房政策和發展方向基調，總結起來就13個字：促進房地產市場平穩健康發展。已經表明了一切，雖然短期內有城市房產依然上行（或者說有部分城市房產下行），但是中長期來看，“平穩”二字才是主題。
