大家好，我是一休，北京地產行業的一名深耕者，擅長多盤硬槓+深度測評+硬核爆料，堅持原創輸出，只想說點實話。
2021年上半年，北京土拍了5塊不限價地塊，其中3塊都是在順義新城，地塊和新盤的數量都很充足。
其中關注熱度最高的，最熱鬧的，應該就是仁和鎮的這三個不限價商品房樓盤了。
之前一休寫過路勁御和府，公園都會一休也會近期寫個深度測評，今天我們來聊聊龍湖雲河硯咋樣？
老規矩，先說優點，最後再聊幾點缺點，供各位參考。
一休點評
龍湖雲河硯所在的準確位置是，通順路和外環路交叉口東2km，屬於順義區仁和鎮。
仁和鎮的位置在順義分割槽規劃中相比於其他板塊來講，是距離老城區最近的了。同時，通順路可連線通州副中心，使兩個區域緊密在一起。
2020年，北京自貿區國際商務服務片區在順義正式掛牌。這使得順義可同時享有臨空經濟區和自貿區的雙重利好。
除產業經濟外，順義的另外一大優勢也是非常突出----環境！順義一直以來都是以良好的居住環境被眾多房企來打造富人的終極改善產品—高階別墅！
主要原因還是順義具有十分優質的環境，上風上水，土壤、空氣、水質都要好於其他區域，這也是很多飲品產業分佈在此的原因，比如牛欄山二鍋頭、燕京啤酒等。
2020年8月27日，平安以底價24.34億競得順義仁和6080等不限價地塊，樓面價約16671元/㎡。
兩個月後，龍湖入局操盤專案，又過倆月，樓盤名公佈--龍湖·雲河硯，正式亮相。
南側相鄰地塊的路勁御和府也有平安的入股，既然背後都有同一個“老闆”那肯定不能互相競爭打架，所以兩個樓盤完全是錯開時間開盤，而且也在產品上有明顯的差異。
路勁御和府還是以小戶型剛需為主，龍湖雲河硯的最小戶型是90平米的三居室，還有疊墅產品，整體定位以改善為主。
平安引入龍湖來操盤，這一舉動，一休認為真的非常睿智。龍湖深耕北京多年，在北京擁有足夠的粉絲基礎，讓樓盤的看點增加太多。
容積率1.6，低密度洋房+小高層+疊墅共27棟建築，25棟住宅。其中一棟是由天街來運營的商業，另外一棟有可能是龍湖旗下的冠寓。
目前周邊商業確實是弱項，主要的商業還要去地鐵站附近，距離較遠，所以龍湖建的商業對後期的居住便捷性上尤為重要。
另外一個有意思的事情，龍湖此次弄了個北京首個實景示範園林，簡單來說就是龍湖想讓購房者提前感受下交房時的實際生活場景。
並且這個示範區會一直保留，不會像普通售樓處那樣，賣完就拆了，後期是作為小區實際的一部分。
這種操作龍湖還是有底氣去做的，如果換成其他開發商，可能真的不敢這樣，畢竟這一直保留著，後面實際交付如果對比差了很大，那就太“打臉”了。
龍湖一直是一休很喜歡的開發商，全國一線房企，開發商實力和物業服務都是頂級。
這次雲河硯也是沿用了龍湖的物業，大家也都知道小區內部的配套建造只是個開始，後期的維護才是真正的考驗。
但，對於龍湖來說，地產行業內的“造園大師“，後期的維護真不是問題。龍湖在北京有7個苗圃，完全自己培育，萬科的豪宅產品園林有些都是外包給龍湖來做。
更多園林主題和小區的公共配套設計，一休的文筆是真的沒法100%寫出來，真的建議去示範區看下，即便不買也要感受下，什麼叫做園林！
園林只是龍湖實力彰顯的一部分，這次雲河硯帶來的還有另外一層衝擊，那就是戶型。
主力為疊墅，150-375㎡，在兄弟樓盤雲河玉陛的戶型基礎上再次進行了升級，打造“五面寬“神作！
這裡必須要提下雲河玉陛，那是龍湖2020年裡程碑之作，出道即巔峰的存在，首開熱銷230套，成交額45億，作為別墅產品，這銷售速度，冠絕京城！
下疊產權房本，地上179㎡，地下192㎡，四室兩廳三衛（可實現5居）贈挑空11.4㎡，約83.3%得房率。外加約30㎡到50㎡的花園。
預估總價大概要1000萬人民幣左右。新一代的五面寬疊拼別墅，10.2米麵寬。順義改善需求的一定要對比下這個。
120㎡洋房和小高層南北通透，三面寬，四室兩廳兩衛，贈送飄窗和半陽臺，整體面寬10.25米，約90.6%得房率。預估總價在520萬左右。
洋房高配精裝交付，全屋新風+地暖，智慧門鎖、暖風也都配齊，廚衛科勒或同檔次品牌。
入戶玄關、電視背景牆等也包括，整體精裝規格很高。
聊點缺點
老規矩，每個樓盤都有優劣，瞭解一休的也都知道，既然是測評不會只說優勢，劣勢卻避而不談，那不是咱的風格。
交通方式單一。住在此地的購房者，出行必須是要有車的，不論是生活購物還是工作上班，沒有車可以說是寸步難行。
一休查了下地鐵軌道交通規劃，2035年北京地鐵軌道交通規劃是有21號線，會在附近設定臨河站。
但規劃，可不一定會落地！這個也發生過，拿13號線建材城東站舉例，規劃到開工用了多少年，好不容易盼出頭了，站點位置還有可能要調整！
目前現有的15號線，順義站是距離最近的地鐵站，距離7.5公里左右，後期如果小區能提供接駁車那其實還不錯。
如果在望京上班的話，且平常通勤也是以開車為主，那買在這邊也沒毛病，不堵車的情況下35分鐘左右就能到達。
周邊還有大量土地未入市，待開發。大量土地意味著政府容易規劃，道路，配套規劃會更合理，未來居住環境和發展前景會很不錯。
另一方面講，後期會有大量新盤入市，使得區域庫存量增加，二手房流通性會受到影響。
周邊生活配套欠缺。估計要等到仁和鎮這幾個商品房和旁邊的安置房都交房後，才能得到改善。
有了人流，自然就有了生意，而且樓盤都有自帶的商業，後面商業配套方面應該會得到提升。
距離機場過近，航線有可能經過樓盤上空，雖能享受到臨空經濟區帶來的利好，但同時可能也會受到機場噪音的影響，影響居住體驗。
還是那句話：買房是大事，每個家庭情況不同，同一個樓盤適配性也差異很大，需有專業的建議才行。一休非常願意免費為您解答買房相關疑問，加關注後點私信提問即可。
文章首發於【一休侃房】公眾號。
