10月8日，華夏幸福復牌。復牌即一字漲停，報4.41元，封單超44萬手。這是近期房地產行業一連串壞訊息中難得的亮色。
資本市場的積極態度與華夏幸福在9月30日公佈的2192億元債務重組方案緊密相關——“賣、帶、展、兌、抵、接”，王文學試圖用六種方式化解千億巨量的債務。這份姍姍來遲的重組方案，顯然已經將華夏幸福的“家底”和盤托出。
“我愛北京天安門正南50公里”，這句街頭巷尾流傳的口號猶在耳畔。如果時間回到2001年，彼時華夏幸福這艘戰艦正從固安工業園起步，PPP模式正全國複製，王文學大概料想不到，如日中天的華夏幸福20年後會走到“甩賣”的境地。
重組方案好在保留了孔雀城住宅業務、部分產業新城業務、物業管理業務及其他業務——而這也是王文學留給自己東山再起的“火種”。
固安發軔
故事回溯到1992年，剛剛辭去運輸公司工作的王文學，在廊坊黨校旁邊開了一家“川崎火鍋店”。
藉著天時地利，善於交際的王文學組建起了裝修隊伍，承接政府樓堂館所的翻新業務。1997年，亞洲金融危機爆發，政府財政收緊，拿不到政府裝修款的王文學，被供應商上門逼債。
當時的王文學卻滿不在乎，在廊坊市政府領導的辦公室裡，他當面燒燬了政府的裝修合同，聲稱欠下的債他用火鍋店掙的錢來還。據《財經》引述知情人士的說法稱，那時當地政府對王文學的裝修欠款近500萬元。
以上的豪言壯語，與今年2月初王文學在內部會議上放言“今天我幹到這，願賭服輸”如出一轍，善交友、重江湖義氣的特點顯著。
冥冥之中似有註定，那件事也為日後王文學的發家之路做了鋪墊。1998年，嗅覺敏銳的王文學又適時抓住了廊坊市出讓土地的機會，建成第一個樓盤——華夏花園，開盤即售罄，第一桶金便掘得5000萬。
不甘心小打小鬧的王文學此後一發不可收拾，2001年，在地產界紅人王志綱的建議下，邁出了朝產業地產方向發展的步伐。
一邊做房地產開發，一邊將產業匯入，產城互動、產城一體，這在當時聞所未聞。王文學甘當第一個“吃螃蟹”的人，與固安縣政府簽訂了一項排他性的特許經營協議，協議期50年，實行“政府主導、企業運作”的管理模式。華夏幸福以較低的成本獲得土地，完成前期基建後進行招商引資。
事實上，華夏幸福與其獨特的產業新城開發模式是一種PPP模式（Public-Private Partnership），即政府和社會資本合作，是公共基礎設施中的一種專案運作模式。
按PPP合約，華夏幸福的利潤回報以固安工業園區增量財政收入為基礎。換言之，如果固安工業園的財政收入不增加，則華夏幸福沒有利潤回報，縣政府不承擔債務和經營風險。華夏幸福透過市場化融資，以固安產業新城整體經營效果回收成本，獲取企業盈利，同時承擔政策、經營和債務等風險。
成也蕭何，敗也蕭何。這一模式讓王文學賺得名與利，但也成了如今尾大不掉的根源。這是後話。而在當時，固安成了華夏幸福的福地，從2002年到2007年間，靠拿地賣房輸血，華夏幸福以住宅養產業地產的模式風生水起。
孔雀城則是華夏幸福地產板塊的標誌性品牌，2008年後，借北京奧運會東風聲名鵲起。潮白河孔雀城、大運河孔雀城、永定河孔雀城等一系列住宅專案在北京周邊接連複製，從一座北京城、四座孔雀城，到全國佈局，戰線延伸至瀋陽、無錫、武漢、成都及長三角地區，呈幾何式裂變。
孔雀城可以說是王文學一手打造的最賺錢的“搖錢樹”，比起開火鍋店、搞裝修隊來說，也是更值得驕傲的心血之作。
據2021年半年報資料顯示，目前華夏幸福全國有地產專案137個，半年共計實現房地產銷售金額74.89億元，銷售面積約69.1萬平米，實現結轉收入金額約149.18億元，可供出售面積367萬平米。
按環京某孔雀城從過去2.2萬/平米，到降價後的1.4萬/平米測算，保守估計仍有500億貨值在手。
與此同時，在土地儲備方面，今年上半年，華夏幸福持有待開發專案共58個，合計土地面積約466萬平方米，規劃計容建築面積約894.15萬平方米。
這也就不難理解，王文學在內部會議上說“產業新城，該搞的還得搞，該招商還得招，孔雀城咱們還得建，還得賣”。孔雀城業務和部分產業新城業務，也就成了王文學最後兜底的“火種”。
高光加持
那麼，華夏幸福發展產業新城，錢從何處來？這也是外界對王文學最大的疑問。
經梳理，王文學背後的“知合系”浮出水面。知合系獨立於華夏幸福，是王文學個人專屬的資本運作平臺。2015年底起，王文學透過知合系在資本市場迅猛出手，一年時間裡連續買“殼”，成為黑牛食品（002387.SZ，後更名為維信諾）、玉龍股份（601028.SH）、ST宏盛三家A股上市公司的實際控制人。
影響較大的幾筆交易，如2015年底到2016年7月，知合控股全資子公司知合資本兩次出手，以17.46億元代價獲得黑牛食品29.82%的股權，成為上市公司控股股東，後又斥資50億參與黑牛食品定增，持股上升到32.13%股權。
幾乎同時，知合資本全資子公司拉薩知合科技又以9.3億元拿下玉龍股份16.91%股權。此後，透過轉讓、委託表決和質押等方式，知合科技實際控制了玉龍股份49.55%股權。
王文學的手法可以說是“穩準狠”，包括熱門的新能源汽車、無人駕駛、分時租賃等領域，投資的觸角一個也沒有落下。
細心的球迷發現，在2018年的中超賽場上，河北華夏幸福隊的球員出場時，球服正面贊助品牌為哪吒汽車，背面贊助品牌為番茄出行。番茄出行是知合出行孵化的電動汽車共享出行平臺，哪吒汽車則是合眾新能源旗下的電動車品牌。
而把王文學推到家國大義的浪尖上的，則是雄安新區正式成立後，其主動放棄已透過框架協議鎖定的土地之舉。王文學發表宣告說：“華夏幸福，自願放棄雄安新區的土地，堅決服從中央決定。”
基於此，華夏幸福一躍成為雄安新區概念龍頭股，股價連續五個一字漲停板，達到歷史最高點。華夏幸福的高光仍未退去。
危機之始
回看危機源頭，今年2月初，華夏幸福釋出債務違約公告，透露華夏幸福及下屬子公司發生債務逾期，涉及本息金額共52.55億元。當時，華夏幸福債權人委員會組建並召開第一次會議，以“不逃廢債”為前提，期待穩妥化解華夏幸福債務風險問題。
在內部會議上，王文學進行了反思：“最近一段時間，我不斷深刻反省，認識了突出問題是在公司取得成功後個人有所膨脹。雖然以未來美好願景作為公司計劃實施的基本依據，但部分管控工作沒有做到位，這也是出現今天這個局面的重要原因。”
王文學歸納出四點原因，第一是錯誤研判了環京的房地產形勢，投資過於集中；第二是新拓區域尚在培育中，效果不及預期；第三是前期擴張激進，管理不夠精細；第四是多輪疫情衝擊使經營困境雪上加霜。
王文學提到，這裡有他自身的原因：集中度過高，華夏幸福起步於河北廊坊，環京區域是其最主要的業務佈局。2016年以前，公司的投資佈局集中於環京區域。市場銷售及回款佔比達90%以上。由於對形勢誤判，後期繼續加大環京產業新城的投入和配套住宅投資，但環京住宅市場量價齊跌，規模腰斬。
初步測算，四年來累積影響公司銷售回款超過1000億元，同時還嚴重影響產業新城回款和應收存貨的價值。2016年底，大規模收併購狂飆突進，但是專案質量不高，過於集中在環京區域，給資產盤活帶來較大困難。
2014到2017年，王文學提出了三年百園、三年百城、三年百鎮等計劃，擴張激進，嚴重超出公司自身能力。此外，拓展區域過多過散，質量參差不齊，有限資源難以滿足眾多產業新城的開發建設需求。
2017年，“3.17”最嚴限購一紙令下，環京樓市四面冰封，華夏幸福的資金來源難以為繼，流動性危機一觸即發。再加上2020年以來疫情多次反覆，原先密林夾道、社群活躍的孔雀城“四顧無人靜悄悄”，這對華夏幸福而言無疑是雪上加霜。
平安之末
風起於青萍之末，華夏幸福的債務危機從表面上看始於2021年1月，而據前述分析來看，早在2018年就已有端倪。
2018年7月，平安系入主，一定程度上延緩了華夏幸福危機的爆發，也曾給華夏幸福帶來過一些希望。
2019年2月，平安系推薦的吳向東（時任華潤集團助理總經理、華潤置地執行董事）由華潤轉至華夏幸福，隨後華夏幸福南方總部成立。
吳向東履新後，華夏幸福發生了巨大變化。經營理念、拿地策略掉頭轉向，業務區域由此前的聚焦環京區域，拓展至粵港澳大灣區和長三角，業務範圍由此前的產業新城拓展至商業地產。
南北雙總部，兩撥人馬的“撕扯”自然無法避免，不過，也讓華夏幸福迎來短暫“欣欣向榮”的局面。
然而，好景不長，2021年3月，平安系的態度發生了逆轉，平安集團公司董事總經理兼聯席CEO謝永林明確表示“不再出錢給華夏幸福”。而履職華夏幸福僅兩年的吳向東，也作別華夏幸福加盟鵬瑞集團。
今年以來，華夏幸福陸續將武漢、南京以及嘉興等地區的多個專案擺上貨架，甚至將深圳公司轉讓給鵬瑞集團，清空旗下城市更新專案。7月底，華夏幸福再次轉讓北京豐臺科技園49%股權。
出清商業地產，迴歸地產主業，華夏幸福又力圖駛回原來的航道。
2021年9月9日華夏幸福釋出公告，受質押股票被強行處置等因素影響，華夏控股及其一致行動人（主要指鼎基資本管理和北京東方銀聯投資管理）對華夏幸福的持股比例進一步被動減持至24.92%。
這意味著，華夏控股及其一致行動人已從第一大股東的位置上退出，其持股比例已低於平安系的25.05%，習慣於二股東的平安系無奈成為第一大股東。
不過，考慮到9名董事會成員中有4名為華夏控股提名、3名獨董為華夏控股推薦，平安人壽及其一致行動人僅提名兩名董事且已出具《說明函》表示無意成為控股股東或實控人，華夏幸福仍然是王文學的華夏幸福。
後續，實控人與最大股東之間的博弈，仍懸在空中。
終回孔雀林
兜兜轉轉，“金主”平安不再輸血，王文學仍需加緊自救。
9.30公告顯示，2192億元金融債務清償方案最終兌現仍存較大不確定性。清償方案基本上堅持“出售資產現金清償、債務跟隨專案走以及對部分債務進行展期、下調利率、豁免罰息”的原則。
作為河北本土最大地產開發商，根據今年上半年資料，華夏幸福總資產達到4745.84億元，在中國地產企業中位居第20名左右。
客觀而言，即便當下困難重重，華夏幸福的基本盤還算穩固，尚有大部分優質資產握在手裡。
每個人都是歷史的註腳，王文學也不例外。回顧王文學的內部講話，也頗為務實和具有人情味：
“內外因素綜合作用下，公司債務償付問題爆發，2021年到期需償付金額高達千億元，但截至1月末，公司貨幣現金僅有240億元，且基本上都是受限資金。新增融資又全面受阻，業務現金流根本無法覆蓋償付需求。可注入的資金，基本枯竭。危機由此觸發，這是所有人都不願意看到的局面。”
“是靠理想驅動的，前面是誠意正心幹好產業新城的。華夏幸福從1998年4月20日拿到第一塊地到今年，已經幹了二十三四年，幹過很多事，也凝聚了很多團隊。但現在，我也不跟大家講理想，也別講情懷，咱們就講講哥們義氣。困難確確實實存在，那麼面對困難，大家可以選擇離開，並不是說開完會，大家舉手一鼓掌，完了之後好好幹。都是理性的人，經濟的人，這是一切問題的假設，別唱高調。”
王文學指出，目前華夏幸福處於初級階段，產業新城還在陸續開發中。
如果債務重組順利推進，跳動的星星之火，以期再成燎原之勢。從孔雀城走出來的王文學，或許可以如願回到他的孔雀林。
